Ký hợp đồng cho thuê nhà bằng ngoại tệ, nguy cơ bị phạt nặng

Gửi đơn tới Báo Công lý, bà Lư Nghị Trinh (sinh năm: 1968, quốc tịch Trung Quốc) sinh sống tại TP.HCM cho biết, bà có nhu cầu kinh doanh nhà hàng nên ngày 14/03/2022 ký Hợp đồng thuê nhà với ông Đàm Việt Châu (sinh năm: 1991, ngụ phường Tân Phong, Quận 7, TP.HCM). Đối tượng cho thuê là mặt bằng tầng trệt và tầng 1 căn nhà lô R3-84 khu Hưng Phước 2, phường Tân Phong, Quận 7, TP.HCM. Mục đích thuê làm nhà hàng và các dịch vụ hợp pháp. Thời gian thuê 5 năm, tính từ ngày 15/4/2022- 14/4/2027.

Bà Trinh thông báo về việc ông Châu vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng cho thuê nhà.

Tuy nhiên, tại phần đồng tiền thanh toán: Bên cho thuê và bà Trinh thống nhất thanh toán bằng đồng tiền USD hoặc đồng tiền Việt Nam nhưng tính theo tỷ giá đồng USD. Theo hợp đồng, bên thuê đặt cọc trước số tiền 3.900 USD, tương đương 89.700.000 đồng.

Sau khi thuê mặt bằng, bà Trinh đã đầu tư cơ sở vật chất đưa vào kinh doanh nhà hàng hải sản và có doanh thu ổn định. Khi nhà hàng đang hoạt động thì phía ông Đàm Việt Châu dùng Công ty TNHH Việt Anh House (trụ sở tại Phú Mỹ Hưng, Quận 7) ban hành các thông báo thu tiền điện. Đáng nói, khi ký hợp đồng thuê nhà hai bên cũng không có sự tham gia của công ty này. Theo bà Trinh, việc ông Châu đưa một công ty không liên quan để thu tiền đện của bà là trái với quy định tại điều 3.1 Hợp đồng. Theo đó, Điều 3.1 nêu: Điện sinh hoạt do bên thuê tự trả với nhà cung cấp.

Về tiền điện, bà Trinh khẳng định, chỉ thuê tầng trệt và 2 phòng tầng 1 căn nhà nhưng ông Châu tính luôn số tiền thuê cả tòa nhà khiến bà không đồng ý, do đó xảy ra tranh chấp. Khi tìm hiểu ra thì bà Trinh mới biết, căn nhà này không phải của ông Châu sở hữu mà do ông Châu thuê lại từ chủ nhà có mục đích kinh doanh khách sạn, tuy nhiên ông Châu đã dùng cho bà thuê làm nhà hàng hải sản. Hơn nữa ông Châu dùng Công ty TNHH Việt Anh House để ép bà thanh toán tiền điện với ông Châu là trái quy định tại hợp đồng đã ký là trả với nhà cung cấp.

Ông Châu dùng một công ty không liên quan để thu tiền nhà từ bà Châu.

Bà Trinh cho biết, sau khi phát hiện ra nhiều sai phạm bà nhận thấy ông Châu có dấu hiệu gian dối, câu kết với Công ty TNHH Việt Anh House để chiếm đoạt tiền điện của bà nên bà quyết định không đóng tiền điện thì ông Châu đã cắt điện, hàn khóa cửa, cấm bà vào nhà. Hậu quả, toàn bộ số tài sản là thực phẩm bị hư hỏng hoàn toàn giá trị hàng chục triệu đồng. Theo bà Trinh, đến nay ông Châu vẫn chiếm giữ số tiền 3.900 USD, tương đương với số tiền 89.700.000 đồng (tỷ giá năm 2022) của bà.

Phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Đàm Việt Châu về nội dung trên. Ông Châu khẳng định, chỉ nhận tiền cọc bà Trinh 50 triệu đồng nhưng bà Trinh vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền điện, tiền thuê nhà nên đương nhiên mất tiền cọc. Ông Châu cũng thừa nhận thu tiền điện trực tiếp từ bà Châu, tuy nhiên thông qua đồng hồ riêng đối với khu vực bà Trinh thuê chứ không phải toàn bộ căn nhà. Ông Châu cũng tỏ quan điểm, sẵn sàng giải quyết tranh chấp tại cơ quan chức năng với bà Trinh để chấm dứt vụ việc.

Hợp đồng cho thuê nhà thỏa thuận bằng đồng USD là vi phạm pháp lệnh ngoại hối.

Theo Luật sư Nguyễn Thanh Biên (Đoàn Luật sư TP.HCM) thì Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng dân sự nên phải đảm bảo các điều kiện có hiệu lực tại Bộ Luật dân sự 2015. Cụ thể, tại điểm c, Điều 117 quy định: “Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”. Nếu vi phạm điều này thì bị vô hiệu tại Điều 123: “Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định”.

Theo luật sư Biên, tại khoản 13, Điều 1, Pháp lệnh số 06/2013/UBTVQH13 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh ngoại hối: “Điều 22. Quy định hạn chế sử dụng ngoại hối: Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam”.

Nguyên tắc này được quy định chi tiết tại Điều 3, Thông tư số 32/2013/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước: “Trên lãnh thổ Việt Nam, trừ các trường hợp được sử dụng ngoại hối quy định tại Điều 4 Thông tư này, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác (bao gồm cả quy đổi hoặc điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ, giá trị của hợp đồng, thỏa thuận) của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối”.

Như vậy, theo Luật sư Biên, việc các bên trong hợp đồng thuê nhà thỏa thuận định giá, ghi giá bằng ngoại tệ là vi phạm quy định pháp luật. Dù có quy đổi đồng Việt Nam bằng giá trị đồng USD thì đều vi phạm pháp lệnh ngoại hối. Theo đó có thể bị phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng theo điểm n, khoản 4, Điều 23, Nghị định số 88/2019/NĐ-CP của Chính phủ.

Văn Kỳ