Lãi suất rục rịch tăng, áp lực lên bất động sản bắt đầu manh nha?

Bất động sản thường là lĩnh vực hưởng lợi mạnh nhất khi dòng tiền “rẻ” được bơm vào nền kinh tế, nhưng cũng là ngành chịu tác động lớn khi dòng tiền “khó”. Ảnh: Hoàng Anh.

Lãi suất rục rịch tăng

Sau giai đoạn dài duy trì ở mặt bằng thấp, lãi suất tiết kiệm tại nhiều ngân hàng đã và đang âm thầm nhích lên ở các kỳ hạn ngắn, kéo theo lãi suất cho vay có xu hướng tăng.

Đáng chú ý, trong tháng 10 vừa qua, nhiều ngân hàng đã đồng loạt tăng lãi suất huy động. Mức tăng thấp nhất từ 0,1%/năm, cao nhất lên đến 0,7%/năm.

Tính riêng lãi suất huy động trực tuyến kỳ hạn 3 tháng, SHB là ngân hàng điều chỉnh lãi suất mạnh nhất với mức tăng 0,35%/năm; Bac A Bank tăng 0,25%/năm. Các ngân hàng HDBank, Techcombank, VIB, Sacombank cùng tăng 0,2%/năm và NCB tăng 0,1%/năm.

Lãi suất tiết kiệm trực tuyến kỳ hạn sáu tháng, Bac A Bank tăng mạnh nhất với mức tăng 0,4%/năm; VCBNeo, SHB và Techcombank cùng tăng 0,3%/năm; Vikki Bank tăng 0,2%/năm; VIB, NCB, GPBank tăng 0,1%/năm.

Ở kỳ hạn 12 tháng, lãi suất tiền gửi trực tuyến Bac A Bank tăng mạnh nhất, lên tới 0,5%/năm; VCBNeo tăng 0,3%/năm; Techcombank tăng 0,2%/năm. Lãi suất tiền gửi cùng kỳ hạn tại SHB, VIB, NCB, GPBank và Vikki Bank cùng tăng 0,1%/năm.

Song song với việc tăng lãi suất, nhiều ngân hàng còn đẩy mạnh chương trình khuyến mãi để hút dòng tiền gửi. Không ít nhà băng đang chạy đua thu hút tiền gửi bằng cách tặng quà hoặc tặng lãi suất cho người gửi tiền, như LPBank, VIB, GPBank, VietBank, Vikki Bank, Techcombank, MB, VietinBank, Vietcombank...

Thậm chí, nhiều ngân hàng còn tích cực giới thiệu về các gói khuyến mãi dành cho khách hàng gửi tiết kiệm. Theo Vikki Bank, từ nay đến 22/1/2026, khách hàng gửi tiết kiệm từ 20 triệu đồng mỗi ngày, mỗi tuần đều có cơ hội trúng từ 5 chỉ vàng đến 1 lượng vàng.

Dù Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì chính sách hỗ trợ thanh khoản và chưa phát tín hiệu thắt chặt tiền tệ khi chưa tái khởi động kênh hút tiền qua tín phiếu kể từ tháng 6, song mặt bằng lãi suất hiện đang chịu nhiều sức ép.

Áp lực lạm phát quay trở lại cùng xu hướng điều hành thận trọng của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới khiến dư địa duy trì lãi suất thấp bị thu hẹp.

Theo Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Thanh Hà, tính đến cuối tháng 10/2025, tiền gửi dân cư vào hệ thống ngân hàng đạt khoảng 8 triệu tỷ đồng, tăng gần 13% so với cùng kỳ năm trước.

Trong bối cảnh kinh tế thế giới nhiều biến động, cạnh tranh nguồn lực ngày càng gay gắt, nguồn vốn quốc tế thu hẹp, chi phí vốn gia tăng, việc phát huy nội lực, tiền gửi tiết kiệm và sử dụng hiệu quả nguồn lực trong nước ngày càng có ý nghĩa. Với việc lãi suất tiết kiệm đang nóng dần, dự kiến lượng tiền gửi từ khu vực dân cư vào các tổ chức tín dụng sẽ tiếp tục lập kỷ lục mới trong những tháng tới.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản, lĩnh vực chịu ảnh hưởng lớn bởi các chính sách lãi suất, đang đứng trước một phép thử lớn cho quá trình phục hồi và phát triển.

Áp lực lên thanh khoản bất động sản

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản là lĩnh vực phụ thuộc nhiều vào chính sách tín dụng. Thực tế cho thấy, khi lãi suất tăng mạnh, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất chính là sự suy giảm thanh khoản trên thị trường.

Người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay, sẽ cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Các nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn với các kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn tăng.

Cùng lúc, các doanh nghiệp phát triển dự án phải đối mặt với rủi ro kép, chi phí tài chính tăng trong khi sức cầu suy giảm, khiến dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp. Khi cung giảm, giao dịch chững lại, mặt bằng giá vì thế cũng khó duy trì đà tăng như giai đoạn trước.

Với đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, bất động sản là kênh đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất do biến động lãi suất.

Trong quá khứ, thị trường Việt Nam từng trải qua chu kỳ suy giảm mạnh giai đoạn 2011-2013, khi lãi suất cho vay vượt ngưỡng 18-20%/năm.

Nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, khiến thị trường “đóng băng” kéo dài, giá nhà đất ở nhiều khu vực giảm 30-40%, ngay cả khu vực trung tâm.

Một phần nguyên nhân đến từ tâm lý đầu tư dựa vào vốn vay ngắn hạn, trong khi dự án và tài sản bất động sản có chu kỳ đầu tư dài. Khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền bị đứt gãy, rủi ro mất thanh khoản gần như không thể tránh khỏi. Áp lực còn đến từ các khoản vay mua nhà ưu đãi.

Trong những năm gần đây, để kích cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư cùng các ngân hàng thương mại tung ra các gói cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 5.5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn nợ gốc tới 5 năm.

Chính sách này giúp lượng lớn người dân và nhà đầu tư tiếp cận được nguồn vốn rẻ để sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, giai đoạn ưu đãi chỉ mang tính tạm thời. Khi bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi, nếu mặt bằng lãi suất chung tăng, áp lực trả nợ sẽ gia tăng mạnh.

Không ít khách hàng rơi vào tình trạng “chưa trả đồng vốn nào, nhưng lãi đã tăng”. Khi thanh khoản thị trường thấp, việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn, và nguy cơ nợ xấu có thể quay trở lại hệ thống tín dụng.

Doanh nghiệp bất động sản cũng là nhóm đối mặt với rủi ro kép khi lãi suất tăng. Một mặt, họ phải gánh chi phí tài chính cao hơn cho các khoản vay triển khai dự án. Mặt khác, sức mua trên thị trường lại suy giảm khi người dân khó tiếp cận vốn vay mua nhà.

Trong khi đó, kênh huy động qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Việc phát hành mới còn dè dặt, trong khi lượng trái phiếu đáo hạn vẫn ở mức cao khiến nhiều doanh nghiệp phải xoay xở dòng tiền bằng cách bán bớt quỹ đất, giãn tiến độ thi công hoặc thương lượng với nhà thầu, ngân hàng để kéo dài thời gian thanh toán.

Đặc biệt, với đặc thù phần lớn nguồn cung là các dự án hình thành trong tương lai, việc dòng tiền ứng trước từ khách hàng bị đứt gãy khiến áp lực tài chính càng lớn. Khi chi phí tín dụng tăng, các kênh huy động vốn khác chưa phát triển, còn năng lực tài chính của nhiều chủ đầu tư có hạn, không ít dự án có nguy cơ phải tạm dừng hoặc chậm tiến độ, gây ảnh hưởng tới niềm tin của người mua và nhà đầu tư thứ cấp.

Không chỉ tác động đến các dự án đang triển khai, mặt bằng lãi suất cao kéo dài còn làm suy yếu khả năng mở rộng quỹ đất và khởi công dự án mới.

Thực tế, ngân hàng thường có xu hướng tăng lãi suất tại thời điểm giai đoạn thị trường trầm lắng do nhận thấy rủi ro cao. Khi đó, nhiều doanh nghiệp chọn “án binh bất động” thay vì mở rộng đầu tư, nhằm hạn chế thua lỗ, nhất là trong bối cảnh chi phí đất đai, xây dựng đều leo thang. Hệ quả là nguồn cung nhà ở có nguy cơ sụt giảm rõ rệt trong trung hạn.

Một hệ quả khác của việc lãi suất tăng là tác động gián tiếp đến chi phí đầu tư công và hạ tầng. Khi giá nguyên vật liệu, chi phí nhân công, giải phóng mặt bằng tăng cao, làm chậm tiến độ nhiều dự án giao thông trọng điểm.

Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến kỳ vọng tăng giá của các khu vực từng được dự báo “hưởng lợi từ hạ tầng”, khiến nhiều nhà đầu tư thứ cấp rơi vào thế khó.

Chính vì vậy, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, trong giai đoạn hiện nay, người mua nhà để ở nên tận dụng cơ hội khi lãi suất vẫn ở vùng thấp và nguồn cung phục hồi.

Tuy nhiên, việc sử dụng vốn vay cần được kiểm soát ở mức an toàn, không nên vượt quá 50% giá trị tài sản, để tránh rủi ro khi lãi suất có thể đảo chiều. Người mua cũng nên ưu tiên lựa chọn các dự án do chủ đầu tư uy tín, có năng lực tài chính vững, đảm bảo pháp lý và tiến độ thi công, đặc biệt với các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.

An Chi