Lãi suất vay mua nhà tại Mỹ 'chạy' trước quyết định của Fed

Chi phí vay thế chấp mua nhà tại Mỹ đã giảm từ mức 6,95% xuống 6,87% trong tuần qua. Đây là mức giảm trung bình hàng tuần thứ ba liên tiếp khỏi mức cao 7% kể từ đầu tháng Tư. Một năm trước, lãi suất cho vay mua nhà trung bình ở Mỹ vào khoảng 6,67%.

"Lãi suất vay thế chấp đã giảm trong ba tuần qua sau các dấu hiệu cho thấy lạm phát đang hạ nhiệt cũng như kỳ vọng của thị trường về việc Fed sẽ cắt giảm lãi suất vào cuối năm nay”, chuyên gia kinh tế trưởng của Freddie Mac, Sam Khater, cho biết.

Các diễn biến của lãi suất cho vay mua nhà chịu ảnh hưởng bởi một số yếu tố, bao gồm cả cách thị trường trái phiếu phản ứng với chính sách lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang (Fed) và sự biến động của lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm, vốn được các nhà cho vay sử dụng làm hướng dẫn để định giá các khoản vay mua nhà.

Gần đây, lợi suất trái phiếu nhìn chung đã giảm nhẹ khi một số dữ liệu kinh tế cho thấy tăng trưởng chậm lại. Điều này có thể giúp kiềm chế áp lực lạm phát và thuyết phục Fed bắt đầu giảm lãi suất cơ bản của mình khỏi mức cao nhất trong hơn 20 năm.

Tuy nhiên, nhà kinh tế Jiayi Xu của Realtor.com lưu ý, ngay cả khi Fed cắt giảm lãi suất chuẩn, thì lãi suất thế chấp vẫn có thể ở mức cao hơn nhiều so với phạm vi 3,5%-5% trong thời gian trước đại dịch.

“BÃO” GIÁ NHÀ

Trên thực tế, lãi suất trung bình của khoản thế chấp 30 năm vẫn đang dao động gần mức cao nhất trong 2 thập kỷ, khiến nhiều người có ý định mua nhà càng cảm thấy nản lòng.

Chính điều này cũng đã góp phần làm cho mùa mua nhà mùa xuân vừa qua ở Mỹ khá ảm đạm. Doanh số bán nhà ở Mỹ đã giảm mạnh trong tháng 3 và tháng 4 khi người mua nhà phải đối mặt với chi phí vay và giá cả tăng cao chóng mặt.

Một yếu tố khác gây hạn chế cho thị trường nhà đất là nguồn cung nhà để bán khan hiếm. Mặc dù nguồn cung đã nhích nhẹ lên trong năm nay, nhưng lượng nhà trên thị trường vẫn thấp hơn nhiều so với mức trước đại dịch.

Trong đó, một phần lý do là bởi nhiều chủ nhà đã mua hoặc vay tái cấp vốn nhà hơn hai năm trước hiện đang do dự bán vì họ không muốn từ bỏ khoản vay thế chấp với lãi suất cố định dưới 3% hoặc 4%. Đây là một xu hướng mà các chuyên gia bất động sản gọi là “hiệu ứng khóa lãi”.

Lãi suất cho vay thế chấp cố định 30 năm của Mỹ giai đoạn 2022 - 2024

Ở một khía cạnh khác, giá nhà tại Mỹ đang cao một cách chóng mặt. Trong những thập kỷ trước, người ta thường so sánh rằng giá một ngôi nhà thường gấp 3 lần thu nhập hàng năm của người mua. Nhưng tỷ lệ đó đã tăng vọt kể từ đại dịch Covid-19, với giá nhà hiện nay đã tăng vọt 47% so với đầu năm 2020. Do đó, giá một ngôi nhà ở Mỹ hiện nay trung bình cao gấp khoảng 5 lần so với thu nhập hàng năm của một hộ gia đình trung lưu và có những dấu hiệu cho thấy tình hình có thể trở nên tồi tệ hơn trong thời gian tới, theo phân tích mới của Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Harvard.

Báo cáo cũng cho thấy, ở 50% khu vực đô thị, người mua phải có thu nhập trên 100.000 USD mới có hy vọng mua được một căn nhà giá trung bình; trong khi vào năm 2021, trường hợp này chỉ xảy ra ở 11% khu vực.

Đối với những người đang tìm mua nhà - cũng như đối với những chủ nhà hiện tại - thì việc thuế tài sản và bảo hiểm nhà tăng cao cũng đang gây thêm nhiều gánh nặng tài chính. Theo ước tính của Harvard, tổng chi phí hàng tháng cho một ngôi nhà có giá trung bình ở Mỹ (khi được điều chỉnh theo lạm phát) đang ở mức cao nhất kể từ khi dữ liệu này được thu thập lần đầu tiên cách đây hơn 30 năm.

“NỖI ÁM ẢNH” GIÁ THUÊ

Giá nhà tăng đột biến cũng khiến hàng triệu người mắc kẹt trong tình trạng phải ở nhà đi thuê, từ đó thúc đẩy sự cạnh tranh và giá cả trên thị trường. Báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Harvard nhận thấy một con số kỷ lục - tương đương một nửa số người thuê nhà ở Mỹ - hiện đang phải chi trả mức giá không hợp lý cho nhà ở đi thuê.

Kể từ năm 2001, giá thuê nhà được điều chỉnh theo lạm phát đã tăng nhanh gấp 10 lần so với thu nhập của người thuê nhà.

Các chuyên gia về nhà ở cho biết, vấn đề cơ bản hiện nay - đối với cả người mua và người đi thuê nhà - là tình trạng thiếu nguồn cung trầm trọng đã tích tụ trong nhiều thập kỷ và sẽ mất tới nhiều năm để có thể khắc phục.

Việc chi trả tiền thuê nhà đang ngày càng trở thành vấn đề khó khăn với một số người dân Mỹ

Do đó, chính quyền nhiều khu vực đang đẩy mạnh hoạt động xây dựng nhà ở gia đình riêng lẻ và một số nhà phát triển bất động sản đang chuyển hướng xây dựng những dự án nhỏ hơn có chi phí thấp hơn. Sự bùng nổ trong xu hướng xây dựng chung cư cũng đang góp phần hỗ trợ hạ nhiệt giá thuê nhà, đặc biệt là ở những khu vực đã chứng kiến mức tăng giá thuê mạnh nhất trong những năm gần đây như Austin, Texas.

Tuy nhiên, các tác giả của báo cáo Harvard cho rằng các nỗ lực này vẫn là chưa đủ và khó có thể kéo dài.

Lãi suất và các chi phí khác đang ở mức cao - chẳng hạn như đất đai, nhân công, bảo hiểm - đã một lần nữa làm trì trệ việc xây dựng. Và vì phần lớn các yếu tố đầu vào đều đắt đỏ, nên hầu hết những gì đang được xây dựng đều thuộc phân khúc cao cấp của thị trường. Trong thập kỷ qua, Mỹ đã “xóa sổ” hơn 6 triệu căn hộ có giá thuê dưới 1.000 USD. Đối với những người thuê nhà nằm trong nhóm thu nhập cực thấp, cứ 100 hộ gia đình thì chỉ có 34 nơi họ có thể chi trả được, Liên minh Nhà ở Thu nhập Thấp Quốc gia ước tính.

Cùng lúc đó, nhu cầu thuê nhà vẫn ở mức cao, đặc biệt là khi ngày càng nhiều giới trẻ Gen Z chuyển ra ngoài sống tự lập. Năm ngoái, số lượng hộ thuê nhà tăng hơn nửa triệu, mức tăng mạnh nhất kể từ năm 2016.

Báo cáo của Harvard cảnh báo rằng nếu nhu cầu liên tục tăng cao trong khi tình trạng xây dựng tiếp tục chậm chạp thì có nguy cơ sẽ dẫn đến một đợt tăng giá thuê nhà mạnh mẽ khác, tương tự như thời điểm cuối năm 2023 - đầu năm 2024, từng được đánh giá là giai đoạn khó khăn nhất đối với người thuê nhà từ trước đến nay.

My Vũ