Lâm Đồng: Một căn nhà, 13 năm tranh tụng!

Mua thiếu nợ rồi tiếp tục thế chấp, chuyển nhượng trái luật

Theo hồ sơ vụ án, tháng 8/2009, Hồ Bảo Thái ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCN QSDĐ) 805,22m2 tại số 7 Lê Hồng Phong, P4, TP.Đà Lạt (số 7 LHP) của vợ chồng ông Vũ Thế Hòa (SN 1963) và bà Phạm Thị Tho (SN 1969) với giá 4,6 tỷ đồng, sau đó hoàn tất thủ tục sang tên Hồ Bảo Thái, nhưng Thái mới trả được cho vợ chồng bà Tho 3,5 tỷ đồng, còn 1,1 tỷ đồng nợ lại.

Ngày 20/01/2010, Công ty TNHH MTV Hồ Thái Long do Hồ Bảo Thái thành lập, bà Quách Thị Hồng là giám đốc đã thế chấp mảnh đất trên để vay Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam tại Hà Nội (Ngân hàng BIDV) 5 tỷ đồng, thời hạn 12 tháng. Thời điểm này, trên đất chưa có nhà nên Giấy CNQSDĐ tại trang 4 từ vợ chồng bà Tho sang tên Thái chưa ghi nhận có tài sản (nhà) trên đất. Cùng ngày 20/01/2010, Thái được UBND TP.Đà Lạt cấp giấy phép xây dựng căn nhà biệt lập 3 tầng, tổng diện tích sàn 360,04m2. Tháng 4/2010, Thái ngừng việc trả nợ, lãi vay cho ngân hàng, cùng bà Hồng bỏ trốn khỏi địa phương.

Ngày 15/4/2010, Thái lập HĐ vay tiền 2,5 tỷ đồng với ông Vân Bỉnh Cường (SN 1972, trú P2, TP.Đà Lạt). Đến hạn không trả được nợ, ngày 26/4/2010, Thái lập “HĐCN QSDĐ và tài sản gắn liền với đất” là nhà, đất số 7 LHP cho ông Cường với giá 4,5 tỷ đồng. Ông Cường cho rằng, trừ 2,5 tỷ trả nợ, 2 tỷ còn lại ông đã thanh toán cho Thái. HĐ này chỉ có Thái và ông Cường ký, không được công chứng, chứng thực vì “sổ đỏ” đang trong ngân hàng. Thái hứa trong 30 ngày sẽ hoàn tất thủ tục sang tên đổi chủ nhà, đất nói trên cho ông Cường, nhưng không thực hiện và bỏ trốn. Từ đó đến nay, ông Cường là người sử dụng, kinh doanh homestay tại nhà đất trên.

Ông bà Phạm Thị Tho và Ngân hàng BIDV sau đó khởi kiện đòi nợ Thái. Ngày 10/7/2012, Ngân hàng BIDV rút đơn yêu cầu khởi kiện. Ngày 30/7/2012, TAND TP.Đà Lạt tuyên án, buộc Hồ Bảo Thái phải thanh toán cho ông bà Phạm Thị Tho trên 2,1 tỷ đồng (tính theo thời điểm định giá tài sản). Khi cơ quan Thi hành án dân sự (THADS) TP.Đà Lạt tiến hành cưỡng chế kê biên tài sản trên để đấu giá, THA theo bản án của vợ chồng bà Tho, phía Ngân hàng BIDV khởi kiện yêu cầu Công ty Hồ Thái Long và Hồ Bảo Thái thanh toán nợ.

Nhà đất số 7 Lê Hồng Phong liên quan đến vụ án

Sau nhiều thủ tục bổ sung hồ sơ vụ án của nguyên đơn và Tòa án, ngày 21/8/2017, TAND TP.Đà Lạt tuyên buộc Công ty Hồ Thái Long thanh toán cho phía ngân hàng gần 12 tỷ đồng, bao gồm tiền gốc và lãi phát sinh. Tại phiên xử, mặc dù HĐXX đã giải thích pháp luật, tuy nhiên, ông Cường yêu cầu tòa án công nhận HĐCN QSDĐ và nhà ở tại số 7 LHP từ ông Thái sang ông là hợp pháp chứ không yêu cầu giải quyết hậu quả của HĐ vô hiệu, cũng không yêu cầu xem xét bồi thường thiệt hại. Yêu cầu này không được tòa chấp nhận.

Sau đó, ông Cường có đơn khởi kiện “Tranh chấp về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu và yêu cầu bồi thường thiệt hại”. Ngày 27/11/2019, ông Cường rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện trên. TAND TP.Đà Lạt ra QĐ đình chỉ giải quyết vụ án. Chi cục THADS TP.Đà Lạt tiếp tục tổ chức việc THA để đảm bảo quyền lợi của phía ngân hàng và bà Tho theo các bản án đã có hiệu lực pháp luật. Ngày 16/11/2020, bà L.H.P (trú Q1, TPHCM) là người trúng đấu giá tài sản thành là 25 tỷ 519 triệu đồng. Biết ông Cường tiếp tục có đơn khởi kiện về tranh chấp kê biên tài sản, bà L.H.P bỏ, không mua tài sản đã trúng đấu giá.

Quan điểm trái chiều của 2 cấp Viện kiểm sát về thụ lý, giải quyết vụ án

Tháng 7/2020, ông Cường khởi kiện vụ án “Tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để THA và tranh chấp HĐCN QSDĐ”, yêu cầu cơ quan THA trả lại ông số tiền trên 3,2 tỷ đồng là tiền mua sắm trang thiết bị, vật liệu, sửa nhà số 7 LHP đang bị THA kê biên, đấu giá; yêu cầu Tòa án giải quyết, tuyên bố HĐ mua bán nhà đất với Hồ Bảo Thái vô hiệu, buộc ông Thái trả cho ông Cường gần 9,2 tỷ đồng, bao gồm 4,5 tỷ đồng bán nhà và lãi 125 tháng (lãi suất 0,83%/tháng).

Ngày 09/11/2021, TAND TP.Đà Lạt xét xử sơ thẩm vụ án, chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn, tuyên Hồ Bảo Thái có trách nhiệm trả cho ông Cường gần 9,2 tỷ đồng; trong đó, 4,5 tỷ là số tiền các bên hoàn trả cho nhau do hậu quả của HĐ chuyển nhượng tài sản bị hủy và tiền lãi phát sinh từ 26/5/2010 đến 26/5/2020. Đồng thời, ghi nhận những tài sản ông Cường liệt kê đã đầu tư mua sắm, sửa chữa từ khi nhận căn nhà trên của ông Thái; đề nghị cơ quan THA xác định giá trị tài sản trên để thanh toán cho ông Cường trong quá trình xử lý tài sản là nhà đất số 7 LHP theo Luật THADS.

Hồ sơ liên quan vụ việc

Tham gia phiên tòa, đại diện Viện KSND TP.Đà Lạt nêu quan điểm: Tòa thụ lý vụ án là không đúng quy định pháp luật do yêu cầu khởi kiện của ông Vân Bỉnh Cường đã được giải quyết bằng bản án số 13/KDTM-ST ngày 21/8/2017 của TAND TP.Đà Lạt đã có hiệu lực pháp luật nên nay ông Cường không có quyền khởi kiện. Bên cạnh đó, tài sản là nhà đất tại số 7 LHP không liên quan gì đến ông Cường, bởi đất đã được ông Hồ Bảo Thái thế chấp vay vốn ngân hàng; trong khi căn nhà (xây dựng sau đó), chưa được ghi nhận vào “sổ đỏ”.

Đồng thời, Hồ Bảo Thái đã bị cơ quan CSĐT Công an tỉnh Lâm Đồng khởi tố về hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” 4,5 tỷ đồng của ông Vân Bỉnh Cường chưa có kết quả. Ông Cường tố cáo hành vi của Thái tới cơ quan Công an và cơ quan CSĐT đang thụ lý vụ án nên vụ việc không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. (Ngày 09/5/2011, cơ quan điều tra đã tạm đình chỉ vụ án hình sự, tạm đình chỉ điều tra với bị can Hồ Bảo Thái do hết thời hạn điều tra mà chưa bắt được bị can - PV).

Do đó, Viện KSND TP.Đà Lạt đã kháng nghị phúc thẩm, hủy bản án trên. Ngân hàng BIDV và bà Phạm Thị Tho (người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) cũng có đơn kháng cáo. Ngày 10/3/2022, TAND tỉnh Lâm Đồng xét xử phúc thẩm vụ án, chấp nhận toàn bộ yêu cầu kháng cáo của ngân hàng và bà Tho; chấp nhận kháng nghị của Viện KSND TP.Đà Lạt, tuyên hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án cấp sơ thẩm đã tuyên.

Trái với quan điểm của Viện KSND TP.Đà Lạt, ngày 07/4/2023, Viện KSND cấp cao tại TPHCM đã ban hành QĐ kháng nghị giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm dân sự của TAND tỉnh Lâm Đồng. Viện trưởng Viện KSND Cấp cao chỉ ra những vấn đề cần giải quyết trong vụ án, đó là việc yêu cầu giải quyết hậu quả HĐ vô hiệu của ông Cường đối với căn nhà số 7 LHP là có căn cứ để xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, việc ông Cường yêu cầu giải quyết phần chi phí mà ông đã bỏ ra để đầu tư, sửa chữa, nâng cấp căn nhà số 7 LHP là yêu cầu mới phát sinh, chưa được Tòa án giải quyết và việc giải quyết yêu cầu này của ông Cường là bắt buộc, nhằm bảo đảm việc thi hành bản án số 13, ngày 12/8/2017 của TAND TP.Đà Lạt...

Từ nhận định trên, Viện KSND Cấp cao đề nghị Ủy ban thẩm phán TAND Cấp cao tại TPHCM xét xử giám đốc thẩm theo hướng: Áp dụng khoản 3, Điều 343 và Điều 345 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, hủy bản án số 17/2022/ DS-PT ngày 10/3/2022 của TAND tỉnh Lâm Đồng và bản án số 46/2021/DS-ST ngày 09/11/2021 của TAND TP.Đà Lạt; giao hồ sơ vụ án về cho TAND TP.Đà Lạt xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

QĐ kháng nghị của Viện KSND Cấp cao công nhận việc thụ lý vụ án và ra bản án số 46/2021/DSST ngày 09/11/2021 của TAND TP.Đà Lạt là đúng pháp luật. Do đó, những ý kiến viện dẫn kháng nghị toàn bộ bản án của Viện KSND TP.Đà Lạt và bản án số 17/2022/DS-PT của TAND tỉnh Lâm Đồng tuyên hủy bản án sơ thẩm nêu trên của TAND TP.Đà Lạt, quy trách nhiệm cấp sơ thẩm vi phạm tố tụng là chưa cập nhật đầy đủ thông tin về các QĐ tố tụng liên quan đến vụ án.

Xét về trình tự thời gian, tính pháp lý của những HĐ chuyển nhượng, thế chấp, gán nợ tài sản, lợi thế sở hữu, sử dụng tài sản nhà - đất của các bên liên quan, địa thế nhà - đất và do nhà gắn liền với đất, nhà chỉ có giá trị khi nằm trên đất (và ngược lại); quyền lợi của các bên cần được giải quyết công bằng về tỷ lệ khi xử lý tài sản nhà đất số 7 LHP; các bên đều phải cùng chịu rủi ro. Đây có thể là phương án cần cân nhắc để giải quyết vụ án.

Ngọc Hà