Làm thế nào để nhận biết 'sổ đỏ' giả khi mua nhà đất?

Từ “sổ đỏ" giả đến những giám đốc “rởm”

Mới đây, trong quá trình thực hiện các giao dịch mua bán đất đai, các phòng công chứng tại Quảng Ngãi liên tiếp phát hiện những “sổ đỏ” giả.

Khi kiểm tra hồ sơ giao dịch đất đai cho một người dân, công chứng viên đã phát hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được giao dịch là giả, nên đã tạm dừng giao dịch, trình báo cơ quan chức năng theo quy định.

Thông tin thửa đất trong “sổ đỏ” giả thuộc phường Lê Hồng Phong (TP Quảng Ngãi), có diện tích 100 m2, là loại đất đô thị nằm trên mặt tiền đường Bà Triệu, một trong những vị trí "đất vàng" tại TP Quảng Ngãi.

Giống như “sổ đỏ” thật, Giấy chứng nhận giả có đầy đủ thông tin bao gồm số vào sổ, con dấu và chữ ký của Phó Giám đốc Sở TNMT tỉnh Quảng Ngãi.

Trước đó, khi công chứng hợp đồng mua bán đất, công chứng viên cũng phát hiện sổ đỏ lô đất có diện tích trên 361 m2 thuộc xã Nghĩa Thuận, huyện Tư Nghĩa là giấy tờ giả nên ngăn chặn giao dịch.

Các phòng công chứng tại Quảng Ngãi liên tiếp phát hiện những “sổ đỏ” giả

Không chỉ làm “sổ đỏ” giả, đối tượng lừa đảo còn dựng lên các giám đốc “rởm”, lập doanh nghiệp để làm bình phong.

Với thủ đoạn đưa ra các thông tin gian dối về quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản tại các dự án, Ngụy Khắc Vinh - Giám đốc Công ty TNHH địa ốc VHO (phường Bình Hòa, TP Thuận An, tỉnh Bình Dương) đã lừa trót lọt nhiều người đặt cọc mua đất, ký hợp đồng chuyển nhượng để chiếm đoạt số tiền lớn.

Tương tự, Đặng Văn Chuyền, Giám đốc Công ty CP xây dựng thương mại dịch vụ Phước Điền (TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương) tuy không được chủ đầu tư ủy quyền nhưng vẫn ký hợp đồng, thu tiền để chuyển nhượng đất nền tại các dự án và lập các “dự án ma”, phân lô bán nền trên những khu đất không đủ điều kiện tách thửa.

Sau đó, Chuyền đã quảng cáo gian dối, để ký kết các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chiếm đoạt tiền của khách.

Làm thế nào để tránh “sập bẫy”

Về thủ đoạn làm giả “sổ đỏ”, thông thường, các đối tượng lừa đảo vờ mua đất để tiếp cận người bán và xin bản photocopy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, qua mạng xã hội, chúng thuê người làm giả “sổ đỏ” rồi tìm người mua hoặc cho vay có thế chấp, thuê người đóng giả vợ chồng chủ đất ra văn phòng công chứng ký hợp đồng ủy quyền, hoặc hợp đồng chuyển nhượng để chiếm đoạt tiền.

Ngoài ra, có đối tượng còn vẽ, in bản vẽ các dự án, sơ đồ phân lô bán nền trên đất của người khác, hoặc không có thật sau đó quảng cáo trên mạng để bán hoặc làm giả quyết định chấp nhận chủ trương, quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch tổng thể, giấy phép xây dựng... để huy động vốn trái phép bằng các hình thức thu tiền để giữ chỗ, ưu tiên vị trí, đặt cọc…

Các vụ án lừa đảo liên quan đến đất đai thường có quy mô, tính chất phức tạp, số lượng người bị lừa đảo, giá trị tài sản bị chiếm đoạt lớn, gây bức xúc trong dư luận - Luật sư Lê Hồng Vân, Đoàn Luật sư Hà Nội cho biết.

Nguyên nhân là do các quy định pháp luật về lĩnh vực đất đai chưa đồng bộ, công tác quản lý còn nhiều sơ hở; việc công khai, minh bạch thông tin liên quan đến đất đai chưa đầy đủ; năng lực, trình độ chuyên môn của một số cá nhân có thẩm quyền trong tiếp nhận, thực hiện thủ tục liên quan đến đất đai yếu kém…

Bên cạnh đó, hiểu biết pháp luật về đất đai của một số người dân chưa đầy đủ, không ít người hám lợi, chấp nhận rủi ro để chuyển nhượng đất đai trái phép.

“Để hạn chế rủi ro trước khi đặt cọc, ký hợp đồng hoặc thực hiện các giao dịch khác liên quan đến nhà đất, mỗi cá nhân cần thận trọng kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án, các loại giấy tờ (đặc biệt là “sổ đỏ”) đồng thời tìm hiểu thêm thông tin qua những người xung quanh. Khi phát hiện bên chuyển nhượng nhà đất sử dụng “sổ đỏ” giả để thực hiện giao dịch cần làm đơn trình báo kèm các chứng cứ liên quan nộp cho cơ quan có thẩm quyền” - Luật sư Hồng Vân nhấn mạnh.

Dù “sổ đỏ” giả được làm rất tinh vi song nếu quan sát kỹ vẫn có thể phân biệt được. Trong sổ giả, phần con dấu tròn đều, mực sạch và không lem, chữ ký đều nét, trong khi nếu con dấu thật ít nhiều cũng có dấu mực loang, chữ ký thì phải có nét đậm và nhạt chứ không thể đều từ đầu nét đến cuối nét. Bên cạnh đó, cần xem kỹ các vị trí có thể bị tẩy xóa gồm số sổ, số vào sổ, loại đất, hình thức sử dụng, diện tích, thời hạn, sơ đồ. Những sổ đỏ có trang bổ sung thì cần kiểm tra trang này gồm dấu giáp lai, các vị trí trang có bị tẩy xóa không. Cách chắc chắn nhất là mang “sổ đỏ” đến Văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra thật hay giả.

H.L