Lập vi bằng mua bán nhà tập thể: Nhiều rủi ro pháp lý

Tìm kiếm một căn hộ tập thể giá rẻ vẫn là lựa chọn của nhiều người, bất chấp nhiều căn hộ dạng này lại chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) khiến người mua gặp nhiều rủi ro về pháp lý.

Các dãy nhà tại khu tập thể Thanh Xuân Bắc (quận Thanh Xuân).

Không có "sổ hồng" vẫn đắt khách

Mong muốn có một “chốn” để ổn định cuộc sống nhưng với 900 triệu đồng trong tay, gia đình anh Trần Xuân Hiếu (quận Thanh Xuân) không thể tìm được một căn nhà đầy đủ giấy tờ, gần trung tâm để thuận tiện cho sinh hoạt.

Anh Hiếu cho hay: “Muốn mua chung cư hay nhà đất giá rẻ thì phải đi rất xa, khi ấy chi phí xăng xe đi lại, thuê người đưa đón, trông nom con lại trở thành gánh nặng. Nhà ở xã hội thì tôi không đủ tiêu chuẩn được mua, nên gia đình tôi tìm căn hộ tập thể”.

Căn hộ tập thể (chung cư cũ) ở các khu Thái Thịnh, Thành Công, Tân Mai, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam… luôn được nhiều người tìm mua bởi các tòa nhà đều thuộc các quận nội thành với cơ sở hạ tầng đầy đủ về giao thông, chợ, trường học... Điểm trừ của việc phải leo cầu thang bộ hay phải gửi xe máy theo tháng của các căn hộ tập thể trở nên “lép vế” trước tiêu chí “vừa túi tiền”, gần trung tâm, tránh được cảnh tắc đường khi phải đi xa.

Chưa kể, cùng một giá tiền hay cùng một diện tích nhưng vì căn hộ tập thể cũ được thiết kế theo lối chia nhỏ không gian, các khu sinh hoạt chung như bếp, ban công đều nhỏ hẹp nên so với các chung cư mới, căn hộ tập thể ở được nhiều người hơn, thích hợp với cả những gia đình nhiều thế hệ.

Để mở rộng không gian, hầu hết các căn hộ đều được cơi nới hết cỡ, đeo "ba lô", đua "chuồng cọp". Đáng nói, từ một căn hộ tập thể nguyên bản, sau khi cơi nới, nhiều căn hộ đã được chia thành vài căn hộ nhỏ để kinh doanh, cho thuê hoặc mua bán trao tay giá rẻ.

Dạo qua các hội nhóm mua bán nhà tập thể trên mạng xã hội hay một số “kênh” môi giới nhà đất, có thể thấy, các căn nhà nhỏ mua bán qua vi bằng với phân khúc giá dưới 2 tỷ đồng được rao bán và giao dịch khá nhiều. Một số căn hộ có giá nhỉnh hơn bởi được đóng mác có quyết định phân nhà, có giấy tờ đóng thuế đầy đủ hằng năm, đã tách đồng hồ điện, nước.

Tại phường Thanh Xuân Bắc, một căn hộ ở khu E với diện tích trên “sổ hồng” là 74,9m2 đã được cơi nới và chia thành 4 căn nhỏ, trong đó có những căn được bán sang tay tới 8 lần.

Bà Xuân Hoa, chủ một trong số 4 căn trên chia sẻ: “Vì chỉ có hai bà cháu sống cùng nhau nên muốn tìm một căn nhà sạch sẽ, thoáng mát, thuận tiện cho bà đi chợ, cháu đi học, không quá quan trọng về giấy tờ. Tôi đã hỏi hàng xóm xung quanh, người ta vẫn ở, cho thuê hay mua bán viết tay nhiều năm nay rồi, không có vấn đề gì xảy ra. Căn hộ tôi mua đã lập vi bằng, có dấu đỏ đàng hoàng”.

Có nên dựa vào vi bằng?

Thực tế, mua nhà qua hình thức lập vi bằng có thể gặp nhiều rủi ro khiến người mua bất an. Chị Hồng Ngọc (quận Thanh Xuân) chia sẻ: “Muốn tìm mua nhà tập thể ở gần ông bà nhưng khoản tiền có hạn nên tôi đành mua nhà vi bằng. Nói thực lòng là nhiều lúc thấy không yên tâm bởi tôi chưa bao giờ nhìn thấy “sổ hồng” gốc của cả căn nhà, không biết có bị “cắm” ở ngân hàng nào đó không”.

Trong khi đó, các chuyên gia pháp lý cho rằng, niềm tin về con dấu đỏ khi mua nhà tập thể qua hình thức lập vi bằng của nhiều người dân không hề có cơ sở.

Luật sư Hoàng Thị Dinh, Văn phòng Luật sư Hoàng Hưng (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cho biết, Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày 8-1-2020 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại đã quy định: “Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định” và “Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác”.

Điều 37 của Nghị định này cũng nêu rõ, không được lập vi bằng đối với trường hợp “xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực”; “ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, khi người dân mua bán nhà tập thể, các văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng là để chứng kiến các hành vi diễn ra trong thực tế của bên bán và bên mua gồm địa điểm, thời gian, chi phí lập vi bằng và thỏa thuận khác (nếu có), ghi nhận việc bàn giao tiền, bàn giao nhà của hai bên.

Luật sư Hoàng Thị Dinh khẳng định, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực, văn bản hành chính khác. "Thừa phát lại không kiểm tra tính pháp lý của căn hộ. Vi bằng chỉ là một chứng cứ ghi nhận hành vi khi có tranh chấp xảy ra, nhưng không bảo đảm tính pháp lý của giao dịch", luật sư Hoàng Thị Dinh nói.

Các chuyên gia cũng khuyến cáo, thành phố Hà Nội đã có chủ trương về cải tạo các khu tập thể trong tương lai không xa. Vì vậy, người dân cần hết sức thận trọng khi mua nhà qua hình thức lập vi bằng để tránh gặp rủi ro và thiệt hại có thể xảy ra.

Hạ Yến