Lo ngại chung cư mini phá vỡ hạ tầng đô thị Hà Nội

Chung cư mini ồ ạt mọc lên trong ngõ hẻm, tác động lên hạ tầng đô thị. Ảnh Thanh Tuấn

Loạt nhà chung cư mini phát triển ồ ạt

Khảo sát trên địa bàn Hà Nội hiện có hàng trăm khu nhà ở được gọi là chung cư mini đã đi vào hoạt động nhiều năm nay. Từ các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình, Tây Hồ, đến các quận xa hơn như Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông… đa phần các chung cư mini này là các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng trái phép.

Các chung cư mini trong ngõ nhỏ dẫn đến nhiều hệ lụy như vi phạm các quy định về PCCC dẫn đến nguy cơ cháy nổ cao trong cộng đồng dân cư, quá tải về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Chỉ cần gõ từ khóa “bán căn hộ chung cư mini tại Hà Nội” trên Google, ngay lập tức cho ra trên 7,2 triệu kết quả, với những nội dung được đưa lên hàng đầu như: Bán chung cư mini Xuân Đỉnh - Phạm Văn Đồng (Bắc Từ Liêm) diện tích 35m2, giá bán 490 - 590 triệu đồng/căn, chiết khấu ngay 30 triệu đồng; bán chung cư mini Mễ Trì Hạ - Phạm Hùng (Nam Từ Liêm), diện tích 30 - 34m2, giá bán 450 - 500 triệu đồng/căn...

Chị Nguyễn Thị Lan, nhân viên văn phòng tại Hà Nội chia sẻ, căn hộ chung cư có mức giá bình dân giá dưới 2 tỉ đồng ngày càng trở nên khan hiếm. "Nhiều gia đình có nguồn tài chính hạn chế như tôi, thay vì phải vay nợ ngân hàng và đỏ mắt tìm các dự án chung cư bình dân ở nội thành thì họ đang chuyển hướng tìm mua căn hộ chung cư mini với mức giá vừa túi tiền, thuận tiện cho việc đi lại, học tập của con cái" - chị Lan nói.

Tuy nhiên dù có mức giá hấp dẫn, nằm ở trung tâm nội thành nhưng anh Đàm Quốc Hùng (nhân viên IT ở quận Cầu Giấy, Hà Nội) vẫn khá lăn tăn về mặt pháp lý, an toàn và rủi ro khi mua căn hộ chung cư mini.

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, việc xây dựng chung cư mini tại các đô thị có thể là giải pháp để giải quyết nhu cầu thực về nhà ở cho những người có thu nhập thấp ở khu vực trung tâm nhưng đây không phải là giải pháp tối ưu.

“Với sức ép về hạ tầng đô thị, đặc biệt là khu vực trung tâm như hiện nay, việc phân nhỏ diện tích nhà ở trên một khu đất sẽ khiến cho dân cư tập trung nhiều hơn, không chỉ tăng áp lực lên hạ tầng mà còn ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống” - GS Đặng Hùng Võ nhìn nhận.

Đồng quan điểm, KTS Nguyễn Văn Thanh cho rằng, sản phẩm chung cư mini phát triển một cách nhanh chóng đang khiến các đô thị không hoàn thành mục tiêu về diện tích sàn nhà ở, nguy cơ hình thành “khu ổ chuột” và làm cho thiết kế quy hoạch bị phá vỡ.

“Đơn cử tại Hà Nội, mục tiêu giai đoạn 2021 - 2025 diện tích sàn nhà ở bình quân đạt trên 29m2/người. Vậy nếu xây quá nhiều chung cư có diện tích 25m2 thì không thể hoàn thành mục tiêu và đi ngược với quy hoạch xây dựng của TP” - KTS Nguyễn Văn Thanh nhìn nhận.

Rủi ro đối với người mua là rất lớn

Thực tế, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở, nhiều hộ gia đình đã tự ý xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ - chung cư mini mà không tuân thủ các quy định của pháp luật. Các sai phạm chủ yếu là xây dựng không phép, sai phép, sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng... rồi tự do mua bán, chuyển nhượng, không được sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Các hoạt động này dẫn đến nhiều hệ lụy như làm gia tăng nguy cơ cháy nổ trong khu dân cư; gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị; không cấp được Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cho người mua căn hộ do vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng; làm gia tăng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua và người bán căn hộ.

Theo các chuyên gia pháp lý, hiện nay pháp luật chưa có quy định riêng đối với loại hình chung cư mini mà áp dụng theo Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành khác, nhưng trên thực tế việc áp dụng luật còn rất lúng túng.

Mặt khác, do quá nhiều dự án chung cư mini không bảo đảm các yếu tố về thiết kế, mật độ xây dựng, PCCC… nên có rất ít căn hộ được cấp sổ hồng, rủi ro đối với người mua là rất lớn. Các căn hộ này có thể không bảo đảm an toàn khi sử dụng, không thể thực hiện các giao dịch mua bán, sang nhượng, thế chấp, thậm chí không thể thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế.

Trường hợp chủ đầu tư có làm được sổ hồng đồng sở hữu, nhưng chủ căn hộ sẽ gặp khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch, bởi liên quan đến quá nhiều chủ thể cùng sở hữu, khách hàng cần tìm hiểu kỹ thủ tục pháp lý dự án trước khi quyết định đặt cọc, ký hợp đồng mua bán căn hộ dạng chung cư mini.

Đề cập đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) - thông tin, Luật Đất đai và Luật Nhà ở chưa có quy định rõ ràng về loại hình chung cư mini mà chỉ quy định điều chỉnh chung về nhà ở, công trình xây dựng nên loại hình nhà ở này vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, nếu có xảy ra tranh chấp, chắc chắn người mua sẽ chịu thiệt.

Chuyên gia nhìn nhận, việc chung cư mini thường được xây dựng ở những khu dân cư đông đúc, chật chội, đường vào nhỏ hẹp dễ tạo thành những ổ chuột trong tương lai, việc thiếu quản lý sẽ để lại hậu quả rất khó lường.

Đặc biệt, phát triển ồ ạt loại nhà chung cư mini, chung cư hộp diêm, làm tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, làm phá vỡ quy hoạch, gây trở ngại cho công tác chỉnh trang đô thị.

Theo Sở Xây dựng TP Hà Nội, chưa có thống kê nào về số lượng các chung cư mini trên địa bàn. Các căn hộ này thường ban đầu xin cấp phép xây dựng là nhà ở riêng lẻ nhưng sau đó chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng, ngăn chia thành các phòng khép kín cho thuê hoặc bán. Về mặt pháp lý, cũng chưa có một văn bản quy phạm pháp luật nào định nghĩa rõ về cụm từ này cũng như loại hình nhà này.

Năm 2020, Bộ Xây dựng đã có công văn đề nghị các địa phương siết chặt quản lý nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ. Trong đó, nêu ra những hệ lụy như: nguy cơ cháy nổ cao, gia tăng mật độ dân số gây ách tắc giao thông, không đảm bảo vệ sinh môi trường, mỹ quan đô thị… Thế nhưng, khi chưa có một chế tài cũng như quy định cụ thể, việc quản lý vẫn còn nhiều khó khăn. Nhiều chung cư mini mới vẫn tiếp tục mọc lên.

Triệu Tâm