Loạt đại gia địa ốc tiếp tục 'khất nợ', bom trái phiếu lại chực chờ vỡ?

Theo Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland, NVL) vừa thông báo chậm thanh toán gần 906 tỷ đồng tiền gốc và lãi của lô trái phiếu mã NVLH2123011.

Cụ thể, theo kế hoạch, ngày 3/3/2025, Novaland đến hạn thanh toán gốc và lãi cho lô trái phiếu mã NVLH2123011 với tổng số tiền hơn 914,7 tỷ đồng. Trong đó bao gồm hơn 842,2 tỷ đồng tiền gốc và gần 72,5 tỷ đồng tiền lãi trái phiếu.

Tuy nhiên, Novaland mới chỉ thanh toán được gần 8,8 tỷ đồng. Như vậy, số tiền gốc và lãi trái phiếu mà Novaland đã chậm thanh toán là gần 906 tỷ đồng.

Theo giải trình, Novaland cho biết do doanh nghiệp chưa thu xếp được nguồn tiền nên dẫn tới việc chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu. Đồng thời, doanh nghiệp đang thương thảo với nhà đầu tư về việc thanh toán dư nợ của lô trái phiếu này.

Gánh nặng trái phiếu đang trở lại với nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Trước đó, hồi cuối tháng 2/2025, Novaland cũng chậm trả gốc và lãi cho lô trái phiếu NVLH2123009. Tổng số tiền phải thanh toán là hơn 803 tỷ đồng, gồm 750 tỷ đồng gốc và hơn 53 tỷ đồng tiền lãi. Tuy nhiên, Novaland chỉ thanh toán được gần 8 tỷ đồng tiền gốc. Số tiền còn lại hơn 795 tỷ đồng chưa được thanh toán. Xa hơn, với lô trái phiếu NVLH2224005, Novaland cũng chậm thanh toán.

Bên cạnh những tên tuổi phải “khất nợ”, không ít đại gia ngành địa ốc cũng đang phải ngồi lại với khách hàng để gia hạn trả nợ trái phiếu.

Điển hình, Công ty Đầu tư và cho thuê tài sản TNL, thành viên của ROX Group vừa thông báo vừa đàm phán thành công kéo dài kỳ hạn 20 lô trái phiếu đến năm 2027. Các lô trái phiếu này được TNL phát hành trong năm 2020 và sẽ đáo hạn cuối tháng 5/2025.

Được biết, tổng giá trị trái phiếu còn lưu hành vào khoảng hơn 977 tỷ đồng. TNL ban đầu trả lãi trái phiếu 10,9% một năm, nhưng khi gia hạn thì lãi suất còn 7,9% một năm.

TNL hoạt động trong lĩnh vực tư vấn bất động sản, quản lý vận hành nhà chung cư, trung tâm thương mại, khu công nghiệp. Đây là thành viên của ROX Group, doanh nghiệp do bà Nguyễn Thị Nguyệt Hường làm chủ tịch. Trong báo cáo tài chính gần nhất được công bố vào tháng 8/2024, TNL có vốn chủ sở hữu 906 tỷ đồng. Dư nợ trái phiếu của họ khi đó gấp 4,26 lần vốn chủ sở hữu, tức hơn 3.800 tỷ đồng.

Cũng trong đầu năm nay, một thành viên khác của ROX Group là TNR Holdings cũng thông báo kéo dài kỳ hạn trái phiếu với tổng dư nợ ước tính hàng nghìn tỷ đồng.

Tương tự, Công ty CP Công trình giao thông Đồng Nai (DGT) cũng đã xin ý kiến trái chủ mã trái phiếu DGTH2224001 về việc gia hạn thời gian trả lãi kỳ 9 vào ngày 22/2. Thời gian trả lãi chậm nhất vào ngày đáo hạn của trái phiếu và miễn lãi tính trên số tiền lãi trả chậm.

Việc kéo dài thời gian trả lãi trái phiếu đến hạn do DGT đang gặp khó khăn do ảnh hưởng của thị trường xây dựng và bất động sản. Nhằm ổn định hoạt động, công ty mong muốn được sử dụng nguồn tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh để tiếp tục tái đầu tư và bổ sung vốn lưu động.

Những động thái gia hạn, khất nợ hàng chục lô trái phiếu với giá trị hàng vạn tỷ đồng của loạt doanh nghiệp bất động sản cho thấy áp lực nợ trái phiếu vẫn đang đè nặng ngành địa ốc.

Năm 2025, áp lực với các doanh nghiệp bất động sản chưa xử lý xong nợ trái phiếu sẽ còn lớn hơn nữa khi những khoản trái phiếu đã giãn hoãn theo Nghị định 08 hết hạn.

Theo VIS Rating, năm 2025 có khoảng 110 nghìn tỷ đồng trái phiếu phát hành bởi các doanh nghiệp thuộc nhóm bất động sản nhà ở sẽ đáo hạn. Trong đó, 31 nghìn tỷ đồng đã chậm trả gốc, lãi trước đó. Những trái phiếu này đã chậm trả lãi hoặc chậm trả nợ gốc trước khi gia hạn đến năm 2025.

Trong tổng số 224 nghìn tỷ đồng trái phiếu đáo hạn năm 2025, VIS Rating ước tính 17% có rủi ro chậm trả nợ gốc (tương đương 38 nghìn tỷ đồng). 94% giá trị trái phiếu rủi ro này đến từ nhóm bất động sản nhà ở và du lịch, nghỉ dưỡng, tương đương gần 36 nghìn tỷ đồng.

VIS Rating cũng chỉ ra rằng 2/3 số chủ đầu tư đang niêm yết trên sàn chứng khoán có dòng tiền trả nợ yếu hoặc cực kỳ yếu, với dòng tiền hoạt động chiếm dưới 5% tổng nợ. Tình trạng này đặc biệt nghiêm trọng ở những doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý liên quan đến dự án.

Trước bối cảnh này, dự báo cho thấy khoảng 50% số trái phiếu đáo hạn của các chủ đầu tư vào năm 2025 có nguy cơ không thể thanh toán đúng hạn cả gốc lẫn lãi, trong đó phần lớn là những doanh nghiệp vốn đã thường xuyên chậm trễ trong các kỳ thanh toán trước đó.

"Cho đến quý III/2025, vấn đề dòng tiền kinh doanh sẽ vẫn là lo ngại chính khiến nhiều doanh nghiệp phải tính toán kỹ hơn với báo cáo tài chính của mình, giảm tránh các nguy cơ bị cảnh báo hủy niêm yết do lỗ lũy kế", giới phân tích nhận định.

Mỹ Chi