Lợi nhuận ngành bất động sản tăng 50%: Vinhomes chiếm 85% tổng lãi, thị trường phân hóa sâu sắc

Tuy nhiên, đằng sau con số tăng trưởng ấn tượng này là một thực tế phân hóa sâu sắc: gần như toàn bộ lợi nhuận đến từ "người khổng lồ" Vinhomes, còn phần lớn thị trường vẫn đang vật lộn trong một môi trường kinh doanh đầy thách thức với nguồn cung khan hiếm và chi phí leo thang.

Thị trường khan hiếm và sự thống trị tuyệt đối của "anh cả"

Thống kê tài chính từ 63 doanh nghiệp bất động sản nhà ở trên ba sàn chứng khoán (HOSE, HNX và UPCoM) cho thấy, tổng doanh thu thuần trong 6 tháng đầu năm 2025 đạt hơn 57.100 tỷ đồng, giảm 3% so với cùng kỳ năm 2024. Sự sụt giảm này phản ánh trực tiếp tình trạng co hẹp nguồn cung trên toàn thị trường.

Theo dữ liệu từ CBRE, thị trường Hà Nội có nguồn cung tương đối ổn định với khoảng 11.000 căn hộ được chào bán. Ngược lại, TP.HCM trải qua giai đoạn khó khăn khi chỉ có khoảng 1.400 căn hộ mới được đưa ra thị trường, con số thấp kỷ lục trong vòng một thập kỷ qua. Tình trạng khan hiếm nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và bình dân, cùng với việc các dự án mới chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, đã đẩy mặt bằng giá bán trung bình tại cả hai thành phố lớn tăng vọt. Giá căn hộ tại TP.HCM tăng gần 30% lên khoảng 82 triệu đồng/m², trong khi Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng 33%, lên 79 triệu đồng/m².

Giữa lúc thị trường chung đối mặt nhiều khó khăn, lợi nhuận ròng toàn ngành lại bất ngờ tăng 50%, đạt gần 12.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, sự tăng trưởng này gần như không mang tính đại diện. Công ty Cổ phần Vinhomes (HOSE: VHM) một mình đóng góp hơn 10.200 tỷ đồng vào con số trên, chiếm tới 85% tổng lợi nhuận của 63 doanh nghiệp. Kết quả kinh doanh vượt trội của Vinhomes đến từ việc bàn giao đúng tiến độ tại các đại dự án như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3 và Vinhomes Grand Park. Với quy mô và tiềm lực tài chính vững mạnh, Vinhomes có khả năng duy trì hoạt động bán hàng và xây dựng ổn định, điều mà nhiều doanh nghiệp nhỏ hơn không thể làm được. Nếu loại bỏ yếu tố đột biến từ Vinhomes, lợi nhuận của phần còn lại ngành bất động sản thực tế đã sụt giảm đáng kể.

Kẻ trỗi dậy, người chật vật trong cuộc chơi phân hóa

Bức tranh của phần còn lại thị trường là những mảng màu sáng tối đối lập, phản ánh rõ nét sự phân hóa về chiến lược kinh doanh và sức khỏe tài chính.

Một số doanh nghiệp đã tìm được lối đi riêng và ghi nhận kết quả kinh doanh đột phá. Tập đoàn Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG) là một ví dụ điển hình khi báo lãi ròng 208 tỷ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ. Thành công của Nam Long đến từ chiến lược tập trung vào các sản phẩm nhà ở "vừa túi tiền" và khu đô thị tích hợp. Việc bàn giao các sản phẩm tại những dự án trọng điểm như Akari City (788 tỷ đồng) và Southgate (105 tỷ đồng) đã mang lại dòng tiền và lợi nhuận ổn định cho công ty.

Tương tự, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (HOSE: SCR) báo lãi gấp 25,6 lần. Doanh nghiệp này cho thấy hiệu quả từ việc đa dạng hóa nguồn thu, với doanh thu từ dịch vụ cho thuê và hoạt động xây dựng đều tăng trưởng bằng lần, giúp bù đắp cho sự biến động của mảng kinh doanh bất động sản.

Trong khi đó, Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) ghi nhận lãi ròng 133 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ, dù doanh thu chung giảm 10%. Điểm sáng của Đất Xanh nằm ở khả năng quản trị chi phí hiệu quả. Doanh nghiệp đã cắt giảm mạnh chi phí tài chính (giảm 22%) và chi phí bán hàng (giảm 17%). Cùng với đó, mảng dịch vụ môi giới bất động sản tăng trưởng gần 58%, đóng vai trò là "tấm đệm" quan trọng, hỗ trợ cho kết quả kinh doanh chung trong khi mảng phát triển dự án gặp khó khăn.

Ở chiều ngược lại, nhiều tên tuổi lớn vẫn đang chật vật tìm lại sự ổn định. Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HOSE: NVL) tiếp tục là doanh nghiệp có mức lỗ ròng lớn nhất, lên tới 604 tỷ đồng. Dù vậy, vẫn có những tín hiệu tích cực khi doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản của Novaland tăng 81%, đạt gần 3.400 tỷ đồng. Điều này cho thấy nỗ lực bàn giao sản phẩm tại các đại dự án như NovaWorld Phan Thiet và Aqua City đang mang lại kết quả ban đầu, giúp công ty tạo ra dòng tiền để duy trì hoạt động và thực hiện các nghĩa vụ tài chính trong quá trình tái cấu trúc toàn diện.

Một trường hợp đáng chú ý khác là CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (HOSE: NTL), với lợi nhuận "bốc hơi" 99%. Nguyên nhân chính là các dự án của công ty vẫn đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý, dẫn đến không thể ghi nhận doanh thu. Toàn bộ nguồn thu ít ỏi của NTL trong nửa đầu năm đến từ hoạt động tài chính như lãi tiền gửi và đầu tư chứng khoán, cho thấy sự phụ thuộc lớn vào các yếu tố bên ngoài hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Nhìn chung, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2025 được dự báo sẽ tiếp tục xu hướng phân hóa. Các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh, sức khỏe tài chính lành mạnh và chiến lược sản phẩm phù hợp sẽ có cơ hội bứt phá. Ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính cao và có các dự án vướng mắc pháp lý sẽ còn đối mặt với nhiều khó khăn trên con đường phục hồi.

Khánh An (t/h)