Lorena Plaza: Dự án nhà ở xã hội 17 năm chưa hoàn thành ở Mỹ

Một tổ chức phi lợi nhuận ở Los Angeles đã được chính phủ cấp đất vào tháng 1/2007 để xây dựng dự án nhà ở xã hội. Và dự án này đang được dự tính sẽ hoàn thành vào năm tới, tức là sau 17 năm.

17 NĂM XÂY 49 CĂN HỘ

Dự án kể trên có tên Lorena Plaza, gồm 49 căn hộ mọc lên ở khu dân cư ở Boyle Heights ở phía đông Los Angeles. Các quan chức thừa nhận, Lorena Plaza mất nhiều thời gian để hoàn thành hơn bất kỳ tòa nhà dân cư nào khác có quy mô này trong lịch sử Los Angeles.

17 năm khởi đầu sai lầm và chậm trễ là một ví dụ điển hình cho thấy việc xây dựng nhà ở giá rẻ ở California đã gặp khó khăn như thế nào trong thời gian dài - đối với cả người vô gia cư cũng như người lao động có thu nhập thấp và trung bình và ở các tiểu bang khác với các quy định phức tạp và chi phí cao.

Quá trình xây dựng đã phải đối mặt với rất nhiều rào cản. Sự chấp thuận của các chính trị gia và ủy ban mất nhiều năm, thường bị cản trở bởi một đối thủ kiên quyết duy nhất trong hội đồng thành phố.

Các công ty bất động sản cũng phải mất nhiều thời gian hơn để thuyết phục những người hàng xóm hoài nghi, những người đặc biệt phản đối việc cung cấp nhà ở gần đó cho người bệnh tâm thần và người vô gia cư. Rào cản tài chính và các chi phí khác cứ thế chồng chất lên nhau. Việc xây dựng cuối cùng đã bắt đầu khoảng một năm trước.

Việc xây dựng nhà ở giá rẻ ở California đã gặp rất nhiều khó khăn.

Ở California, các nhà phát triển nhà ở giá rẻ thường tuân thủ một loạt yêu cầu khi họ nhận trợ cấp công, chẳng hạn như các tiêu chuẩn khắt khe hơn về hiệu quả năng lượng và mức lương cao hơn cho công nhân xây dựng. Họ thường cần xây dựng các tiện ích như văn phòng cho nhân viên xã hội và các tính năng thúc đẩy vận chuyển như nơi để xe đạp.

Ngay cả những người xây dựng nhà đồng tình với những ưu tiên này cũng nói rằng những mục tiêu tương tự đó làm suy yếu khả năng của tiểu bang trong việc sản xuất đủ nhà ở giá phải chăng. Điều đó có nghĩa là California sẽ tiếp tục phải chịu tỷ lệ vô gia cư cao và thực tế này cũng thể hiện rõ trên những con phố chật kín lều ở các thành phố như L.A.

Linda Mandolini, chủ tịch của Eden Housing có trụ sở tại Bay Area, một công ty xây dựng nhà ở thu nhập thấp phi lợi nhuận cho biết: “Chúng tôi thực sự cam kết với những vấn đề như biến đổi khí hậu và chúng tôi rất cam kết phát triển theo định hướng giao thông công cộng. Nhưng những mục tiêu đó không đến một cách miễn phí”.

Chi phí nhà ở và tình trạng vô gia cư đã trở thành vấn đề chính trị hàng đầu ở bang này, khiến các quan chức đặt ra các mục tiêu đầy tham vọng là xây dựng nhiều nhà ở hơn, nhanh hơn.

Los Angeles đang đặt mục tiêu xây dựng hơn 450.000 ngôi nhà mới vào năm 2029, một kỳ tích đòi hỏi số lượng xây dựng gấp 5 lần so với thập kỷ trước, theo một báo cáo tháng 5 từ các nhà nghiên cứu tại Trung tâm Thực tế Ziman của Đại học California Los Angeles và Đại học bang California Northridge.

Thị trưởng Los Angeles Karen Bass đã chỉ ra sự chậm trễ của Lorena Plaza như một ví dụ về những gì thành phố đang cố gắng khắc phục. Thị trưởng đang đẩy nhanh việc cấp phép cho các dự án trong đó tất cả các căn hộ được coi là có giá cả phải chăng và cắt giảm các thủ tục quan liêu khác khiến các dự án phải loại bỏ.

Vẫn còn những trở ngại nghiêm trọng trong việc xây dựng đủ nhà ở ở Los Angeles và các tiểu bang. Các khoản trợ cấp hiện tại tài trợ cho việc xây dựng nhà ở giá rẻ đã được đăng ký vượt mức. Và các thành phố tiếp tục tìm cách ngăn chặn việc có thêm nhà ở mới dù là nhà có giá thị trường hay có giá cả phải chăng.

Ví dụ, vùng ngoại ô Woodside của Vùng Vịnh năm ngoái đã cố gắng tuyên bố sẽ ngăn chặn việc phát triển chung cư. Thị trấn, sau đó đã đảo ngược quyết định.

NHỮNG KHÓ KHĂN VẪN CÒN

Nhà ở giá phải chăng cũng phải đối mặt với những trở ngại bên ngoài California. Tại thành phố New York, kế hoạch xây dựng các căn hộ dành cho người thu nhập thấp tại khu vườn cộng đồng ở khu hạ Manhattan của một nhà phát triển đã bị trì hoãn trong một thập kỷ bởi các quy trình xem xét của thành phố và các vụ kiện do những người phản đối đệ trình.

Tại Dallas, một khu chung cư dành cho người có thu nhập hỗn hợp được quy hoạch trên một khu đất trống ở phía bắc thành phố đã bị trì hoãn hơn ba năm do những hạn chế về chứng thư cho phép các chủ sở hữu bất động sản lân cận ra lệnh sử dụng đất.

Theo phân tích của UCLA và CSU-Northridge về giấy phép xây dựng từ năm 2010 đến năm 2022, một tòa nhà chung cư mất trung bình bốn năm để xây dựng ở L.A. Hai năm rưỡi trong số bốn năm đó là sau quá trình phê duyệt.

Theo UCLA, khoảng 36% dự án nhận được giấy phép ở California từ năm 2010 đến năm 2022 vẫn chưa được hoàn thành.

Thống đốc California Gavin Newsom đang thúc đẩy những thay đổi ở cấp tiểu bang, cũng như các thị trưởng của các thành phố khác, nơi việc xây dựng nhà ở diễn ra chậm chạp và tình trạng vô gia cư gia tăng.

Ở San Jose, California, chi phí trung bình để xây dựng chỉ một đơn vị nhà ở thu nhập thấp đã tăng 24% chỉ trong năm 2022, đạt mức cao mới là 938.700 USD, tương đương chi phí mua một căn nhà gỗ ba phòng ngủ ở đó, theo một báo cáo tháng 10 do thành phố ủy nhiệm.

San Francisco đã cho phép xây dựng 856 đơn vị nhà ở trong năm nay cho đến tháng 10. New Braunfels, Texas, có dân số bằng 1/8 diện tích của San Francisco, đã cho phép xây dựng 1.940 căn hộ trong cùng thời kỳ, theo dữ liệu do Bộ Phát triển Nhà và Đô thị Mỹ tổng hợp.

Sự chú ý của giới truyền thông đổ dồn vào dự án Lorena Plaza và câu chuyện kéo dài hàng năm trời.

Tại Los Angeles, nếu mọi việc diễn ra theo đúng kế hoạch từ đây, Lorena Plaza sẽ khai trương vào cuối mùa hè. 49 căn hộ của dự án sẽ bao gồm các căn studio cho đến căn hộ ba phòng ngủ. Chúng sẽ có diện tích từ khoảng 420 đến 1.050 feet vuông và có nhà bếp cỡ lớn. Giá sẽ được định giá sao cho những người có thu nhập trung bình dưới 50% khu vực có thể mua được. Các căn hộ có chi phí xây dựng là 34,2 triệu USD.

Theo một nghiên cứu do chính quyền thành phố ủy quyền, khoảng 74% cư dân trong khu vực này là người thuê nhà và trong hơn hai thập kỷ, giá thuê đã tăng nhanh hơn so với phần còn lại của Los Angeles, trong bối cảnh làn sóng cư dân có thu nhập cao hơn tràn vào.

Năm 2007, một nhà phát triển phi lợi nhuận có tên ACOF, đã đề xuất xây dựng nhà ở hỗ trợ lâu dài, một loại dự án được thiết kế cho những người có thu nhập thấp có nhu cầu cụ thể. Trong trường hợp của Lorena Plaza, điều đó có nghĩa là một số căn hộ sẽ được dành riêng cho những người từng trải qua tình trạng vô gia cư hoặc các vấn đề về sức khỏe tâm thần và những người sẽ dựa vào các dịch vụ như công tác xã hội và chăm sóc sức khỏe do nhân viên tại chỗ cung cấp.

Cơ quan Quản lý Giao thông Đô thị Los Angeles đã đồng ý cung cấp đất, nhưng chậm cung cấp đất, một phần lớn là do nơi đây được sử dụng làm khu vực tổ chức trong quá trình xây dựng tuyến đường sắt. Một cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu tiếp tục làm chệch hướng các kế hoạch. Vào thời điểm nền kinh tế bắt đầu hồi phục vào năm 2012, những rắc rối sâu sắc nhất đối với 49 căn hộ bắt đầu xuất hiện.

Ủy viên hội đồng thành phố đại diện cho khu vực lân cận, Jose Huizar, có quyền hạn rộng rãi trong việc trì hoãn các dự án trên lãnh thổ của mình. Để nhận được trợ cấp của thành phố, các nhà phát triển sẽ cần một lá thư có chữ ký của Huizar, người ngồi trong hội đồng quản trị MTA và vẫn phản đối dự án trong nhiều năm.

Dora Leong Gallo, giám đốc điều hành của ACOF nhớ lại cuộc gặp hồi hộp năm 2013 với nhân viên của Huizar. “Nhân viên của Huizar muốn có thêm không gian thương mại”, Gallo nói. Sau khi đã hài lòng, họ yêu cầu sự chấp thuận của Hội đồng khu phố Boyle Heights, một nhóm cố vấn cộng đồng.

Trong một loạt các cuộc họp cộng đồng sôi nổi, một số chủ nhà và người thuê nhà trong khu vực, bao gồm cả những người bán hàng ở El Mercado, một khu chợ trong nhà ba tầng nhộn nhịp bên cạnh, tỏ ra khó chịu với ý tưởng chia sẻ khu phố với những cư dân mắc bệnh tâm thần và vô gia cư.

Pedro Rosado, chủ sở hữu của El Mercado cho biết trong một phiên điều trần năm 2013: “Họ đang cố gắng đưa những người mắc bệnh tâm thần vào đây ở, gây ra tình thế nguy hiểm cho con cái chúng tôi”.

Vào năm 2015, sự phát triển đã được thúc đẩy sau khi hội đồng khu phố bỏ phiếu để cho ACOF tiếp tục xây dựng. Phải mất khoảng một năm nữa để thành phố nhận được sự chấp thuận của tất cả các đánh giá quy hoạch và môi trường cần thiết.

Đến năm 2017, cuộc khủng hoảng nhà ở ở California ngày càng trầm trọng. Các nhà kinh tế ước tính thiếu 3 triệu ngôi nhà trên toàn tiểu bang. Trong quá trình tranh cử, Newsom ứng cử viên thống đốc khi ấy đã thề sẽ dẫn đầu nỗ lực giảm bớt tình trạng vô gia cư và làm chậm giá nhà bằng cách xây dựng 3,5 triệu ngôi nhà trong vòng 8 năm. Mặc dù tốc độ sản xuất nhà ở đã tăng lên trong những năm gần đây nhưng vẫn chưa đạt được một nửa tốc độ cần thiết để đạt được con số đó.

Sự chú ý của giới truyền thông đổ dồn vào dự án Lorena Plaza và câu chuyện kéo dài hàng năm trời. Điều này khiến Phòng Thương mại và United Way tập hợp lại ủng hộ dự án. Vào đầu năm 2018, Huizar gọi cho Los Angeles Times để nói rằng ông đã thay đổi quyết định sau khi nhà phát triển nhượng bộ và sẽ thúc đẩy việc phê duyệt dự án.

Các chủ sở hữu của El Mercado sau đó đã quay sang tòa án, đệ đơn kiện cáo buộc ACOF đã không giải quyết thỏa đáng tình trạng ô nhiễm đất tiềm ẩn. Vụ việc kéo dài cho đến khi ACOF và các chủ doanh nghiệp giải quyết xong vào năm 2020.

Đến năm 2021, các nhà phát triển của dự án Lorena Plaza đảm bảo được nguồn vốn cần thiết. Chi phí dự án lúc này đã tăng lên 9 triệu USD.

Các khiếu nại về môi trường sẽ được xử lý trong vòng 75 ngày. Việc phê duyệt phân vùng cho các dự án giá cả phải chăng, từng mất hơn 1 năm tại Lorena Plaza, hiện đang diễn ra nhanh chóng theo lệnh của Thị trưởng Bass.

Bảo Linh