Luật Đất đai sửa đổi: Đề nghị bổ sung quy định giới hạn tăng tiền thuê đất hàng năm

Phân loại đất đai theo tiêu chí để phát huy nguồn lực tài chính từ đất

Sáng 10/3/2023, Phiên họp thứ V Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

PGS.TS Ngô Thanh Hoàng, Trưởng ban Quản lý khoa học, Học viện Tài chính cho rằng, đây là Luật chuyên ngành, liên quan đến rất nhiều Luật khác như Luật Xây dựng, Luật Ngân sách nhà nước, Luật thuế… Do vậy, việc soạn thảo luật này cần tính toán kỹ những nội dung luật này điều chỉnh, tránh chồng chéo với các luật chuyên ngành khác, như Luật Xây dựng, Luật Ngân sách nhà nước, Luật Thuế….

Phiên họp thứ V Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Để phát huy nguồn lực tài chính đất đai, PGS.TS Ngô Thanh Hoàng cho rằng, cần bổ sung cách phân loại đất đai theo tiêu chí, đất đai không xác định giá theo giá trị thị trường, như đất phục vụ an ninh, quốc phòng, đất phục vụ công cộng, đất phục vụ cơ quan công quyền, đất phục vụ dịch vụ công đảm bảo an sinh xã hội,… Đất đai xác định giá theo giá trị thị trường, như đất ở, đất phục vụ sản xuất kinh doanh.

Theo PGS.TS Ngô Thanh Hoàng, Luật Đất đai chỉ nên quy định các khoản thu tài chính từ đất đai là nguồn thu của ngân sách nhà nước là đủ, còn phân cấp nguồn thu như thế nào nên để Luật Ngân sách nhà nước quy định. Bên cạnh đó, cần xem xét, cân nhắc lại đối với đất xây dựng các khu công nghiệp, cụm công nghiệp kết hợp với đất đô thị; cần có các quy định về công khai hóa, minh bạch hóa các giao dịch liên quan đến đất đai…

Đồng thời, để tránh tình trạng áp dụng chính sách ưu đãi tràn lan không phù hợp và cân đối với điều kiện phát triển kinh tế xã hội của địa phương, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách, cần nghiên cứu, bổ sung quy định làm rõ hơn thông qua các chỉ tiêu phân bổ nguồn thu từ đất đai…

Ông Nguyễn Văn Huệ, Trưởng Ban Nghiên cứu Chính sách, pháp luật, Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, cần ban hành các văn bản đồng bộ, chi tiết cụ thể hóa quy định tại khoản 10 Điều 14 của Dự thảo “Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng và thực hiện chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi”.

Đồng thời theo ông Huệ, tổ chức hiệu quả quy định này, như vậy sẽ làm tăng giá trị của đất đai vào ngân sách nhà nước, góp phần kiềm chế, đẩy lùi nguy cơ tiềm ẩn tham nhũng, lợi ích nhóm trong việc thực thi quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.

Cân nhắc trả tiền thuê đất hàng năm

TS.Đậu Anh Tuấn, Thành viên Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Phó tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) lưu ý một số chế định quan trọng của dự thảo Luật Đất đai có ảnh hưởng lớn đến doanh nghiệp và hoạt động kinh doanh cần phải cân nhắc kỹ.

Ông Đậu Anh Tuấn.

Cụ thể, liên quan đến chế định chuyển từ thuê đất trả tiền một lần sang thuê đất trả tiền hàng năm, ông Đậu Anh Tuấn cho rằng, dự thảo Luật Đất đai lần này có nội dung thay đổi quan trọng là giảm các trường hợp cho phép thuê đất trả tiền một lần, thay vào đó là phải thuê đất trả tiền hàng năm. Theo quy định của Luật Đất đai hiện nay thì quyền của người sử dụng đất trả tiền hàng năm bị giới hạn hơn trả tiền một lần khá nhiều.

“Dự thảo đã cố gắng cân bằng quyền của hai nhóm chủ thể này theo hướng đặt ra khái niệm “quyền thuê” và cho phép bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp… quyền thuê này. Như vậy, sự khác biệt giữa quyền của người sử dụng trả tiền một lần và hàng năm được giảm bớt. Đây là bước sửa đổi hợp lý”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo phân tích của ông Đậu Anh Tuấn, vẫn tồn tại sự khác biệt về việc tính tiền thuê đất và rủi ro số tiền này bị thay đổi qua các năm tiếp theo. Nghị quyết 18 đưa ra phương hướng giảm trường hợp thuê đất trả tiền một lần và tăng những trường hợp trả tiền hàng năm, với mục đích là tránh thất thu ngân sách. Tuy vậy, điều này lại đẩy rủi ro cho doanh nghiệp khi bị phá vỡ phương án tài chính kinh doanh do tiền thuê đất bị tăng đột biến. Với sự thiếu ổn định của môi trường kinh doanh như vậy thì rất khó để doanh nghiệp yên tâm đầu tư lớn, tạo việc làm.

Do đó, TS. Đậu Anh Tuấn đề nghị bổ sung quy định về giới hạn tăng tiền thuê đất hàng năm. Ví dụ, các địa phương được phép quyết định tiền thuê đất hàng năm theo hướng dẫn, nhưng tốc độ tăng tối đa không quá 1, 2 lần tốc độ lạm phát. Như vậy nhà nước vẫn có thể tăng tiền thuê đất trong trường hợp cần thiết, nhưng không đẩy hết rủi ro cho doanh nghiệp.

Xây dựng bảng giá đất tới từng thửa đất

Liên quan tới bảng giá đất, theo PGS. TS Ngô Thanh Hoàng, dự thảo nên quy định bắt buộc tất cả các địa phương phải xây dựng bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn bất kể có hay không có bản đồ địa chính số hay cơ sở dữ liệu giá đất. Việc bắt buộc này sẽ khuyến khích các địa phương thực hiện số hóa bản đồ địa chính, tạo thuận lợi cho công tác quy hoạch đất đai, đảm bảo tính chính xác, công khai, minh bạch.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó chủ nhiệm khoa Pháp luật Kinh tế, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, dự thảo luật cần xác định cơ quan định giá cấp tỉnh là cơ quan độc lập với UBND cấp tỉnh, có nhiệm vụ định giá và quản lý giá. Trong quá trình xác định giá đất cụ thể cần quy định trách nhiệm bắt buộc cơ quan định giá phải thuê đơn vị có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá phù hợp.

“Thành phần Hội đồng thẩm định giá sẽ không có sự xuất hiện của Chủ tịch UBND tỉnh với vai trò chủ tịch Hội đồng như hiện nay mà thay vào đó, thành viên bao gồm người đứng đầu cơ quan định giá, đại diện các đơn vị liên quan, có chức năng tư vấn định giá; đặc biệt đối trong Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì cần có sự tham gia, lấy ý kiến từ phía người dân và chủ đầu tư thực hiện dự án”, bà Nga cho hay.

Hải Đăng