Luật Đất đai sửa đổi: Giá đất cụ thể cần dựa trên nhiều căn cứ, có cả cơ sở dữ liệu đất đai

ĐBQH cho rằng pháp luật về đất đai hiện hành quy định về khung giá đất và bảng giá đất áp dụng 5 năm, làm tồn tại song hành 2 loại giá có sự chênh lệch rất lớn.

Cho rằng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cơ bản đã đi đúng hướng với tinh thần Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương song vẫn còn nhiều bất cập cần tiếp tục nghiên cứu cho sát với thực tiễn, ĐBQH Thạch Phước Bình (Trà Vinh) nêu băn khoăn về việc xác định xác định giá đất cụ thể, giao quyền xây dựng bảng giá đất về cho UBND cấp tỉnh xây dựng định kỳ hàng năm. Nội dung này được ĐB Bình trao đổi tại phiên thảo luận của Quốc hội về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) – vừa diễn ra hôm nay, 14/11.

Theo đại diện cử tri và nhân dân tỉnh Trà Vinh, một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện về đất đai làm gia tăng căng thẳng xã hội là do thiếu hài hòa lợi ích trong chính sách đền bù, thu hồi đất, kẻ được, người mất quá chênh lệch. Cội nguồn của việc này là pháp luật về đất đai hiện hành quy định về khung giá đất và bảng giá đất áp dụng 5 năm, làm tồn tại song hành 2 loại giá có sự chênh lệch rất lớn.

Trong đó, do giá trần của bảng giá đất Nhà nước ban hành chưa phản ánh giá trị thực tế của đất, chưa tính đến biến động liên tục của thị trường. Cùng với đó, cán bộ lạm quyền nhằm vụ lợi, nhà đầu tư thì vung tiền thâu tóm đất giá rẻ rồi bỏ hoang, hoặc mua đi bán lại khiến giá bất động sản tăng cao nhưng không tạo ra giá trị cho nền kinh tế. Ông Bình chỉ ra đây là nguyên nhân khiến người dân chịu thiệt khi phải bàn giao đất cho Nhà nước.

Mặt khác, dẫn ý kiến của nhiều chuyên gia cũng cho rằng, việc dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phân cấp, giao trách nhiệm cho UBND tỉnh ban hành giá đất cụ thể, nhưng Chính phủ vẫn giữ thẩm quyền quản lý, giám sát là bước đột phá rất hợp lý, ĐB Bình băn khoăn rằng bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm sẽ làm tăng khối lượng rất lớn cho các cơ quan nhà nước cấp tỉnh.

ĐBQH Thạch Phước Bình đề nghị xem xét việc tiếp tục giao UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

Đồng thời, ông cũng hết sức băn khoăn về tính khả thi khi luật đi vào cuộc sống, nếu như không quy định rõ thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Giá đất trên thị trường luôn biến động từng ngày, với nhiều lý do, trong đó có yếu tố cố tình thổi giá. Vì vậy, nếu chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, sẽ dẫn tới tình trạng bảng giá đất sẽ được điều chỉnh liên tục, tạo sự thiếu ổn định và thiếu chắc chắn và chắc chắn sẽ gây ra nhiều tranh cãi.

Nghị quyết 18 của Trung ương đã xác định rõ bỏ khung giá đất có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, dự thảo luật sửa đổi lại quy định nguyên tắc định giá đất là “phù hợp với giá trị thị trường, quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”. ĐBQH đoàn Trà Vinh cho rằng quy định này còn mang tính định tính, chưa theo hướng định lượng. Ông Bình đề nghị cần phải làm rõ khái niệm thế nào là “phù hợp với giá trị thị trường” và “quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường” – những khái niệm này cần phải có tiêu chí định lượng rõ ràng.

ĐB Bình cũng lưu ý, nếu Chính phủ bỏ khung giá đất, giao UBND cấp tỉnh tự xây dựng bảng giá đất mà không gắn liền và không tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, kiểm soát thì mỗi nơi sẽ là một kiểu, gây khó khăn trong quá trình thực hiện.

Đề xuất hình thành cơ quan độc lập quản lý giá đất

Nói về giá đất, ĐB Thạch Phước Bình cho rằng giá đất cụ thể là điểm không thành công của Luật Đất đai 2013 sau 10 năm thi hành. “Sở dĩ có việc này là do giá đất cụ thể mà UBND cấp tỉnh xác định luôn thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Việc này đã làm phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tình trạng này không những không giảm mà còn tăng lên” – ĐB Bình nói.

Tuy vậy, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn tiếp tục quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể, cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND tỉnh quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm đại diện lãnh đạo UBND tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn, xác định giá đất.

Trong khi đó, dự thảo chưa có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên theo như tinh thần Nghị quyết số 18 của Trung ương.

Nêu lên thực tế này, ĐBQH nhấn mạnh sẽ khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất. ĐB Bình hiến kế, nên có một cơ quan độc lập với UBND cấp tỉnh để định giá đất hay cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Về cách thức thực hiện, ĐB Thạch Phước Bình cho rằng, dự thảo luật nên điều chỉnh theo hướng cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh độc lập với UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể và được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn mới xác định giá đất cụ thể.

Song song đó, việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Đồng thời, để giá đất tiệm cận với giá đất thị trường, ĐB Bình cho rằng cần định rõ vai trò, thẩm quyền của cơ quan nhà nước cũng như các chủ thể liên quan như nhà đầu tư và người sử dụng đất, trong quy trình định giá, nguyên tắc chung việc định giá đất là giảm tối đa cơ hội cán bộ có thể lạm quyền. Hội đồng thẩm định giá đất không chỉ gồm cán bộ mà cần cho phép các bên liên quan cử đại diện tham gia và quy định công khai, minh bạch trong quá trình định giá đất.

Anh Lê