Luật sư nói gì về việc cấp 'sổ hồng' căn hộ tại chung cư F-Home ở Đà Nẵng

Chung cư F-Home tại Đà Nẵng

Thanh tra TP Đà Nẵng vừa công bố kết luận sai phạm trong công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng và cấp sổ tại chung cư F-Home do Công ty CP Lương thực Đà Nẵng làm chủ đầu tư.
Những sai phạm này, theo Thanh tra TP Đà Nẵng, mang tính hệ thống từ thời điểm lập hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư cho đến khi xây dựng và đưa vào sử dụng.

Với những sai phạm này, dư luận đang đặt ra câu hỏi, liệu cơ quan chức năng Đà Nẵng cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất và nhà ở (gọi tắt là cấp sổ hồng) cho các căn hộ tại dự án chung cư F-Home có đúng quy trình, khi tại thời điểm chuẩn bị đầu tư, chủ đầu tư không có quyền sử dụng đất đối với lô đất xây dựng chung cư F-Home (do đã chuyển nhượng cho ông Lê Công Chương); giấy phép xây dựng cấp không đúng quy định; công trình xây dựng hoàn thành sai khác với giấy phép được cấp;…

Thậm chí đến nay, công trình chưa được nghiệm thu…, nhưng cơ quan chức năng TP Đà Nẵng vẫn cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất và nhà ở. Hơn thế, chủ đầu tư đã mua bán, sang nhượng cho khách hàng khi chưa đủ điều kiện.

Để rõ hơn mức độ sai phạm của chủ đầu tư, chúng tôi đã có cuộc phỏng vấn luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt – Trưởng Văn phòng Luật sư Phiệt và Cộng sự.

Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt – Trưởng Văn phòng Luật sư Phiệt và Cộng sự.

- Trước những sai phạm mà kết luận thanh tra số 968/KL-TTTP và thông báo 978/TB-TTTP của Thanh tra TP Đà Nẵng đã nêu về dự án chung cư F-Home (do Công ty CP Lương thực Đà Nẵng làm chủ đầu tư), có thể thấy những sai phạm tại dự án chung cư F-Home mang tính hệ thống, từ khâu chuẩn bị đầu tư cho đến khi bán cho khách hàng… Luật sư nhìn nhận vấn đề này như thế nào?

Luật sư Anh Phiệt: Các vi phạm đã được cơ quan Thanh tra TP Đà Nẵng đưa ra cho thấy khá nhiều sai phạm; từ luật đầu tư, luật đất đai, luật nhà ở, luật phòng cháy chữa cháy và các quy định pháp luật; chủ đầu tư đã thực hiện dự án "chui”. Có thể thấy qua hai yếu tố cơ bản nhất là đến thời điểm hiện nay cơ quan quản lý nhà nước chưa cấp giấy chứng nhận đầu tư và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chủ đầu tư.

Mức độ vi phạm thì sẽ do các cơ quan quản lý nhà nước ban hành các quyết định xử phạt hành chánh theo quy định phạm pháp luật về hình phạt chính cũng như hình phạt bổ sung; đây thuộc nhóm các vi phạm pháp luật định lượng được. Tuy nhiên, theo thông báo nội dung thanh tra thì mức độ không thể xem là nhẹ được.

Nếu có tranh chấp xảy ra thì thiệt hại cho người sở hữu nhà ở chung cư hoặc chủ nợ sẽ tăng lên rất nhiều nếu hậu quả không khắc phục được.

- Theo luật sư, việc cơ quan chức năng Đà Nẵng cấp sổ hồng cho các căn hộ tại đây có đúng quy định của pháp luật hay không? Căn cứ vào đâu mà cơ quan chức năng Đà Nẵng cấp sổ hồng?

Luật sư Anh Phiệt: Theo thông báo kết luận thanh tra thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất trên là của cá nhân ông Lê Công Chương (trang thứ 2, dòng thứ 17, từ trên xuống). Như vậy, toàn bộ các chứng thư pháp lý, các tài liệu hoặc quyết định (nếu có) xác nhận quyền về tài sản đều có thể xem là không phát sinh hiệu lực pháp luật (hay nói cách khác là vô hiệu); hay nói cách khác: Chủ đầu tư không có quyền về tài sản đối với toàn bộ dự án F.Home.

Giả định, trong trường hợp ông Chương đã đưa tài sản này vào hợp tác đầu tư, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này cũng phải được chỉnh lý biến động thành tài sản của chủ đầu tư; hoặc tài sản của cá nhân ông Chương đang là tài sản đảm bảo cho một khoản vay của một Ngân hàng, thì chủ nợ hiện đang là Ngân hàng; hoặc đã bị bán nợ cho VAMC (Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam) thì ông Chương chỉ còn là chủ nợ trên giấy tờ mà thôi.

Khách hàng căng băng rôn đòi quyền lợi tại chung cư F-Home Đà Nẵng

- Theo luật sư, nếu cấp chưa đúng thì các cá nhân, tổ chức nào sẽ bị xử lý và cần phải xử lý ra sao? Và việc cấp không đúng thì liệu số sổ hồng tại chung cư F-Home này có bị buộc phải thu hồi hay không?

Luật sư Anh Phiệt: Các cá nhân, tổ chức đã thực hiện các hành vi không đúng với quy định pháp luật thì cần xem xét một cách cẩn trọng có vi phạm điều cấm theo Luật cán bộ công chức, Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật phòng cháy chữa cháy, v.v. hay không. Nếu có vi phạm thì tùy theo mức độ mà có quyết định tương ứng.

Về các sổ hồng đã cấp, nếu không có tranh chấp xảy ra, cá nhân ông Lê Công Chương cần chỉnh lý biến động quyền sử dụng lô đất đó trở thành tài sản của chủ đầu tư; sau đó tiếp tục hoàn thiện các thủ tục đầu tư và các thủ tục hành chính khác để đảm bảo sự “chính danh” của các sổ hồng đã cấp thì không cần phải thu hồi.
Ngược lại, tranh chấp gay gắt xảy ra; hậu quả không khắc phục được thì các sổ hồng nêu trên mặc nhiên vô hiệu theo quy định pháp luật; và dĩ nhiên, phải được thu hồi theo một trình tự nghiêm ngặt nhưng vẫn đảm bảo quyền về tài sản cho người “chiếm hữu ngay tình” [tạm gọi] theo Bộ luật dân sự hiện hành.

- Cũng theo kết luận thanh tra, việc chủ đầu tư thực hiện mua bán, sang nhượng cho khách hàng khi chưa đảm bảo các điều kiện kinh doanh bất động sản là không đúng quy định. Vậy hành vi này sẽ được xử lý ra sao?

Luật sư Anh Phiệt: Việc chủ đầu tư thừa biết là họ không phải chủ tài sản là quyền về tài sản nhưng vẫn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền về tài sản cho từng căn hộ theo hợp đồng mua bán, là hành vi vi phạm nghiêm trọng các điều nghiêm cấm tại Luật nhà ở tại điều 8, Luật nhà ở 2005 và điều 6, Luật nhà ở năm 2014.

Như đã trình bày ở trên nếu tranh chấp quyền sử dụng đất không xảy ra, hậu quả khắc phục được và tài sản vẫn đảm bảo là quyền của chủ đầu tư thì các sai phạm này chỉ dừng lại xử phạt vi phạm hành chính.

- Xin cảm ơn!

Hồ Xuân Mai