Luật sư nói về kế hoạch di dời cư dân chung cư Mường Thanh

UBND TP Hà Nội vừa ban hành kế hoạch xử lý vi phạm, khắc phục hậu quả và bảo đảm an sinh xã hội đối với các dự án nhà ở của doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Tập đoàn Mường Thanh. 

Theo kế hoạch, thành phố sẽ rà soát toàn diện các vi phạm về đầu tư, quy hoạch, đất đai, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, nghĩa vụ tài chính, trật tự xây dựng, an ninh, an toàn và phòng cháy chữa cháy tại các dự án.

Danh sách được rà soát gồm 12 công trình, dự án, trong đó có CT6 Kiến Hưng, Khu hỗn hợp Đại Thanh, Khu nhà ở Xa La, CT5 Tân Triều, các tòa VP3, VP5, VP6 Linh Đàm, HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm và khu nhà ở CT11, CT12 Kim Văn - Kim Lũ.

Một trong những nội dung đáng chú ý của kế hoạch là thành phố sẽ xác định cụ thể các công trình, hạng mục, căn hộ và tòa nhà được phép tồn tại hoặc phải di dời, phá dỡ.

Chung cư HH Linh Đàm. Ảnh: Phúc Đức

Sau khi xác định danh sách phải di dời, kế hoạch đặt ra phương án giải quyết quyền lợi cho người dân.

Một phương án là chuyển các trường hợp phải di dời sang nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại tại Khu đô thị Thanh Hà A, Thanh Hà B do chủ đầu tư triển khai. Trong thời gian chờ nhà hoàn thành, chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân về hỗ trợ chi phí thuê nhà tại nơi khác. Người dân thuộc trường hợp này không phải qua bốc thăm, xác định đối tượng.

Đối với các dự án đã có quyết định khởi tố vụ án của cơ quan công an, Sở Xây dựng hoặc Sở Tài chính xác định giá đền bù theo giá thị trường. Chủ đầu tư thỏa thuận mua lại các căn hộ, tòa nhà phải di dời.

Sau khi nhận tiền, chủ sở hữu có thể lựa chọn mua nhà ở xã hội do thành phố giới thiệu mà không phải qua bốc thăm, xác định đối tượng hoặc chủ động mua nhà theo nhu cầu.

Theo tiến độ đặt ra, việc di dời các căn hộ dự kiến hoàn thành trong năm 2027. Chủ đầu tư đồng thời phải xây dựng kế hoạch phá dỡ để triển khai ngay sau khi hoàn tất việc di dời.

Với các hạng mục, căn hộ, tòa nhà thuộc diện phải phá dỡ, chủ đầu tư phải lập phương án bảo đảm an toàn lao động, vệ sinh môi trường và an toàn cho khu vực xung quanh. Việc phá dỡ dự kiến hoàn thành trong năm 2028.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Nam - Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, trước hết cần phân biệt rõ giữa trách nhiệm xử lý sai phạm của chủ đầu tư và quyền, lợi ích hợp pháp của người dân đã mua, nhận chuyển nhượng và đang sử dụng căn hộ.

Theo luật sư Nguyễn Văn Nam, việc một công trình hoặc một phần công trình có sai phạm về quy hoạch, xây dựng, đất đai hay công năng không đồng nghĩa với việc mọi giao dịch mua bán căn hộ tại đó đương nhiên vô hiệu hoặc mọi người dân đều phải chịu hậu quả như nhau.

"Cần căn cứ vào hồ sơ pháp lý của từng dự án, từng công trình, từng căn hộ, nguồn gốc giao dịch và tính chất, mức độ vi phạm để xác định phương án xử lý. Người dân mua nhà không thể bị xem là chủ thể gây ra sai phạm nếu họ không phải là người thực hiện hành vi vi phạm", luật sư Nguyễn Văn Nam phân tích.

Điểm đáng chú ý trong phương án của Hà Nội là đối với những căn hộ được xác định phải di dời, thành phố dự kiến xây dựng hai nhóm giải pháp nhằm bảo đảm chỗ ở và quyền lợi của người dân.

Theo phương án được công bố, nhóm thứ nhất là chủ đầu tư bố trí, chuyển người dân sang nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại tại Khu đô thị Thanh Hà A, Thanh Hà B. Trong thời gian chờ bố trí nhà ở mới, chủ đầu tư có trách nhiệm thỏa thuận với người dân về việc hỗ trợ chi phí thuê nhà. Nhóm thứ hai áp dụng đối với các dự án đã có quyết định khởi tố vụ án; sau khi xác định giá đền bù theo giá thị trường, chủ đầu tư sẽ thỏa thuận mua lại căn hộ, tòa nhà thuộc diện phải di dời.

Luật sư Nguyễn Văn Nam cho rằng, nguyên tắc quan trọng trong quá trình này là phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, đồng thời việc xác định giá trị căn hộ phải có căn cứ rõ ràng, minh bạch.

"Giá thị trường không nên được hiểu một cách đơn giản là một mức giá do một bên tự đưa ra. Cần có phương pháp xác định, căn cứ, thời điểm xác định giá và cơ chế để người dân biết, kiểm tra, trao đổi và bảo vệ quyền lợi của mình. Đặc biệt, cần phân định rõ trách nhiệm tài chính của chủ đầu tư đối với hậu quả phát sinh từ hành vi vi phạm", luật sư Nam nói.

Luật sư Nguyễn Văn Nam nhấn mạnh, trong quá trình xử lý các dự án tồn tại kéo dài, mục tiêu không chỉ là khắc phục sai phạm mà còn phải hạn chế tối đa việc phát sinh thiệt hại mới cho người dân.

"Việc xử lý phải hài hòa giữa yêu cầu thượng tôn pháp luật, bảo đảm an toàn công trình và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân. Mỗi trường hợp cần được xem xét cụ thể, khách quan, minh bạch; không nên đánh đồng tất cả các căn hộ hoặc tất cả cư dân trong cùng một dự án", luật sư Nguyễn Văn Nam nêu quan điểm.

Do đó, ở thời điểm hiện tại, thông tin Hà Nội rà soát 12 dự án Mường Thanh không nên được hiểu là toàn bộ cư dân tại các dự án này sẽ phải rời khỏi nhà. Trước mắt, cơ quan chức năng sẽ tiếp tục rà soát, phân loại và xác định cụ thể từng công trình, tầng, căn hộ. Chỉ những trường hợp thuộc diện phải di dời, phá dỡ theo phương án được cấp có thẩm quyền quyết định mới thực hiện các bước xử lý tiếp theo.

Đây cũng là điểm đặc biệt quan trọng để bảo đảm ổn định đời sống người dân, tránh tạo tâm lý hoang mang và hạn chế những tác động bất lợi đến quyền tài sản của các chủ sở hữu trong quá trình giải quyết những tồn tại pháp lý kéo dài tại các dự án.