Lý do thị trường căn hộ TP.HCM 'bung' hàng mạnh cuối năm 2025

Thi nhau “bung" hàng

Trong suốt nhiều năm trước 2025, đặc biệt từ 2020 - 2024, thị trường căn hộ TP.HCM thiếu hụt nguồn cung trầm trọng. Các dự án mở bán mỗi năm hiếm hoi, trong khi nhu cầu ở thực tăng mạnh.

Theo dữ liệu thị trường, tổng số căn hộ mới mở bán tại TP.HCM trong năm 2024 chỉ đạt vào khoảng 5.000 - 5.300 căn, là mức thấp nhất trong vòng hơn một thập kỷ trở lại đây. Đây là hệ quả của việc nhiều dự án bị vướng pháp lý, chậm thủ tục và quy hoạch, khiến nguồn cung không đáp ứng được lực cầu thực tế và gây áp lực lên giá bán.

Một dự án vừa hoàn thiện phần thô trên Quốc lộ 1K.

Trong bối cảnh này, sự xuất hiện dày đặc các dự án chung cư vào cuối năm 2025 tạo nên một điểm chuyển biến rõ rệt. Thay vì xuất hiện rải rác, nguồn cung bất động sản “bung” đồng loạt ở nhiều khu vực, khiến sự dồn nén nhiều năm qua như được "giải phóng".

Ghi nhận của phóng viên Báo Điện tử VTC News cho thấy, trên trục Quốc lộ 13, đoạn qua phường Bình Hòa - quãng đường chưa tới 4km có tới 9 dự án chung cư đang thi công. Các khối nhà cao tầng san sát tạo nên mật độ đô thị chưa từng xuất hiện trước đây.

Quốc lộ 1K - tuyến giao thông kết nối TP.HCM với Đồng Nai, cũng chứng kiến tình trạng tương tự khi nhiều dự án cao tầng mọc lên liền kề. Nhiều khu đất trước đây là kho bãi, nhà xưởng được thay bằng các tổ hợp căn hộ quy mô lớn, cung cấp ra thị trường hàng nghìn căn hộ cuối năm.

Hay tại khu Tây - giáp ranh Tây Ninh (Long An cũ) hàng chục dự án vừa ra mắt thị trường, ước tính đưa về hàng chục nghìn căn hộ trong thời gian tới.

Sự dồn dập này không chỉ thể hiện qua số lượng dự án, mà còn ở tốc độ triển khai. Các chủ đầu tư đồng loạt đẩy nhanh tiến độ xây dựng để mở bán, khiến thị trường thay đổi mạnh mẽ so với tình trạng khô cạn trước đó.

Theo khảo sát của DKRA Consulting, nguồn cung căn hộ phía Nam riêng quý IV đạt khoảng 13.000 sản phẩm. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm 3.000 - 5.000 căn, tập trung chủ yếu tại TP.HCM cũ; phần còn lại là căn hộ trung cấp và bình dân, phân bố tại Bình Dương cũ và Tây Ninh.

Nguồn cung căn hộ dồi dào sau Quý IV/2025.

Cơ cấu sản phẩm cũng đang chuyển biến theo hướng tích cực. Nhiều khu vực trước đây chủ yếu là dự án cao cấp nay đã xuất hiện thêm căn hộ trung cấp, bình dân.

Nguyên nhân bùng nổ dự án

Lý giải hiện tượng nguồn cung bất động sản tăng mạnh trong năm 2025, CBRE Việt Nam cho rằng đây là kết quả của nhiều yếu tố mang tính chu kỳ, không phải sự bùng nổ ngẫu nhiên.

Trước hết, do nguồn cung bất động sản nhà ở tại TP.HCM và khu vực phía Nam trong năm 2025 tăng vọt so với các năm trước. Tổng số sản phẩm mở bán trong năm 2025 tăng khoảng 50% so với năm 2024, với phân khúc căn hộ chiếm phần lớn trong lượng sản phẩm mới. Điều này khiến nhiều khu vực trước đây im ắng bỗng trở nên sôi động mạnh mẽ.

Theo CBRE, một trong những nhân tố chính thúc đẩy sự bùng nổ này là hạ tầng giao thông được đầu tư lớn, tạo ra động lực phát triển đô thị và mở ra quỹ đất mới cho phát triển dự án. Các tuyến như Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay Long Thành, hệ thống metro và các tuyến cao tốc kết nối liên vùng, giúp định hướng phát triển không chỉ ở trung tâm, mà còn khu vực vệ tinh. Điều này làm tăng kỳ vọng dài hạn về giá trị bất động sản và thúc đẩy chủ đầu tư triển khai dự án vốn bị trì hoãn lâu ngày.

Bên cạnh đó, xu hướng một lượng lớn chủ đầu tư chọn cuối năm 2025 như thời điểm mở bán mạnh, nhằm tận dụng tâm lý thị trường trong mùa tiêu dùng cuối năm, tạo dòng tiền và chốt kế hoạch kinh doanh trước khi hết năm.

Loạt dự án căn hộ trên Quốc lộ 1K.

Dòng sản phẩm được tung ra chủ yếu ở phân khúc trung - cao cấp, chiếm khoảng 90% tổng nguồn cung mở bán, cho thấy thị trường tăng mạnh nhưng còn thiếu vắng sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người thu nhập trung bình.

Như vậy, làn sóng tung dự án chung cư dày đặc cuối năm 2025 không chỉ phản ánh sự hồi phục nguồn cung sau nhiều năm bị kìm hãm, mà còn là biểu hiện của độ trễ chu kỳ thị trường bất động sản. Đặc biệt khi những nút thắt pháp lý đã được tháo gỡ và kỳ vọng tăng trưởng quay trở lại.

Thy Huệ