Lý giải nguyên nhân căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 'bốc hơi' khỏi thị trường?

Căn hộ bình dân "bốc hơi" khỏi thị trường

Tại báo cáo vừa công bố, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tiếp tục cảnh báo tính trạng mất cân đối cung - cầu sản phẩm căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản.

Theo đó, hiện căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) đã "tuyệt chủng" tại Hà Nội và TP HCM trong vài năm qua và khó có khả năng xuất hiện trở lại, trong khi các dự án liên tục hướng tới phân khúc cao cấp, hạng sang vẫn liên tục được đưa ra thị trường.

Nghiên cứu của VARS về mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 dự án, tính đến Q3/2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở TP Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu VNĐ/m2, tăng 64,0% so với Q2/2019.

Tỷ trọng căn hộ bình dân đã về mức 0% tại Hà Nội và TP.HCM, thay vào đó là các căn hộ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Tương tự tại TP.HCM, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, tăng 30,6% so với kỳ gốc. Tại Đà Nẵng, chỉ số giá thị trường cũng đã tăng 46,2% trong quý 3, cao hơn mức tăng của TP.HCM, trong đó có hơn 50% nguồn cung mới trong quý 3 có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Về nguồn cung, VARS cho biết trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai, các dự án BĐS đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Lý giải việc các chủ đầu tư không mặn mà với phân khúc căn hộ bình dân, VARS cho rằng nguyên nhân chính tới từ viêc biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp.

Cụ thể, để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Trong khi đó, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là chủ đầu tư sẽ lỗ.

Hơn thế nữa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm buộc chủ đầu tư phải hướng đến việc đầu tư đồng bộ vào các đại đô thị với hàng loạt hạ tầng, tiện ích chung, cộng với chi phí đầu vào (đặc biệt chi phí đất ngày càng tăng cao) khiến giá thành đầu ra chung cư khó có thể duy trì ở mức thấp.

Ngoài ra, thủ tục pháp lý cũng đang trở thành rào cản kiến nhiều chủ đầu tư "né" phân khúc căn hộ bình dân. Dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền ngưởi dân, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch được nhiều chuyên gia đánh giá còn phức tạp.

Cụ thể, quy trình cấp phép phức tạp, thời gian kéo dài, cùng với việc quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm khiến cho các chủ đầu tư sau khi cân nhắc đều quay lưng với việc phát triển phân khúc căn hộ bình dân.

Thị trường chung cư có bị thao túng?

Về hệ lụy của tình trạng trên, trao đổi với PV Báo Sức khỏe và Đời sống, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) bày tỏ lo ngại, việc mất cân đối cung - cầu ở phân khúc căn hộ chung cư không những khiến người dân có như cầu ở thực gặp khó khi tiếp cận mà còn tiềm ẩn nguy cơ thị trường bị thao túng. "Đơn vị nào cũng làm, cũng tung ra sản phẩm cao cấp thì làm sao giá giảm được. Phải có các sản phẩm ở mức trung bình để tạo sự cạnh tranh, không có cạnh tranh, không có áp lực thì không ai chịu giảm giá", đại diện VARS cho hay.

Nêu quan điểm về việc giá chung cư tăng đột biến thời gian qua, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường căn hộ chung cư đang bị thao túng bởi một số chủ đầu tư lớn thông qua việc kiểm soát nguồn cung, tạo ra thế độc quyền để đẩy giá một cách phi lý.

Vị chuyên gia này cho rằng, thời gian qua thị trường vật liệu xây dựng chỉ chứng kiến biến động mạnh ở mặt hàng như cát xây dựng. Còn các nguyên vật liệu chủ chốt như cốt thép, xi măng vẫn giữ giá ổn định. Cùng lúc đó, giá nhân công xây dựng cũng không tăng đáng kể do nguồn cung lao động vẫn dồi dào. Những yếu tố trên chỉ chiếm khoảng 30% tổng giá thành chung cư. Với mức biến động không lớn, giá vật liệu và nhân công không thể là lý do khiến giá chung cư tăng 50 - 70% chỉ sau 1 năm.

Để hạn chế tình trạng trên, ngoài nhưng giải pháp tháo gỡ khó khăn cho phân khúc bình dân, VARS cũng đề xuất các biện pháp hạn chế đầu cơ trên thị trường. Cụ thể, tiến hành ap dụng thuế bất động sản đối với các tài sản không sử dụng hoặc không xây dựng sau khi nhận đất.

Cùng với đó, thành lập cơ quan giám sát, áp dụng biện pháp xử phạt nghiêm khắc đối với các hành vi đầu cơ, thao túng giá hoặc tăng giá bất hợp lý; xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, đặc biệt là dữ liệu giá, để quản lý và theo dõi biến động giá, đảm bảo phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thấp.

Minh Ngọc