M&A bất động sản 2026: Nhà đầu tư ngoại chuyển hướng sang chiến lược dài hạn

Việt Nam nổi lên giữa bức tranh phục hồi

Theo đánh giá thị trường M&A bất động sản quý III/2025 ghi nhận sự phục hồi không đồng đều trong khu vực. Tổng giá trị đầu tư bất động sản châu Á - Thái Bình Dương tăng khoảng 18% so với quý trước, đạt 35 tỷ USD, chủ yếu nhờ các giao dịch xuyên biên giới tại Nhật Bản, Australia và Singapore. Trong khi đó, Trung Quốc tiếp tục đối mặt với tâm lý đầu tư yếu, kéo theo sự sụt giảm đáng kể về khối lượng giao dịch.

Trong bức tranh đó, hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam vẫn duy trì sức hút ổn định đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Dù giá trị các thương vụ được công bố có xu hướng ở mức thấp, những con số này chưa phản ánh đầy đủ quy mô cam kết vốn thực tế, khi trọng tâm đầu tư đang dịch chuyển sang các dự án phát triển và quan hệ hợp tác chiến lược dài hạn. Việt Nam được xem là điểm đến ưu tiên nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài duy trì tích cực và khung pháp lý bất động sản từng bước được hoàn thiện. Đây là các yếu tố quan trọng giúp thị trường giữ được sức hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư quốc tế, nhất là khi nhiều thị trường lớn trong khu vực vẫn đối diện rủi ro và bất định.

Thực tế năm 2025 cho thấy, hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam diễn ra sôi động với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư nước ngoài, song giá trị công bố của các thương vụ chưa cao. Theo giới chuyên gia, đây không phải biểu hiện của sự suy yếu, mà phản ánh sự thay đổi trong cấu trúc và chiến lược đầu tư, khi nhà đầu tư ưu tiên kiểm soát rủi ro và phân bổ vốn theo từng giai đoạn.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết, hoạt động M&A đã gia tăng động lực trong hai năm gần đây khi thị trường dần thích ứng với Luật Đất đai mới cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, qua đó mang lại khung pháp lý rõ ràng hơn cho nhà đầu tư. Ông nhận định: “Nguồn cung các tài sản đang vận hành hiện vẫn rất hạn chế. Do đó, phần lớn hoạt động M&A đang tập trung vào các dự án phát triển, thay vì các tài sản tạo dòng tiền”.

Thị trường tích cực trong trung và dài hạn

Ông MacGregor phân tích: “Mặc dù các dự án này thường gắn với cam kết đầu tư dài hạn, nhưng chi phí vốn ban đầu có thể tương đối nhỏ so với việc mua lại một tài sản đang vận hành quy mô lớn. Điều này lý giải vì sao giá trị các thương vụ được công bố có vẻ chưa cao, dù quy mô dự án rất lớn và các nhà phát triển tham gia đều có uy tín trên thị trường”.

Thực tế trong quý cho thấy dòng vốn đang dịch chuyển rõ rệt từ các đô thị lõi sang các khu vực vệ tinh, nơi hạ tầng ngày càng được cải thiện và quỹ đất còn nhiều dư địa phát triển, phù hợp với chiến lược tích lũy quỹ đất dài hạn của nhiều nhà đầu tư. Các dự án giao thông trọng điểm được triển khai đã góp phần mở rộng không gian đô thị, tạo điều kiện cho phát triển nhà ở và bất động sản công nghiệp.

Còn TS Trần Xuân Lượng cho rằng: “Giá trị các thương vụ M&A công bố chưa phản ánh đầy đủ quy mô dòng vốn thực tế, bởi nhiều nhà đầu tư đang ưu tiên các hình thức hợp tác dài hạn, từng bước tham gia dự án thay vì thâu tóm toàn bộ ngay từ đầu. Cách tiếp cận này giúp nhà đầu tư giảm rủi ro, đồng thời tận dụng hiểu biết thị trường và năng lực triển khai của đối tác trong nước”.

“Ngoài ra, hạ tầng được đầu tư đồng bộ đang làm thay đổi đáng kể bản đồ phát triển đô thị, khiến dòng vốn thị trường M&A bất động sản 2026 có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh, nơi quỹ đất còn dư địa lớn và phù hợp với chiến lược tích lũy dài hạn”, ông Lượng cho hay.

Theo Savills, bất động sản vẫn là một cấu phần quan trọng trong tổng giá trị M&A bất động sản tại Việt Nam, được thúc đẩy bởi các yếu tố nền tảng như nhu cầu nhà ở cao, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Mặc dù nhu cầu mua lại các tài sản đang vận hành như văn phòng, khách sạn hay trung tâm thương mại vẫn lớn, song những tài sản này hiếm khi được chào bán công khai. Do đó, trọng tâm M&A gần đây chủ yếu tập trung vào các dự án phát triển nhà ở và bất động sản công nghiệp.

Về dòng vốn, năm 2025, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam ước đạt 27,62 tỷ USD, tăng 9% so với năm trước và là mức cao nhất trong vòng 5 năm. Riêng hoạt động kinh doanh bất động sản thu hút khoảng 3,67 tỷ USD, chiếm 21,2% tổng vốn FDI thực hiện, cho thấy bất động sản tiếp tục là lĩnh vực hấp dẫn trong chiến lược đầu tư dài hạn của khối ngoại.

Nhận định về thị trường M&A bất động sản 2026, ông Neil MacGregor: “Thị trường cần thêm thời gian để các thay đổi chính sách được phản ánh đầy đủ vào quy mô giao dịch lớn hơn và thanh khoản cao hơn. Tuy nhiên, trong trung hạn, chúng tôi kỳ vọng một thị trường M&A minh bạch hơn, thanh khoản được cải thiện và thu hút đa dạng các nguồn vốn. Về dài hạn, Việt Nam có nhiều tiềm năng để bắt đầu thu hút các dòng vốn tổ chức với quy mô đáng kể”.

Ánh Phương/VOV.VN