M&A bất động sản 'nóng' nhưng vẫn khó ký kết

M&A có thể nóng lên trong giai đoạn 2023 - 2024

Dữ liệu từ Cushman & Wakefield ước tính, giá trị giao dịch các thương vụ M&A bất động sản tại Việt Nam đạt 1,7 tỷ USD trong năm 2022. Đây được xem là mức giá trị giao dịch cao nhất trong 5 năm qua, chủ yếu tập trung vào phân khúc văn phòng, công nghiệp, nhà ở và khách sạn tại các thành phố trọng điểm như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai.

M&A bất động sản nhiều dư địa phát triển

Báo cáo ngành mới phát hành của Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BSC) cũng đánh giá, hoạt động M&A bất động sản có thể nóng lên trong giai đoạn 2023 - 2024 do thời kỳ tiền rẻ đã kết thúc. Các doanh nghiệp bất động sản đang trải qua giai đoạn thiếu hụt thanh khoản khi các nguồn huy động vốn đều ít nhiều gặp trở ngại. Đầu tiên, việc bán hàng gặp khó khăn vì tâm lý tiêu cực của thị trường, sản phẩm chưa đáp ứng nhu cầu thực, cả doanh nghiệp và người mua nhà đều phụ thuộc vào vốn vay. Bên cạnh đó, tín dụng vào bất động sản vẫn được kiểm soát chặt chẽ trong khi các kênh dẫn vốn khác như trái phiếu, cổ phiếu không thuận lợi. Cuối cùng là lãi suất tăng cao và điểm rơi trái phiếu đáo hạn tập trung vào 2023 - 2024. "Với nhiều diễn biến nhiều thách thức bủa vây, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chọn lựa kênh M&A để giải quyết khó khăn", BSC nhận định.

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho biết, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã và đang quay lại những dự án lớn của Việt Nam, hứa hẹn một năm sôi động của hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản.

Đơn cử, đầu năm nay, CapitaLand Group - nhà đầu tư của Singapore - xem xét mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes ở Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía bắc TP. Hải Phòng với trị giá khoảng 1,5 tỷ USD. Nếu thành công, đây sẽ là một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây.

Theo ông Điệp, số lượng đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu việc mua bán, sáp nhập dự án bất động sản tăng mạnh, nổi bật là nhóm các nhà đầu tư nước ngoài từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Nhật Bản, Malaysia... Tuy nhiên, hầu hết các thương vụ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán.

Vì sao nhà đầu tư chưa vội “chốt đơn”?

Nguyên nhân, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), do bên mua chiếm ưu thế về dòng tiền nên thường "mặc cả", chỉ muốn mua với mức giá thấp. Đồng thời, ưu tiên những dự án pháp lý sạch, có vị trí đẹp, có tiềm năng trong tương lai với giá bán giảm 10% - 20%. Trong khi đó, doanh nghiệp dự án rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ rất nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý. Cũng có nhiều chủ đầu tư dự án vẫn “tiếc”, đặt kỳ vọng quá cao, “khó khăn cũng đòi có lãi” nên đưa ra mức giá chưa thật sự thuyết phục.

Bên cạnh đó, có nhiều rào cản khiến hoạt động M&A chưa thể bứt phá, như ách tắc pháp lý khiến nhiều dự án dù muốn cũng không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thủ tục hành chính đất đai phức tạp cản trở nhiều dự án, gây khó khăn cho doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

Để có nhiều thương vụ M&A thành công, VARS kiến nghị cho phép chủ đầu tư "đuối sức", không đủ nguồn lực để triển khai dự án được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng. Để tài sản/dự án được định giá ở mức hợp lý, vừa có lợi cho bên mua nhưng cũng không gây thiệt hại cho bên bán, thị trường rất cần một kênh xúc tiến đầu tư bất động sản chuyên biệt, uy tín, hiệu quả. Đồng thời, kết nối các chủ đầu tư với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc M&A dự án. Như vậy, dự án có thể tiếp tục triển khai, chống thất thoát, lãng phí nguồn lực đất đai, khôi phục hoạt động sản xuất, kinh doanh, tăng nguồn cung cho thị trường. Trong tháng 7, VARS sẽ khởi động chuỗi chương trình chuyên sâu trong vai trò kết nối, hỗ trợ các cá nhân, doanh nghiệp trong các hoạt động tư vấn hợp tác đầu tư các dự án M&A.

Ông Nguyễn Thế Điệp nhấn mạnh, thời gian tới cần hoàn thiện khuôn khổ pháp lý để có thể lôi kéo các "tay chơi" lớn tham gia hoạt động mua bán, sáp nhập trong lĩnh vực bất động sản.

Lam Ngọc