M&A bất động sản sôi động trong năm 2026?
Hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) sẽ là xu hướng nổi bật của ngành bất động sản trong năm 2026 và những năm tiếp theo bởi nhiều yếu tố. Trong đó phải kể tới chính sách pháp lý tiếp tục được hoàn thiện, minh bạch hơn, tạo niềm tin cho nhà đầu tư; dòng vốn ngoại tiếp tục quan tâm Việt Nam; các phân khúc bất động sản vẫn giữ tiềm năng tăng trưởng cao…
Giao dịch tăng, giá trị công bố chưa phản ánh đầy đủ
Thị trường M&A bất động sản Việt Nam năm 2025 tăng trưởng đáng kể, đánh dấu bước chuyển tích cực sau chu kỳ ảm đạm kéo dài. Theo số liệu của Công ty Tư vấn bất động sản toàn cầu Jones Lang Lasalle (JLL), trong 11 tháng của năm 2025, tổng khối lượng giao dịch lũy kế đạt khoảng 2,4 tỷ USD. Trong đó, bất động sản nhà ở dẫn đầu khi chiếm tỷ trọng hơn 70% tổng khối lượng giao dịch M&A. Các phân khúc khác như bất động sản thương mại, nghỉ dưỡng và công nghiệp lần lượt chiếm tỷ trọng khoảng 17,7%, 5,3% và hơn 3%.
Các thương vụ M&A nổi bật trong phân khúc nhà ở có thể kể tới, Vinaconex đã thoái toàn bộ 51% cổ phần tại Công ty CP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (Vinaconex ITC) - chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng Cát Bà Amatina có quy mô hơn 176ha tại Hải Phòng.
Nguồn: ITN
Phú Mỹ Hưng đã chuyển nhượng 49% cổ phần pháp nhân sở hữu dự án Hồng Hạc City gần 198ha tại Bắc Ninh cho Nomura Real Estate Asia. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 1,1 tỷ USD. Sau thương vụ này, cả 2 sẽ cùng phát triển khu đô thị này.
Loạt doanh nghiệp niêm yết khác cũng rầm rộ M&A như Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng chuyển nhượng khu nhà ở Lam Hạ Center Point, Vincom Retail chuyển nhượng Vincom Center Nguyễn Chí Thanh, Becamex Group chuyển nhượng dự án The Charms Bình Dương cho Tập đoàn Nam Mê Kông, Hodeco thoái vốn Công ty CP Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu - chủ đầu tư dự án khu du lịch Đại Dương (tên thương mại Antares) - cho đơn vị liên quan Sunshine Group…
Đáng chú ý, dù số lượng thương vụ M&A bất động sản diễn ra không ít, giá trị công bố của các giao dịch tại Việt Nam vẫn ở mức tương đối thấp so với kỳ vọng. Theo ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, các con số hiện nay chưa phản ánh đầy đủ quy mô cam kết vốn thực tế, bởi phần lớn giao dịch tập trung vào các dự án phát triển – nơi dòng vốn được giải ngân theo nhiều giai đoạn, thay vì ghi nhận ngay như các tài sản đang vận hành.
Triển vọng 2026: cơ hội đi cùng áp lực sàng lọc
Đánh giá về triển vọng năm 2026, Tổng Giám đốc JLL Lê Thị Huyền Trang, cho rằng thị trường M&A bất động sản sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, nhờ Việt Nam kiên trì hoàn thiện hành lang pháp lý, thúc đẩy các tiêu chuẩn phát triển xanh và đẩy mạnh chuyển đổi số. Tuy nhiên, dư địa không còn rộng khi cuộc cạnh tranh giữa các nhà đầu tư sẽ khốc liệt hơn, trong bối cảnh yêu cầu về chất lượng tài sản ngày càng khắt khe, còn số lượng dự án có pháp lý hoàn chỉnh ngày càng trở nên khan hiếm.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hoạt động M&A sẽ tiếp tục là xu hướng nổi bật của thị trường bất động sản trong năm 2026 và các năm tiếp theo, dưới tác động tổng hợp của nhiều yếu tố.
Trước hết, dòng vốn đầu tư quốc tế đang hướng mạnh vào các khu công nghiệp có quỹ đất lớn, vị trí thuận lợi, gắn với trung tâm logistics và hạ tầng đồng bộ; xu hướng đầu tư cũng chuyển dịch từ nắm giữ quỹ đất sang tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị sản xuất.
Bên cạnh đó, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ triển khai minh bạch và khả năng tạo dòng tiền ổn định. Không ít nhà đầu tư trong và ngoài nước đang chuyển sang chiến lược đầu tư dài hạn, đặt kỳ vọng lợi nhuận vào hoạt động khai thác, vận hành và cho thuê.
Cùng với sự tham gia ngày càng sâu của các quỹ đầu tư tư nhân và tổ chức tài chính lớn, thị trường M&A bất động sản đang dần được định hình theo hướng tập trung và chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, thị trường cũng đối mặt không ít thách thức, khi những biến động của tài chính quốc tế, sự cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước, cho tới áp lực tuân thủ các tiêu chuẩn minh bạch và ESG (môi trường – xã hội – quản trị) có thể tác động tới dòng vốn M&A.
Trong bối cảnh đó, TS. Nguyễn Văn Đính kiến nghị cần sớm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu dự án bất động sản thống nhất, bao quát từ quy hoạch, pháp lý, tiến độ đến tình trạng thế chấp; đồng thời chuẩn hóa quy trình công bố thông tin đối với các dự án đủ điều kiện chuyển nhượng. Việc tăng cường vai trò của tư vấn độc lập, kiểm toán và thẩm định giá trong các thương vụ M&A quy mô lớn cũng là yêu cầu cấp thiết. Theo ông, khi thị trường được minh bạch hóa, nhà đầu tư sẽ sẵn sàng trả giá cao hơn cho các dự án có chất lượng, qua đó hỗ trợ doanh nghiệp tái cơ cấu hiệu quả và hạn chế tình trạng bán tháo tài sản.
