Mang sổ đỏ thế chấp cho khoản vay 18,5 tỷ, nhiều người có nguy cơ mất nhà đất

DN vay vốn, nhiều cá nhân mang nhà đất thế chấp bảo đảm

Tháng 3/2019, Công ty cổ phần Q. ký hợp đồng tín dụng với một ngân hàng để vay tối đa 18,5 tỷ đồng, thời hạn 3 tháng, lãi suất vay cố định 9,5%/năm nhằm bổ sung vốn lưu động phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Theo hợp đồng, ngân hàng đã giải ngân toàn bộ khoản vay thông qua hai giấy nhận nợ, gồm 5 tỷ đồng và 13,5 tỷ đồng.

Để được vay vốn, ngoài cam kết của doanh nghiệp, nhiều cá nhân đứng ra dùng tài sản của mình bảo đảm cho khoản vay. Tài sản thế chấp gồm nhiều quyền sử dụng đất và nhà ở tại nhiều khu vực ở Hà Nội.

Mỗi chủ sở hữu đều ký hợp đồng thế chấp tài sản tại văn phòng công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định và xác định rõ giá trị nghĩa vụ bảo đảm cho khoản vay của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, chỉ sau thời gian ngắn, Công ty Q. không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng tín dụng. Nhiều lần được ngân hàng yêu cầu trả nợ nhưng doanh nghiệp chỉ xin gia hạn với lý do hoạt động kinh doanh gặp khó khăn. Do vi phạm nghĩa vụ trả nợ, toàn bộ khoản vay bị chuyển sang nợ quá hạn.

Thế chấp sổ đỏ cho doanh nghiệp vay 18,5 tỷ đồng, nhiều người có nguy cơ mất nhà đất. Ảnh minh họa: Nam Khánh

Đến thời điểm ngân hàng khởi kiện, công ty mới trả được một phần rất nhỏ nợ gốc. Tổng dư nợ cả gốc và lãi lên tới gần 29,5 tỷ đồng tính đến ngày 12/9/2023.

Ngân hàng yêu cầu tòa buộc doanh nghiệp trả toàn bộ nợ và xử lý tài sản bảo đảm nếu không thực hiện nghĩa vụ.

Trong quá trình giải quyết vụ án, doanh nghiệp gần như không tham gia tố tụng. Người đại diện theo pháp luật cũng không có mặt tại nơi cư trú, buộc tòa án phải thực hiện việc niêm yết theo quy định.

Tòa án cấp sơ thẩm sau đó chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ngân hàng, buộc Công ty Q. thanh toán gần 29,5 tỷ đồng và cho phép xử lý toàn bộ các tài sản thế chấp nếu doanh nghiệp không trả được nợ.

Tòa phúc thẩm sửa án vì một điểm chưa phù hợp ở cấp sơ thẩm

Không đồng ý với bản án sơ thẩm, Công ty Q. cùng nhiều chủ tài sản thế chấp đồng loạt kháng cáo. Những người kháng cáo cho rằng trước khi vụ án được Tòa án nhân dân quận Đống Đa thụ lý, ngân hàng từng khởi kiện doanh nghiệp tại một tòa án khác nhưng sau đó rút đơn nên tòa đã ra quyết định đình chỉ. Theo họ, việc tiếp tục nộp đơn khởi kiện để yêu cầu giải quyết cùng tranh chấp là không đúng quy định.

Đồng thời, họ cũng cho rằng chủ sở hữu tài sản chỉ đồng ý bảo đảm phần nợ gốc trong phạm vi đã cam kết, không phải chịu toàn bộ khoản lãi phát sinh của Công ty Q.

Sau khi xem xét hồ sơ, Hội đồng xét xử không chấp nhận lập luận cho rằng ngân hàng mất quyền khởi kiện. Theo tòa, vụ án trước bị đình chỉ do chính ngân hàng rút đơn khởi kiện. Đây là trường hợp pháp luật cho phép người khởi kiện được quyền khởi kiện lại nên việc Tòa án nhân dân quận Đống Đa thụ lý vụ án là đúng quy định.

Đối với khoản vay, tòa xác định hợp đồng tín dụng được các bên ký kết hoàn toàn tự nguyện, phù hợp quy định pháp luật nên có hiệu lực. Công ty Q. đã nhận đủ 18,5 tỷ đồng nhưng chỉ thanh toán được một phần rất nhỏ nợ gốc.

Tại phiên tòa phúc thẩm, chính doanh nghiệp cũng thừa nhận số tiền còn nợ theo tính toán của ngân hàng. Vì vậy, yêu cầu buộc Công ty Q. trả toàn bộ nợ gốc và lãi được tòa chấp nhận.

Về các hợp đồng thế chấp, Hội đồng xét xử nhận định toàn bộ đều được lập đúng quy định, có công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm nên có giá trị pháp lý.

Theo nội dung các hợp đồng, tài sản thế chấp không chỉ bảo đảm cho nợ gốc mà còn bao gồm lãi trong hạn, lãi quá hạn và các nghĩa vụ tài chính khác phát sinh từ hợp đồng tín dụng.

Tuy nhiên, tòa cũng chỉ ra một điểm chưa phù hợp trong bản án sơ thẩm. Đó là mỗi hợp đồng thế chấp đều quy định rõ số tiền gốc tối đa mà từng tài sản bảo đảm. Nghĩa vụ của từng chủ tài sản vì thế không giống nhau.

Tuy nhiên, cấp sơ thẩm chưa xác định rõ phạm vi nghĩa vụ của từng tài sản bảo đảm khi tuyên xử lý toàn bộ tài sản thế chấp. Theo Hội đồng xét xử, điều này có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu.

Do đó, Hội đồng xét xử quyết định sửa bản án sơ thẩm theo hướng phân định rõ trách nhiệm bảo đảm của từng tài sản tương ứng với phần nghĩa vụ đã cam kết.

Theo bản án phúc thẩm, có tài sản bảo đảm cho khoản nợ gốc khoảng 5 tỷ đồng, có tài sản bảo đảm 3 tỷ đồng, 2,7 tỷ đồng, 1 tỷ đồng hoặc hơn 8,1 tỷ đồng. Khi xử lý tài sản thế chấp, mỗi chủ sở hữu chỉ phải thực hiện nghĩa vụ trong đúng phạm vi đã thỏa thuận trong hợp đồng, cùng các khoản lãi phát sinh tương ứng với phần nghĩa vụ bảo đảm đó.

Từ đó, Tòa án nhân dân TP Hà Nội chấp nhận một phần kháng cáo, sửa bản án sơ thẩm về cách xác định nghĩa vụ của từng tài sản bảo đảm nhưng vẫn buộc doanh nghiệp phải thanh toán toàn bộ khoản nợ gồm cả gốc và lãi là hơn 29,5 tỷ đồng cho ngân hàng.

Nếu doanh nghiệp không thực hiện nghĩa vụ, ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án xử lý các tài sản thế chấp theo đúng phạm vi nghĩa vụ đã được tòa án xác định.