Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ là bao nhiêu?
Ông Mai Ngọc Đức (Đồng Nai) 'sở hữu' thửa đất 300 m2. Mục đích sử dụng 200 m2 là đất ở tại đô thị và có 100 m2 phù hợp quy hoạch đất ở hiện hữu cải tạo chỉnh trang.
Ông Đức hỏi, mật độ xây dựng của ông là bao nhiêu? Mật độ xây dựng được tính trên toàn thửa đất, trên diện tích đất ở tại đô thị hay trên diện tích phù hợp quy hoạch đất ở hiện hữu cải tạo chỉnh trang?
Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:
Câu hỏi đặt ra cần được làm rõ thêm vì có nhiều cách hiểu nếu chỉ dựa trên thông tin nêu trong câu hỏi. Cụ thể như, loại giấy tờ "sở hữu" mà ông Đức đề cập là giấy tờ gì? Trong 300 m2 nói trên có 200 m2 thuộc loại đất ở tại đô thị được hiểu là quy định nằm trong giấy tờ thuộc "sở hữu" của ông hay căn cứ bản đồ sử dụng đất mà địa phương ban hành chính thức? Người sử dụng đất có bản đồ trích lục chỉ rõ nó nằm đâu trên thửa đất 300 m2 hay không? 100 m2 được ông đề cập là "phù hợp với quy hoạch đất ở hiện hữu cải tạo chỉnh trang" là phù hợp với quy hoạch đô thị ở cấp nào, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu hay quy hoạch chi tiết?
Để trả lời câu hỏi này, Bộ Xây dựng cần đặt giả định như sau (hình vẽ):
Hình vẽ giả định
Ông Đức đang sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một thửa đất ở rộng 300 m2, trong đó quy định 200 m2 là đất ở tại đô thị, 100 m2 là đất khác (thường là đất vườn - CLN).
"Đối chiếu theo đồ án quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hiện hành, thửa đất này có 100 m2 được xác định là đất ở hiện hữu chỉnh trang, 200 m2 còn lại được xác định là loại đất nào đó khác.
Từ các thông tin nêu trên, có thể trả lời như sau:
Do thửa đất thuộc phạm vi đã có quy hoạch đô thị, việc xây dựng trên thửa đất phải tuân thủ quy hoạch đô thị. Ngay cả trong trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nêu quy định khác thì vẫn phải tuân thủ quy hoạch đô thị hiện hành.
Rất có thể đồ án quy hoạch đô thị đã xác định: Một phần thửa đất (100 m2) được duy trì chức năng như hiện trạng. Phần còn lại sẽ được thu hồi để chuyển đổi thành chức năng khác, ví dụ đường giao thông, cây xanh, công trình công cộng - dịch vụ...
Như vậy, ông chỉ có thể được xây dựng trong phạm vi 100 m2 đất ở hiện hữu chỉnh trang mà quy hoạch đô thị xác định, và tính mật độ xây dựng trên 100 m2 đó.
Quy định về mật độ xây dựng được căn cứ trên đồ án quy hoạch và được quản lý bởi chính quyền địa phương.
