Mơ hồ nhiều điểm, 2 bản án đều bị hủy

Vụ án về đất đai này tuy không quá phức tạp nhưng vì có nhiều thiếu sót mà cả hai bản án sơ thẩm, phúc thẩm đều bị hủy.

Chuyển nhượng đất để trừ nợ

Theo nguyên đơn là bà Th. thì bà nợ một người phụ nữ 2,5 tỉ đồng. Do người đó nợ tiền bà G. nên các bên thỏa thuận cấn trừ nợ thành bà Th. nợ bà G.

Sau đó, bà Th. thỏa thuận chuyển nhượng đất (có nhà trên đất) cho bà G. để trừ nợ. Tại thời điểm này, đất của bà Th. đang thế chấp tại ngân hàng để vay 3,5 tỉ đồng.

Ngày 28-11-2014, tại văn phòng công chứng, hai bên đã ký văn bản thỏa thuận với nội dung bà Th. chuyển nhượng đất cho bà G. thông qua ủy quyền cho ngân hàng đứng tên chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng là 6 tỉ đồng. Bà G. phải trả nợ ngân hàng, tiền còn lại trừ vào tiền mà bà Th. nợ bà G.

Điều 3 của văn bản thỏa thuận có nội dung bà Th. được quyền chuộc đất trong thời hạn hai năm, giá chuộc là 5,5 tỉ đồng. Quá thời hạn hai năm kể từ ngày ký văn bản thỏa thuận, bà Th. không chuộc lại đất thì bà G. được sử dụng vĩnh viễn.

Gần đến hạn chuộc, ngày 20-10-2016, bà Th. đến nhà bà G. nhưng không gặp, gọi điện thoại nhiều lần nhưng bà G. không nghe. Do đó, bà Th. gặp trưởng văn phòng công chứng trình bày việc bà muốn liên hệ bà G. để chuộc đất. Ngay khi đó, trưởng văn phòng có gọi điện thoại cho bà G. nhưng bà này nói để hai bên thỏa thuận, từ từ giải quyết.

Từ đó đến nay, hai bên không thỏa thuận được việc chuộc đất vì bà G. yêu cầu giá chuộc quá cao. Nay bà Th. yêu cầu được chuộc đất với giá 5,5 tỉ đồng như đã thỏa thuận.

Bị đơn thừa nhận việc cấn trừ nợ và thỏa thuận chuộc đất như bà Th. trình bày. Tuy nhiên, đến hạn chuộc, không thấy bà Th. đề cập nên nay bà G. không đồng ý cho chuộc nữa.

Tòa cho chuộc đất theo giá thị trường

Ngày 12-3-2018, TAND TP Quy Nhơn (Bình Định) buộc bà G. cho bà Th. chuộc đất. Tòa buộc bà G. giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bà Th. trả tiền chuộc theo giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc là hơn 6,2 tỉ đồng...

Tòa này bác yêu cầu chuộc đất theo giá 5,5 tỉ đồng như đã thỏa thuận của bà Th. Tòa này cũng bác yêu cầu đòi bà Th. giao đất để xác lập quyền sử dụng vĩnh viễn của bà G.

Bà G. kháng cáo, không đồng ý cho bà Th. chuộc đất. Bà Th. kháng cáo, đề nghị chấp nhận giá chuộc đất là 5,5 tỉ đồng.

Ngày 9-10-2018, TAND tỉnh Bình Định sửa một phần án sơ thẩm, cho bà Th. chuộc đất nhưng với giá chuộc là 9,1 tỉ đồng. Cả hai đều có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm.

Ngày 27-7, chánh án TAND Cấp cao tại Đà Nẵng kháng nghị, đề nghị Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại Đà Nẵng xét xử giám đốc thẩm hủy cả hai bản án.

Giám đốc thẩm hủy hai bản án

Xử giám đốc thẩm mới đây, Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại Đà Nẵng đã hủy cả hai bản án để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

Theo quyết định giám đốc thẩm, căn cứ Điều 462 Bộ luật Dân sự 2005 và thỏa thuận về việc chuộc tài sản đã bán thì trong thời hạn hai năm, bà Th. có quyền chuộc đất bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý. Giá chuộc là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc nếu không có thỏa thuận khác.

Hồ sơ vụ án không thể hiện nguyên đơn có báo trước hay không. Nhật ký điện thoại mà bà Th. cung cấp không thể hiện nội dung chuộc đất. Lời khai của bà về việc nhờ trưởng văn phòng công chứng gọi cho bà G. không thống nhất.

Tòa sơ thẩm cho rằng hai bên không thỏa thuận địa điểm, phương thức chuộc đất nên nguyên đơn không vi phạm về thời hạn hợp đồng, vẫn có quyền chuộc nhưng không có quyền yêu cầu chuộc với giá 5,5 tỉ đồng. Nhận định này của tòa sơ thẩm là không phù hợp Điều 462 Bộ luật Dân sự 2005. Văn bản thỏa thuận chuộc đất không bắt buộc phải có thỏa thuận về địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp này, bà Th. muốn được chuộc đất với giá 5,5 tỉ đồng phải chứng minh có báo trước một thời gian hợp lý.

Tòa sơ thẩm nhận định bà Th. có báo trước và chấp nhận cho chuộc đất nhưng tính theo giá thị trường là không đúng. Giá thị trường chỉ được áp dụng nếu các bên không có thỏa thuận khác.

Cũng theo Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại Đà Nẵng, tòa phúc thẩm nhận định bà Th. không chứng minh được việc có báo trước nên không có quyền chuộc đất. Nếu xác định như vậy, tòa phải bác yêu cầu khởi kiện. Tòa cho rằng bà G. muốn bán tài sản này với một giá hợp lý và cho bà Th. chuộc theo giá thị trường là mâu thuẫn với nhận định ban đầu.

Tòa phúc thẩm tuyên chấp nhận yêu cầu chuộc đất, buộc bà G. giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bà Th. trả tiền chuộc theo giá thị trường là 9,1 tỉ đồng. Bản án tuyên như vậy là không khả thi. Bởi lẽ bà Th. khởi kiện yêu cầu được chuộc đất với giá 5,5 tỉ đồng. Vì vậy, cơ quan thi hành án dân sự đã từ chối nhận đơn yêu cầu thi hành án của bà G.

Trong quyết định giám đốc thẩm, Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại Đà Nẵng lưu ý: Khi giải quyết lại vụ án, cần làm rõ bà Th. có thông báo trước cho bà G. ý định chuộc đất trong một thời gian hợp lý hay không và xem xét giải quyết yêu cầu chuộc đất phù hợp quy định của Điều 462 Bộ luật Dân sự 2005.

PHƯƠNG LOAN