Mở khóa kiểm soát tín dụng bất động sản: Cơ hội thực sự cho ai?

Chỉ trong vòng bốn tháng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) liên tiếp có ba công văn và một thông tư quan trọng định hướng và điều chỉnh dòng vốn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và hạ tầng.

Sau khi cho phép loại trừ các khoản tín dụng vào nhà ở xã hội, khu công nghiệp và một số dự án trọng điểm khỏi cách tính dư nợ bất động sản năm 2026, NHNN tiếp tục có thêm bước điều chỉnh cách kiểm soát tín dụng đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng, tạo điều kiện cho 25 ngân hàng có cơ hội mở rộng tín dụng để doanh nghiệp đẩy mạnh hoạt động sản xuất kinh doanh.

Những điều chỉnh chính sách quan trọng này của NHNN đang thu hút sự quan tâm lớn với cộng đồng doanh nghiệp, đồng thời kỳ vọng sẽ tạo ra "hấp lực" mới trên thị trường vốn, giúp chủ đầu tư có thêm nguồn lực triển khai các dự án có khả năng khai thác, cung cấp dịch vụ và tạo doanh thu thực.

Tuy nhiên, những cơ chế mới này cần được hiểu đúng bản chất, không có nghĩa dòng vốn tín dụng sẽ mở khóa cho tất cả.

Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhìn nhận, tín dụng bất động sản chỉ thực sự phát huy vai trò đối với tăng trưởng khi dòng vốn được phân bổ đúng vào các dự án có khả năng triển khai, tạo ra nguồn cung nhà ở và dòng tiền đủ để trả nợ, việc kiểm soát tín dụng theo cách cào bằng sẽ làm mất đi động lực tăng trưởng bền vững cho thị trường bất động sản - vốn đang trong giai đoạn phân hóa ngày càng cao giữa dự án đáp ứng nhu cầu thực và các dự án treo để huy động vốn của người mua.

Do đó, theo VARS IRE, yêu cầu đặt ra cho cơ quan quản lý không phải là mở rộng hay thu hẹp tín dụng một cách cơ học mà là nâng cao chất lượng phân bổ vốn, bảo đảm dòng vốn đến đúng dự án, đúng nhu cầu và phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường. Song song với đó, cần kiểm soát mức độ tập trung tín dụng và khả năng trả nợ để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, hạn chế tích tụ rủi ro và ngăn ngừa rủi ro từ thị trường bất động sản lan truyền sang hệ thống tài chính.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cũng cho rằng, đây là biện pháp NHNN nới lỏng tín dụng có lựa chọn, có trọng điểm, tập trung vào lĩnh vực du lịch.

Theo ông, việc bóc tách phần dư nợ tăng thêm của nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, nghỉ dưỡng khỏi trần tín dụng bất động sản trước hết tạo điều kiện để các ngân hàng thương mại có thêm dư địa cấp vốn. Chính sách đồng thời khuyến khích đầu tư vào cơ sở hạ tầng du lịch, nhất là khách sạn, khu nghỉ dưỡng và những loại hình bất động sản có khả năng tạo dòng tiền.

Tác động này đáng chú ý trong những tháng cuối năm, khi nhu cầu vốn của doanh nghiệp thường tăng lên. Khi phần dư nợ tăng thêm của nhóm dự án trên không còn được tính vào dư nợ bất động sản phục vụ kiểm soát tăng trưởng, ngân hàng có thêm không gian để xem xét các khoản vay mới mà không làm gia tăng tương ứng phần dư nợ bất động sản theo cách tính trước đây.

Thực tế, nhìn lại định hướng điều hành từ đầu năm, Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 khoảng 15% và có thể điều chỉnh tùy diễn biến thực tế, nhất là trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2026 đặt ra yêu cầu huy động thêm nhiều nguồn lực cho nền kinh tế.

Phó tổng giám đốc một ngân hàng thương mại lớn cho rằng, việc loại các khoản vay đối với nhà hàng, khách sạn và nghỉ dưỡng khỏi lĩnh vực cho vay bất động sản phù hợp với đặc thù của nhóm ngành này, bởi đây là những lĩnh vực dịch vụ quan trọng và không thuần túy là kinh doanh bất động sản. Cơ chế mới sẽ thúc đẩy nguồn vốn cho lĩnh vực dịch vụ du lịch, qua đó giúp các ngân hàng có thêm dư địa về room tín dụng cũng như khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này.

Các chủ đầu tư lớn có thêm cơ hội về dòng vốn tín dụng. Ảnh minh họa: Hoàng Anh

Dòng vốn "dễ thở" hơn với các chủ đầu tư lớn?

Ông Đỗ Bảo Ngọc, Phó tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Kirin nhìn nhận, bản chất của việc điều chỉnh chính sách tín dụng của NHNN mang yếu tố kỹ thuật nhiều hơn khi chủ động phân loại lại một số khoản vay trong giới hạn tín dụng bất động sản, tách hoạt động phục vụ trực tiếp cho du lịch khỏi nhóm bất động sản thông thường. Tuy nhiên, đây không đồng nghĩa với việc tín dụng bất động sản được nới lỏng đại trà, bởi các ngân hàng vẫn phải kiểm soát chặt chất lượng tài sản, tính khả thi của dự án, năng lực tài chính của chủ đầu tư cũng như khả năng trả nợ của khách hàng.

Đặc biệt, với bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, giá trị tài sản lớn không đồng nghĩa với khả năng trả nợ lớn. Một khách sạn có thể có giá trị đất và công trình cao, nhưng nguồn trả nợ phải đến từ doanh thu khai thác. Nếu dự án chậm tiến độ, không đạt công suất khai thác hoặc doanh thu thấp hơn phương án ban đầu, khoản vay lập tức chịu áp lực.

Cách tính mới có thể tạo thêm khả năng giải ngân, nhưng ngân hàng chỉ nên thực hiện khi dự án đáp ứng các yêu cầu tín dụng và có dòng tiền đủ thuyết phục. Điều này sẽ tạo lợi thế rõ rệt hơn cho nhóm doanh nghiệp lớn, đặc biệt là những chủ đầu tư đã hoàn thiện hệ sinh thái du lịch, sở hữu quỹ đất sạch, có năng lực triển khai dự án và chứng minh được khả năng vận hành tạo dòng tiền, ông Ngọc nhấn mạnh.

Báo cáo chuyên đề mới nhất của Công ty Chứng khoán TCBS đã chỉ ra 3 điểm chính cần theo dõi liên quan đến tác động từ chính sách này của NHNN.

Nguồn: TCBS

Thứ nhất, phần dư nợ nghỉ dưỡng tăng thêm được loại khỏi phép tính kiểm soát, trong khi tổng hạn mức tín dụng của từng ngân hàng vẫn giữ nguyên. Về bản chất, đây là cơ chế tái phân bổ dòng vốn thay vì bơm thêm tín dụng.

Thứ hai, chính sách chỉ áp dụng đối với 25 ngân hàng trong danh sách. Công văn được ban hành vào giữa tháng 9, dư địa thực thi chính sách trong năm nay chỉ còn khoảng 3 tháng, do đó, vấn đề cần theo dõi là liệu cơ chế này có được gia hạn sang năm 2027 hay không. Nếu không được gia hạn, phần dư nợ tăng thêm sẽ quay lại phép tính kiểm soát từ 2027, khi các ngân hàng biết điều này nên có thể thận trọng với khoản vay dài hạn.

Cũng cần lưu ý thêm, một vấn đề liên quan đến câu chuyện của thị trường nghỉ dưỡng - du lịch là tính pháp lý sở hữu condotel vẫn chưa được xử lý dứt điểm, có thể sẽ nằm ngoài phạm vi công văn.

Do đó, từ thực tế thị trường cho thấy, số lượng doanh nghiệp thực sự được hưởng lợi với cơ chế mới này không phải là tất cả, những ông lớn đang có sẵn quỹ đất và sản phẩm như Vingroup, Sun Group, CEO Group, BIM Group, Novaland... sẽ là nhóm doanh nghiệp được chính sách tác động.

Ở chiều ngược lại, với các doanh nghiệp quy mô nhỏ hoặc các chủ đầu tư đang trong giai đoạn chuẩn bị dự án, tác động từ chính sách có thể hạn chế hơn. Việc được mở rộng dư địa tín dụng không đồng nghĩa với việc mọi dự án nghỉ dưỡng đều có thể tiếp cận vốn, bởi ngân hàng vẫn phải đánh giá kỹ nhiều yếu tố như tính pháp lý, tiến độ triển khai, phương án kinh doanh, tỷ lệ lấp đầy dự kiến và năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Ghi nhận cho thấy, dù tín dụng bất động sản tiếp tục tăng mạnh trong nửa đầu năm 2026 với khoảng 5,1 triệu tỷ đồng, tương đương hơn 25% tổng tín dụng nền kinh tế, nhưng đã có không ít nhà băng chủ động thu hẹp danh mục, chủ động “rà phanh” với bất động sản, đặc biệt các phân khúc có khả năng đầu cơ cao, kiểm soát tốc độ tăng trưởng theo định hướng của NHNN.

Tại hội nghị nhà đầu tư diễn ra cách đây không lâu, lãnh đạo nhiều ngân hàng như Techcombank, SHB, VPBank hay MB đều khẳng định dù về mặt dài hạn thị trường bất động sản nhà ở vẫn rất tiềm năng nhưng chiến lược của các ngân hàng vẫn bám sát với mục tiêu kiểm soát chặt chẽ với dư nợ tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động.

Với việc ưu tiên vào các dự án quy mô lớn với khả năng khai thác, vận hành và tạo dòng tiền của tài sản trở thành tiêu chí được quan tâm nhiều hơn, câu hỏi được nhiều chuyên gia đặt ra, cơ hội tiếp cận vốn của các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh quy mô nhỏ và vừa sẽ ra sao?

Nếu dòng vốn tập trung quá lớn vào những ngành có tài sản đảm bảo tốt nhưng khả năng lan tỏa thấp, các lĩnh vực sản xuất, công nghệ, đổi mới sáng tạo hoặc các doanh nghiệp nhỏ và vừa có thể gặp khó khăn trong quá trình mở rộng hoạt động.

Do đó, nhiều ý kiến khuyến nghị, bên cạnh việc tạo thêm không gian tín dụng cho những lĩnh vực có khả năng đóng góp trực tiếp vào tăng trưởng, làm thế nào để dòng vốn đến được đúng nơi có khả năng tạo ra giá trị gia tăng, nâng cao năng suất và thúc đẩy năng lực cạnh tranh của nền kinh tế chính là bài toán dài hạn của chính sách tiền tệ.