Mở rộng chính sách nhà ở xã hội: Tháo gỡ 'nút thắt' xác nhận nhà ở

Việc sửa đổi khoản 1 Điều 29 theo hướng mở rộng tiêu chí xác định “chưa có nhà ở” được đánh giá là bước điều chỉnh kịp thời, phù hợp thực tiễn, góp phần tháo gỡ một trong những “nút thắt” lớn nhất trong quá trình xét duyệt hồ sơ mua, thuê mua NƠXH thời gian qua. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, Phóng viên Cơ quan Báo và Phát thanh, truyền hình Hà Nội đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội.

Thưa ông, Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định của Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã điều chỉnh tiêu chí xác định “chưa có nhà ở”. Ông đánh giá như thế nào về thay đổi này?

- Tôi cho rằng đây là một điều chỉnh rất đáng chú ý và mang tính tháo gỡ thực chất. Trước đây, việc xác định “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình” phần lớn dựa vào việc người dân có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hay không. Cách tiếp cận đó về mặt quản lý là thuận tiện, nhưng trong thực tiễn lại phát sinh nhiều vướng mắc.

Điểm mới của Nghị định 54/2026/NĐ-CP là bổ sung tiêu chí “không có nội dung thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận” tại tỉnh, TP nơi có dự án NƠXH. Nghĩa là, nếu người dân có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không có thông tin về tài sản nhà ở gắn liền với đất thì vẫn có thể được xem xét là chưa có nhà ở. Theo tôi, quy định này đã đi vào bản chất của chính sách, thay vì chỉ dừng ở hình thức giấy tờ.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội.

Vì sao ông cho rằng việc bổ sung tiêu chí “không có nội dung thông tin về nhà ở” lại có ý nghĩa quan trọng?

- Trong thực tế, có không ít trường hợp người dân đứng tên quyền sử dụng đất nhưng trên đó chưa xây dựng nhà ở, hoặc nhà ở đã bị tháo dỡ, chuyển nhượng từ lâu nhưng thông tin chưa được cập nhật đầy đủ. Cũng có những trường hợp đất được thừa kế, nhưng không hề có công trình nhà ở. Nếu hiểu một cách cứng nhắc rằng chỉ cần “có tên trong Giấy chứng nhận” là đồng nghĩa với “đã có nhà ở”, thì vô hình trung chúng ta loại bỏ nhiều đối tượng thực sự khó khăn khỏi chính sách nhà ở xã hội.

Việc bổ sung tiêu chí “không có nội dung thông tin về nhà ở” giúp làm rõ rằng chính sách này nhằm hỗ trợ những người thực sự chưa có nhà ở hợp pháp thuộc sở hữu của mình. Đây là sự điều chỉnh cần thiết trong bối cảnh dữ liệu đất đai, nhà ở giữa các địa phương chưa đồng bộ hoàn toàn.

Một thay đổi khác là điều kiện xác định chưa có nhà ở không còn phụ thuộc vào thời điểm nộp hồ sơ. Theo ông, quy định này sẽ tác động thế nào?

- Trước đây, việc xét điều kiện thường gắn với thời điểm nộp hồ sơ mua, thuê mua NƠXH. Điều này dẫn tới những tình huống khá phức tạp: có người đủ điều kiện tại thời điểm đăng ký nhưng sau đó thay đổi tình trạng pháp lý; ngược lại, có người chưa đủ điều kiện khi nộp hồ sơ nhưng sau đó lại đáp ứng.

Việc bỏ điều kiện phụ thuộc cứng vào thời điểm nộp hồ sơ giúp cơ quan quản lý linh hoạt hơn, đồng thời giảm bớt tranh chấp, khiếu nại phát sinh do cách hiểu khác nhau giữa các địa phương. Quan trọng hơn, quy định mới xác định tình trạng nhà ở tại tỉnh, TP nơi có dự án NƠXH. Như vậy, phạm vi xác minh được thu hẹp, tập trung đúng vào địa bàn có dự án, thay vì mở rộng ra nhiều nơi gây tốn kém thời gian và nguồn lực.

Mở rộng chính sách nhà ở xã hội giúp tháo gỡ “nút thắt” xác nhận nhà ở.

Nghị định cũng quy định cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải xác nhận điều kiện nhà ở trong thời hạn 7 ngày. Ông đánh giá thế nào về nội dung này?

- Đây là một bước tiến đáng ghi nhận về cải cách thủ tục hành chính. Trước kia, người dân thường phải đi qua nhiều tầng nấc xác nhận, từ chính quyền cơ sở đến các cơ quan chuyên môn, dẫn tới kéo dài thời gian xử lý hồ sơ. Quy định mới giao rõ trách nhiệm cho cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại địa phương nơi có dự án NƠXH. Đây chính là đơn vị đang trực tiếp quản lý hồ sơ địa chính và dữ liệu tài sản gắn liền với đất. Thời hạn 7 ngày là tương đối hợp lý nếu cơ sở dữ liệu được cập nhật đầy đủ, đồng bộ. Với những hồ sơ rõ ràng, việc tra cứu, xác nhận hoàn toàn có thể thực hiện nhanh chóng, giảm đáng kể tình trạng “treo” hồ sơ như trước.

Từ góc độ thực tiễn triển khai chính sách NƠXH thời gian qua, ông nhìn nhận những thay đổi này có giúp tháo gỡ điểm nghẽn hay không?

- Theo tôi, đây là động thái tháo gỡ đúng và trúng. Thời gian qua, dù chính sách NƠXH đã có nhiều chuyển biến tích cực, nhưng khâu xác nhận điều kiện nhà ở, thu nhập và cư trú vẫn là “nút thắt”. Nhiều địa phương phản ánh tình trạng hồ sơ dồn ứ do thiếu cơ sở dữ liệu liên thông. Người dân phải đi lại nhiều lần để bổ sung giấy tờ, nhất là khi xác minh tình trạng nhà ở của cả vợ và chồng. Với những cặp vợ chồng làm việc, đăng ký hộ khẩu ở nhiều nơi khác nhau, việc xác nhận càng phức tạp. Việc giới hạn phạm vi xác định tại tỉnh, TP nơi có dự án NƠXH giúp giảm đáng kể gánh nặng hành chính. Đồng thời, vẫn bảo đảm mục tiêu ưu tiên người chưa có nhà ở tại chính địa phương nơi họ đăng ký mua, thuê mua.

Theo ông, quy định mới sẽ tác động như thế nào đến thị trường nhà ở xã hội trong thời gian tới?

- Tôi cho rằng tác động sẽ khá tích cực. Khi tiêu chí rõ ràng, minh bạch và thủ tục được rút gọn, khả năng tiếp cận chính sách của người lao động, công nhân khu công nghiệp, cán bộ, công chức trẻ… sẽ được cải thiện. Trong bối cảnh Chính phủ đang thúc đẩy mạnh mẽ chương trình phát triển NƠXH, việc hoàn thiện khung pháp lý là điều kiện tiên quyết để khơi thông nguồn cầu thực. Nếu hồ sơ được xử lý nhanh, đúng đối tượng, niềm tin của người dân đối với chính sách sẽ được củng cố. Ở góc độ doanh nghiệp, quy trình xét duyệt nhanh gọn cũng giúp chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ bán hàng, giảm chi phí tài chính và hạn chế rủi ro tồn kho do vướng mắc thủ tục.

Có ý kiến lo ngại rằng mở rộng điều kiện có thể dẫn tới nguy cơ trục lợi chính sách. Ông nghĩ sao?

- Mở rộng điều kiện không đồng nghĩa với nới lỏng quản lý. Tôi cho rằng song song với việc tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, cơ quan chức năng cần tăng cường hậu kiểm và xử lý nghiêm các trường hợp kê khai không trung thực. Bên cạnh đó, cần tiếp tục hoàn thiện và đồng bộ cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở; đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong kết nối dữ liệu giữa cơ quan đất đai, thuế, bảo hiểm xã hội… Khi dữ liệu minh bạch, liên thông, việc kiểm soát tiêu chí thu nhập và tình trạng nhà ở sẽ chặt chẽ hơn mà không gây phiền hà cho người dân.

Theo ông để các quy định mới thực sự phát huy hiệu quả trong thực tế cần phải có giải pháp gì?

- Theo tôi, điều quan trọng nhất là tổ chức thực hiện đồng bộ, thống nhất giữa các địa phương. Chính sách NƠXH mang tính an sinh sâu sắc, vì vậy điều kiện thụ hưởng phải được thiết kế theo hướng thực chất, tránh hình thức. Việc làm rõ tiêu chí “chưa có nhà ở”, bổ sung trường hợp không có thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận, và giao thẩm quyền xác nhận cho đúng cơ quan có dữ liệu gốc là bước tiến quan trọng.

Tuy nhiên, để chính sách đi vào cuộc sống, cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, nâng cao trách nhiệm của cơ quan thực thi và bảo đảm công khai, minh bạch trong toàn bộ quy trình xét duyệt. Chỉ khi người dân thực sự tiếp cận được NƠXH đúng đối tượng, đúng nhu cầu, thì mục tiêu phát triển nhà ở bền vững và bảo đảm an sinh xã hội mới có thể đạt được như kỳ vọng.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

Doãn Thành