Mới chớm tăng đã bị dìm, đất nền Đà Nẵng không dễ 'ăn lúa non'

Không “ăn lúa non”

Anh Trương Tường Linh, một môi giới bất động sản ở Đà Nẵng, cho biết từ sau Tết, thị trường đất nền thành phố có giao dịch tốt, sôi động hơn so với cuối năm ngoái. Giá ở thời điểm này cũng đã tăng 10% - 15%. Tuy nhiên, sự tăng nhiệt đó chỉ kéo dài được hơn 2 tháng và hiện chững lại. Nguyên nhân được cho là nhà đầu tư cần có thời gian để thu hàng.

Theo anh Linh, giao dịch đất nền tại Đà Nẵng chủ yếu là nhà đầu tư ở các tỉnh khác đến, trong đó phần lớn là từ miền Bắc. Nhìn chung, nhà đầu tư đang dè chừng trong việc xuống tiền vì khó khăn chung và sự chưa ổn định của thị trường. Bên cạnh đó, giá vàng đang cao, nhiều người chuyển qua đầu tư vàng thay vì bất động sản.

“Thị trường có giao dịch nhưng ở mức độ ổn định, trung bình khá chứ không nóng, tốt như những năm trước. Ví như như trước đây nhà đầu tư mua lô đất khoảng 3 tỷ đồng, ít hôm sau có thể bán 3,1 tỷ đồng. Tuy nhiên, bây giờ trường hợp đó tìm không ra vì thị trường đã chững”, anh Linh nói.

Anh Linh cũng cho biết, thị trường hiện thuộc về người mua khi có 10 người bán nhưng chỉ 1 người mua. Không mua được chỗ này, khách hàng có thể tìm mua chỗ khác chứ không vội.

Ông Trần Tấn Vũ, Phó giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Trần Gia Thịnh, cũng cho hay hiện thị trường đất nền Đà Nẵng chững lại so với thời điểm mới Tết ra. Nguyên nhân là sau quãng thời gian tăng trưởng, thị trường thường có nhịp điều chỉnh. “Sau thời gian tăng trưởng, thị trường sẽ đi ngang. Trong khoảng thời gian này, nếu thị trường chấp nhận được giá đó thì đi lên tiếp. Nếu thị trường không chấp nhận thì đi xuống” ông Vũ nói.

Tuy nhiên, theo ông Trần Tấn Vũ, sắp tới đây, khi quy định cấm phân lô bán nền có hiệu lực, phân khúc đất nền sẽ tiếp tục tăng cả thanh khoản và giá cả vì đất không thể “đẻ” thêm được. Việc tăng này cũng sẽ tăng từ từ chứ không “bùng”, “sốt” như trước.

Ông Trần Tấn Vũ nhận định, trong năm 2024, giá đất nền sẽ tăng 30% so với năm ngoái và qua năm 2025 sẽ có chu kỳ mới. Bởi so với TP. HCM và Hà Nội, đất Đà Nẵng vẫn còn rẻ. Giá đất nền Đà Nẵng hiện nay chưa về đỉnh (năm 2019) và nhà đầu tư kỳ vọng sẽ lên nữa.

Anh Trần Phước Hùng, Văn phòng nhà đất Tâm Thảnh Thơi cũng cho hay, sau những đợt “sốt” đất, nhà đầu tư cũng thận trọng hơn khi quyết định xuống tiền. Bên cạnh đó, giá vàng đang tăng nên thanh khoản của thị trường bất động sản cũng bị tác động. “Hiện thị trường đang đi ngang và nhanh nhất cũng phải tháng 7, tháng 8 này thị trường mới tiếp tục đi lên được”, anh Hùng nói thêm.

Tiếp tục tăng trưởng bền vững

Ông Trần Trọng Vũ, nhà đồng sáng lập đơn vị nghiên cứu thị trường SPE.R, cho hay, tính từ cuối quý IV năm 2023 đến nay, giá đất nền Đà Nẵng tại các khu vực cận trung tâm và có giá trị sử dụng cao như: Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân, Kim Long City, Bàu Tràm Lakeside, FPT hay các phân khúc đất nền ven biển giá rẻ đã tăng giá khoảng 10% - 15%.

Theo ông Trần Trọng Vũ, có 4 nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng này. Thứ nhất là lãi suất tiền gửi giảm mạnh, từ đó có một dòng tiền nhàn rỗi khá lớn trên thị trường. Đồng thời khi lãi suất trở nên thấp đi, số lượng người “gồng lỗ” cũng dễ thở hơn và áp lực bán cũng nhỏ đi, dẫn đến giá tăng trở lại.

Thứ hai là áp lực lạm phát đang giảm dần khi các chỉ số của các nước trên thế giới cũng tốt lên. Đồng thời, nguồn cung tiền năm nay khá dồi dào. Trong bối cảnh lực cầu nền kinh tế còn yếu thì việc dòng tiền tìm kênh trú ẩn bền vững như bất động sản trung tâm, vàng là điều tất yếu.

Thứ ba là nguồn cung hạn chế. Tính từ năm 2019 đến nay, Đà Nẵng hầu như không có dự án đất nền nào lớn bán ra, chỉ có một phần nhỏ của Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân và FPT nhưng số lượng không nhiều. Đến thời điểm hiện tại, các dự án bán ra chủ yếu là căn hộ, condotel và nghỉ dưỡng. Tuy nhiên các dự án căn hộ mở bán thường có giá khá cao, đạt 65 - 120 triệu đồng/m2. Nếu đem ra so sánh thì giá đất nền cận trung tâm của Đà Nẵng trở nên rất rẻ khi giá trung bình chỉ 30 - 40 triệu đồng/m2.

Thứ tư là ảnh hưởng từ 2 đầu đất nước. Chỉ tính trong năm 2023 - 2024, giá chung cư tại Hà Nội đã tăng 60% - 80%. Nhiều nhà đầu tư tại các khu vực này sau khi chốt lời bất động sản bản địa đã tìm đến Đà Nẵng để đầu tư. Lực cầu lớn cũng khiến bất động sản ở đây tăng trưởng, nhất là khi giá đất nền Đà Nẵng vẫn còn rẻ. Đồng thời, tiềm năng khai thác cũng như giá trị tích lũy của đất nền Đà Nẵng khá cao nên rất hợp với “khẩu vị” những nhà đầu tư này.

Hiện, Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn được ghi nhận là khu vực dẫn dắt thị trường Đà Nẵng ở số lượng mở bán và tính thanh khoản thị trường.

Ông Trần Trọng Vũ cũng cho biết, hiện nay, tâm lý nhà đầu tư khá thoải mái khi tìm đến bất động sản đất nền bởi với họ, đầu tư là để tích lũy tài sản và có chiến lược đầu tư dài hạn, chứ không phải lướt sóng ăn xổi như trước đây. Sau những sóng gió của những năm 2021-2023, nhà đầu tư cũng đã học được nhiều bài học quý giá về quản trị rủi ro tài chính, pháp lý trong đầu tư. Vì vậy, giai đoạn này, các bất động sản trung tâm và cận trung tâm thu hút được khách hàng này vì pháp lý đầy đủ, sổ đỏ sẵn sàng và tính thanh khoản cao.

Nhận định đất nền trong thời gian tới, ông Trần Trọng Vũ cho biết phân khúc này sẽ tiếp tục tăng trưởng bền vững.

Theo dự báo từ DKRA Group, trong quý II/2024, nguồn cung thị trường đất nền TP. Đà Nẵng và vùng phụ cận tăng nhẹ so với quý trước, dao động trong khoảng 120 - 150 nền. Trong đó, Đà Nẵng và Quảng Nam tiếp tục duy trì vị thế chủ lực cung - cầu của thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp có xu hướng đi ngang, các chính sách kích cầu thị trường tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm tăng thanh khoản.

Bên cạnh phân khúc đất nền, phân khúc căn hộ với nguồn cung mới được kỳ vọng sẽ có những chuyển biến tích cực hơn thông qua việc một số dự án lớn đang trong giai đoạn truyền thông mở bán. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung mới đưa ra thị trường, tập trung khu vực quận Ngũ Hành Sơn và quận Sơn Trà (TP. Đà Nẵng).

Khánh Hồng