Mời nhau mua 'hàng hiếm'!

Phân khúc chung cư liên tiếp tăng giá ở nhiều nơi, ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp

1. Khi số điện thoại gọi đến quá nhiều, đa phần các cuộc gọi lạ, tôi sẽ từ chối, nhưng cũng bởi được phân công theo dõi thị trường địa ốc trong các mảng nội dung của tờ báo, tôi đành phải dành thời gian để lắng nghe và hỏi han môi giới xem bất động sản có thực sự sốt giá như vậy hay không. Thỉnh thoảng, tôi cùng đồng nghiệp lại đi thực địa để cảm nhận không khí thị trường.

Thực tế cho thấy, phân khúc chung cư, đặc biệt chung cư ở Hà Nội trở thành điểm sáng của thị trường địa ốc năm 2024, với thông tin tăng giá liên tiếp ở nhiều nơi, ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Tuy nhiên, thông tin đó chủ yếu đến từ các môi giới và các website rao vặt, chứ ít khi đến từ các giao dịch thật, bởi mức giá tăng quá đột biến, gấp 2 - 3 lần so với một vài năm trước, không phù hợp với khả năng tài chính của hầu hết người có nhu cầu.

Chẳng hạn, một căn hộ tái định cư có diện tích 70 m2 đã sử dụng hơn chục năm tại quận Cầu Giấy, Hà Nội có giá rao bán cuối năm 2023 chưa tới 30 triệu đồng/m2, nhưng khi chỉ sau vài tháng, môi giới nâng giá lên gần 60 triệu đồng/m2, chưa kể người mua sẽ phải chi cả “đống tiền”, lên tới hàng trăm triệu đồng để sửa sang trước khi vào ở.

Tương tự, sau khi được môi giới dẫn đi xem một loạt căn hộ tập thể cũ tại quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, diện tích chưa tới 50 m2, thậm chí còn là căn cụt (nhà cuối cùng, chỉ có một đường độc đạo lên xuống, rất nguy hiểm nếu xảy ra cháy nổ), người viết được chủ nhà báo giá 57 triệu đồng/m2. Chủ nhà còn nói thêm, nếu không đặt cọc ngay thì sẽ sớm bị người khác mua mất, bởi ở quận trung tâm thủ đô, hiếm căn hộ nào có giá dưới 3 tỷ đồng.

Ngay cả với các sản phẩm sơ cấp, dẫu biết nguồn cầu lớn, nguồn cung nhỏ giọt, chi phí đầu tư liên tục tăng khiến các chủ đầu tư dù hạ kỳ vọng lợi nhuận nhưng giá chào bán vẫn cao ngất ngưởng, vượt xa tưởng tượng.

Tuấn Anh, dân đầu tư thứ thiệt, lọc lõi với đủ loại dự án, từ thời chung cư vẫn còn mang tiếng “tiêu sản” cách đây cả chục năm, cũng phải ngao ngán với nhiều dự án chung cư “tích sản” hiện tại, khi giá chào bán mới liên tục phá đỉnh và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Cách đây vài tháng, vừa vào cọc xong, nhà đầu tư này đã phải rút cọc ngay khi dự án chào bán chính thức, bởi giá vào hợp đồng cao tới vài chục triệu đồng so với giá dự kiến (rumor) và giá quảng cáo môi giới đưa ra ban đầu. Giả sử mức tăng giá theo tiến độ thi công mà môi giới đưa ra là 20% tới khi ký hợp đồng chính thức khoảng 1 năm, trừ đi lạm phát, trừ đi lãi suất ngân hàng, thì lợi nhuận kỳ vọng “kịch kim” ở mức 6%, tương đương với gửi tiết kiệm ngân hàng.

“Kể cả tính toán tới khả năng cho thuê thì cũng khó khả thi, bởi đến thời điểm bàn giao và dự án được đưa vào sử dụng thì cũng mất tới vài năm. Khi đó, không biết thị trường sẽ như thế nào”, Tuấn Anh nói và cho hay, anh đang dừng lại, quan sát thêm, chứ không thực hiện giao dịch.

2. Khi các luật mới trong lĩnh vực bất động sản được ban hành và có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024, cuộc sống dần sôi động trở lại với dân đầu tư địa ốc. Cũng từ đó, tôi nghe được nhiều hơn về những câu chuyện “sốt hầm hập” ở khắp mọi nơi. Sau khi phân khúc chung cư bắt đầu chạm đỉnh vào đầu quý III/2024, tại nhiều diễn đàn, dân đầu tư bắt đầu nói nhiều đến câu chuyện tiến quân về thị trường tỉnh lẻ, nhắm tới phân khúc đất nền, đặc biệt là đất đấu giá xa trung tâm.

Việc Luật Đất đai 2024 cho phép các địa phương áp dụng bảng giá đất cũ tới ngày 1/1/2026, trong khi không có hệ số K, khiến nhiều nhà đầu tư tin rằng, đây là cơ hội “10 năm có một” để ôm đất làm giàu. Cùng với thông tin ở các diễn đàn cho hay, một lượng lớn các nhà đầu tư mới quay lại thị trường, khiến các đợt đấu giá đất ngoại thành Hà Nội và ở các địa phương lân cận có những tuyến đường đi qua luôn trong tình trạng “nóng”. Có những lô có giá trúng cao ngất ngưởng, thậm chí tương đương với giá đất quận nội thành.

Cảm nhận được sự “ảo” của những lô đất tuy ở mặt đường nhưng cơ sở hạ tầng hạn chế và khả năng khai thác thương mại gần như không thể so sánh nổi với đất kinh doanh trong nội thành, nhưng với cách suy nghĩ và niềm tin rằng, mình không phải là người mua cuối cùng nên không ít nhà đầu tư sẵn sàng tham gia các đợt đấu giá nhằm bán lại cho người khác với giá cao hơn. Trường hợp không bán được ngay thì kiểu gì vài năm nữa cũng bán được giá như mong muốn.

Tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) của các nhà đầu tư hiện nay cũng không khác nhiều so với những cơn “sốt đất” vài năm về trước. Điều đáng nói, một trong những yếu tố thổi bùng tâm lý FOMO bắt nguồn từ những thông tin đồn thổi lan truyền qua mạng xã hội.

3. Thống kê của một số đơn vị nghiên cứu cho thấy, bất động sản vẫn là kênh đầu tư có lợi suất tốt nhất trong 10 năm qua, trong đó chung cư đạt mức sinh lợi gần 300%, đất nền 237%. Tuy nhiên, thực tế chỉ có một số ít người đạt được mức sinh lời hấp dẫn như vậy.

Một nhà đầu tư chuyên nghiệp nhận xét, những nhà đầu tư thua lỗ chính là những người say đắm với đất nhiều nhất, nắm đất nhiều nhất, giao dịch nhiều nhất. Bởi vì lòng tham, ở bất cứ cơn sốt nào, họ cũng có mặt, chấp nhận sử dụng đòn bẩy tài chính và rồi không kịp thoát ra, trở thành con nợ khó đòi của ngân hàng.

Ngược lại, người kiếm lời nhiều nhất là những người ít tiền và mua ít nhà đất. Do ít tiền nên họ không dám đầu tư nhiều, tính toán nhiều hơn, căn ke nhiều hơn, giữ đất lâu hơn và trở thành người có lợi cuối cùng. Tất nhiên, điều này phụ thuộc vào từng loại tài sản bất động sản và nhiều yếu tố khác.

Một trong những thách thức lớn nhất là yêu cầu vốn đầu tư ban đầu cao, điều này là trở ngại lớn đối với nhiều nhà đầu tư, đặc biệt người mới gia nhập thị trường. Bên cạnh đó, tính thanh khoản của bất động sản thấp hơn so với các loại hình đầu tư phổ biến khác, có nghĩa là việc chuyển đổi tài sản thành tiền mặt nhanh chóng thường gặp khó khăn, đặc biệt khi thị trường biến động.

Ngoài ra, việc quản lý và duy trì bất động sản cũng không dễ dàng. Nhà đầu tư phải đối mặt với nhiều yếu tố như biến động giá trị tài sản do tình hình kinh tế hoặc sự thay đổi trong chính sách. Việc quản lý tài sản, từ bảo trì đến xử lý các vấn đề pháp lý, đòi hỏi sự đầu tư thời gian và công sức đáng kể.

Do đó, mặc dù bất động sản có tiềm năng mang lại lợi nhuận cao, nhưng những thách thức này cần được cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Ninh Việt