Mỗi tuần một doanh nghiệp: Chuyển dịch sang bất động sản công nghiệp giúp PHR sinh lời cao hơn?

Trong một báo cáo phân tích về cổ phiếu PHR của CTCP Cao su Phước Hòa, CTCK Bản Việt (VCSC) đưa cổ phiếu này danh sách cổ phiếu theo dõi với khuyến nghị khả quan và giá mục tiêu 64.700 đồng/cp, tương ứng tổng mức sinh lời dự phóng 17%, bao gồm lợi suất cổ tức 6,8%.

Cao su Phước Hòa là một trong những công ty cao su tự nhiên niêm yết hàng đầu tại Việt Nam. PHR có đồn điền cao su tại tỉnh Bình Dương (cách TP. HCM khoảng 25 km), Đắk Lắk (Tây Nguyên) và Cambodia. Ngoài ra, PHR sở hữu 3 cơ sở chế biến cao su với tổng công suất 32.000 tấn/năm và 1 công ty chế biến gỗ với tổng công suất 20.000 m3/năm tại tỉnh Bình Dương.

Đáng chú ý, PHR sở hữu 80% cổ phần của KCN Tân Bình, thuộc khu vực phía Nam của tỉnh Bình Dương (cách trung tâm tỉnh Bình dương 15 km và cách TP. HCM 51 km) và 32,9% cổ phần tại CTCP KCN Nam Tân Uyên (NTC). PHR đã gia tăng sự hiện diện trong mảng KCN vốn có khả năng sinh lời cao hơn, xu hướng chuyển đổi chiến lược này sẽ tiếp diễn trong thời gian tới.

Quỹ đất công nghiệp lớn, dần thu lợi nhuận từ Cambodia

PHR quản lý khoảng 13.600 ha đất cao su tại tỉnh Bình Dương, trong đó diện tích cao su đang khai thác chiếm 7.072 ha (52% tổng diện tích cao su của PHR tại Việt Nam) và 5.678 ha chưa đến tuổi thu hoạch (42% tổng diện tích cao su của PHR tại Việt Nam) tính đến cuối năm 2019.

Các đồn điền cao su tại Cambodia dự kiến bắt đầu ghi nhận lợi nhuận từ năm 2020. PHR trồng 7.664 ha cây cao su tại Cambodia trong giai đoạn 2009-2014 thông qua công ty con mà PHR sở hữu 100% là công ty TNHH Phát triển Cao su Phước Hòa Kampong Thom. Ban lãnh đạo kỳ vọng công ty con này sẽ bắt đầu ghi nhận lợi nhuận từ năm 2020 sau khi gáng nặng từ lãi vay của công ty giảm dần.

PHR có kế hoạch thoái vốn khỏi các mảng kinh doanh của công ty tại Đắk Lắk do tỉnh này thay đổi chính sách nhằm giảm diện tích trồng cao su. Hiện tại, PHR có 231 ha diện tích trồng cao su và 752 diện tích trồng rừng tại tỉnh Đắk Lắk thông qua CT TNHH Cao su Phước Hòa Đắk Lắk và CT TNHH Cao Su Và Lâm Nghiệp Phước Hòa Đắk Lắk.

Giá trị cây cao su được khai thác tối ưu bởi chuỗi sản xuất tích hợp gồm chế biến gỗ cao su thông qua công ty con mà PHR sở hữu 70% là CTCP Cao su Trường Phát (Trường Phát).

Mảng kinh doanh chính của công ty con này là chế biến gỗ cao su xẻ và pallet gỗ cao su. Tổng công suất chế biến của Trường Phát là 20.000 m3/năm. Trong giai đoạn 2013-2019, mảng chế biến gỗ chiếm 10%-26% tổng doanh thu của PHR.

Công ty con mà PHR sở hữu 80% là KCN Tân Bình có tổng diện tích 352,5 ha. Các khách thuê của KCN Tân Bình chủ yếu hoạt động trong các mảng chế biến gỗ, sản xuất giấy bao bì và sản xuất giày. Tính đến cuối 6 tháng đầu năm 2020, KCN Tân Bình đã ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần 100% trong xấp xỉ 7 năm sau khi được triển khai.

Ngoài ra, công ty liên kết NTC của PHR là chủ đầu tư của KCN Nam Tân Uyên 1 (NTU1) và Nam Tân Uyên 2 (NTU2) nằm tại phía Bắc tỉnh Bình Dương (cách trung tâm tỉnh Bình dương 15 km và cách TP. HCM 51 km). Cả 2 KCN này đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 100% tính đến cuối 6 tháng đầu năm 2020, tương ứng 430 ha đất đã cho thuê.

Hưởng lợi lớn từ Tập đoàn Cao su Việt Nam

PHR là công ty con của Tập đoàn Cao su Việt Nam (GVR) - tập đoàn cao su lớn nhất tại Việt Nam. PHR dẫn đầu trong việc chuyển đổi đất cao su sang đất phát triển KCN.

VCSC kỳ vọng diện tích đất chuyển đổi sang KCN của PHR trong giai đoạn 2020-2025 sẽ chiếm 40% tổng diện tích đất cao su chuyển đổi của GVR. Ngoài ra, ước tính diện tích đất của PHR chỉ chiếm khoảng 9% tổng diện tích đất của GVR tại khu vực Đông Nam Bộ.

Giá trị quỹ đất của PHR dự kiến được hiện thực hóa và hỗ trợ bởi công ty mẹ. Dù không có sự trùng lặp trong ban lãnh đạo của 2 công ty, GVR vẫn có một số ảnh hưởng nhất định đến chiến lược kinh doanh của PHR khi GVR sở hữu 66,6% cổ phần tại PHR.

GVR đặt mục tiêu hiện thực hóa giá trị quỹ đất thông qua việc chuyển đổi đất cao su có giá trị gia tăng thấp sang đất nông nghiệp công nghệ cao và đất KCN.

VCSC cho rằng chiến lược này sẽ đem lại lợi ích cho PHR lẫn GVR. Ngoài ra, so với các công ty con khác của GVR, PHR có lợi thế khi quỹ đất của công ty tập trung tại trung tâm tỉnh Bình Dương – một trong những tỉnh thành dẫn đầu về thu hút dòng vốn FDI vào Việt Nam.

Ban lãnh đạo của PHR vẫn có khả năng quyết định dù chịu ảnh hưởng từ công ty mẹ, thể hiện thông qua việc PHR giữ lại 32,9% cổ phần tại NTC. Dù GVR có kế hoạch tái cơ cấu tỷ lệ sở hữu hiệu dụng tại NTC thông qua yêu cầu PHR bán cổ phần tại NTC cho GVR, VCSC cho rằng kế hoạch này nhiều khả năng không được thực hiện do trì hoãn kéo dài.

Hiện tại, GVR chia sẻ rằng công ty có thể thoái vốn toàn bộ cổ phần tại NTC – thay vì yêu cầu PHR thoái vốn – nhằm đáp ứng các chỉ thị của Chính phủ liên quan đến quyền sở hữu chéo của GVR và các công ty con. Do đó cho rằng PHR sẽ giữ lại cổ phần của công ty tại NTC.

Chuyển dịch tích cực bất động sản công nghiệp tại Bình Dương

Tỉnh Bình Dương là một phần của khu vực đô thị vệ tinh xung quanh TP. HCM và nằm trong top 5 tỉnh/thành có dòng vốn FDI đăng ký cao nhất tại Việt Nam từ năm 2015 đến tháng 9/2020.

So với các tỉnh thành khác xung quanh TP. HCM, Bình Dương dẫn đầu về dòng vốn FDI nhờ thiết lập mạng lưới các nhà sản xuất và cung cấp lớn cũng như lượng nhân công sẵn có và sự kết nối hạ tầng tốt. Ngoài ra, chính quyền tỉnh Bình Dương đã đang áp dụng các chính sách khuyến khích đầu tư nước ngoài.

Chiến lược chuyển hướng sang mảng KCN, hiện thực hóa giá trị đất đáng kể. Đến năm 2025, PHR có kế hoạch chuyển đổi khoảng 5.600 ha đất cao su sang đất KCN (bao gồm khoảng 4.000 ha đất KCN tự phát triển và khoảng 1.600 đất chuyển nhượng cho các chủ đầu tư KCN khác).

Khi tiến độ chuyển đổi phụ thuộc lớn vào khung thời gian phê duyệt của Chính phủ và chính quyền địa phương, VCSC thận trọng giả định khoảng 2.000 ha đất (so với kế hoạch 4.000 ha của PHR) sẽ được chuyển đổi sang đất KCN tự phát triển.

Trong khi đó, giả định PHR sẽ chuyển đổi khoảng 1.600 ha đất cho các chủ đầu tư KCN khác như dự kiến do các dự án này đã nhận được phê duyệt chủ trương từ Chính phủ. Trong giai đoạn 2020-2025, giả định mảng KCN (bao gồm khoản thu cho việc chuyển đổi đất) sẽ đóng góp khoảng 60% tổng LNTT của PHR.

Anh Nhi