Mua bán sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam đang đà tăng trưởng, hướng tới dài hạn

Khu vực Hà Đông, Hà Nội. Ảnh: Khánh Huy

Khung pháp lý cải thiện và niềm tin dài hạn của nhà đầu tư

Một trong những yếu tố then chốt thúc đẩy hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam là sự cải thiện của môi trường pháp lý. Việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được ban hành và từng bước đi vào thực tiễn đã giúp giảm đáng kể những rủi ro pháp lý vốn là “điểm nghẽn” lớn đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Theo phân tích của Savills, những thay đổi này đang tạo ra một sân chơi minh bạch hơn cho các thương vụ M&A, đặc biệt là các giao dịch liên quan đến dự án phát triển. Ông Neil MacGregor - Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận định rằng hoạt động M&A đã tăng động lực trong 2 năm gần đây khi thị trường dần thích ứng với khung pháp lý mới. “Nguồn cung các tài sản đang vận hành hiện rất hạn chế, do đó M&A chủ yếu tập trung vào các dự án phát triển thay vì tài sản tạo dòng tiền sẵn có” - ông MacGregor cho biết.

Dữ liệu từ các nghiên cứu khác đăng tải trên báo chí cũng củng cố nhận định này. Theo báo cáo của CBRE, trong năm 2025, hơn 60% giao dịch M&A bất động sản tại Việt Nam liên quan đến dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị hoặc phát triển, thay vì các tài sản hoàn thiện. Điều này cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận chu kỳ đầu tư dài hơn để đổi lấy dư địa tăng trưởng lớn trong trung và dài hạn.

Ở góc độ vĩ mô, Việt Nam vẫn duy trì nền tảng ổn định so với nhiều thị trường trong khu vực. Theo số liệu đã được công bố rộng rãi trên các báo kinh tế, trong tám tháng đầu năm 2025, Việt Nam thu hút 26,1 tỷ USD vốn FDI, tăng 27,3% so với cùng kỳ; vốn giải ngân đạt 15,4 tỷ USD - mức cao nhất trong vòng năm năm. Dòng vốn này không chỉ chảy vào sản xuất, mà còn gián tiếp tạo lực đỡ cho thị trường bất động sản thông qua nhu cầu nhà ở, khu công nghiệp và hạ tầng đô thị.

TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV từng nhận định trên một số diễn đàn kinh tế rằng M&A bất động sản tại Việt Nam đang được hưởng lợi từ “niềm tin vĩ mô”. Theo ông, khi kinh tế duy trì tăng trưởng ổn định, lạm phát được kiểm soát và tỷ giá không biến động mạnh, nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng ưu tiên các chiến lược dài hạn thay vì tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn.

Một đặc điểm nổi bật khác của thị trường M&A bất động sản Việt Nam là sự tập trung mạnh vào các dự án phát triển, gắn liền với làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn. Theo các báo cáo đã đăng tải, riêng trong quý 3/2025, tổng vốn đầu tư công đạt khoảng 1,28 triệu tỷ đồng, tập trung vào các dự án giao thông trọng điểm như vành đai, cao tốc và hạ tầng liên vùng.

Những dự án này đang làm thay đổi đáng kể bản đồ phát triển đô thị. Theo phân tích của JLL (Công ty TNHH Jones Lang Lasalle), dòng vốn M&A tại Việt Nam có xu hướng dịch chuyển từ các đô thị lõi sang các khu vực vệ tinh, nơi hạ tầng ngày càng hoàn thiện và quỹ đất còn nhiều dư địa. Đây là những khu vực phù hợp với chiến lược tích lũy quỹ đất dài hạn của các nhà đầu tư quốc tế.

Ông Neil MacGregor cho rằng, việc tập trung vào dự án phát triển giúp nhà đầu tư tối ưu chi phí vốn ban đầu. “So với việc mua lại một tài sản đang vận hành quy mô lớn, tham gia vào dự án phát triển có thể cần vốn ban đầu thấp hơn, dù cam kết đầu tư dài hạn hơn. Điều này khiến giá trị công bố của thương vụ chưa phản ánh đầy đủ quy mô và tiềm năng thực tế” - ông Neil MacGregorphân tích.

Song song với đó, cấu trúc giao dịch M&A tại Việt Nam đang trở nên linh hoạt hơn. Các thương vụ liên doanh, mua cổ phần thiểu số ngày càng phổ biến, đặc biệt với nhà đầu tư Nhật Bản và Hàn Quốc. Theo báo cáo của CBRE, trong năm 2025, các giao dịch mua cổ phần thiểu số chiếm khoảng 40% tổng số thương vụ M&A bất động sản có yếu tố nước ngoài tại Việt Nam.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam từng chia sẻ trên báo chí rằng, hình thức này cho phép nhà đầu tư “vào thị trường từng bước”, giảm rủi ro trong bối cảnh môi trường pháp lý và thị trường vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. “Đây là cách tiếp cận thận trọng nhưng phù hợp với Việt Nam – một thị trường đang tăng trưởng và cần thời gian để hấp thụ các dòng vốn lớn” - ông Jackson nhận định.

Nền tảng thị trường và triển vọng dài hạn

Bên cạnh pháp lý và hạ tầng, các yếu tố nền tảng khác cũng đang củng cố sức hấp dẫn của thị trường M&A bất động sản Việt Nam. Quá trình hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính quốc gia, cùng với việc sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh, được kỳ vọng sẽ cải thiện tính minh bạch và khả năng tiếp cận thông tin cho nhà đầu tư – yếu tố đặc biệt quan trọng đối với các thương vụ M&A quy mô lớn.

Theo Savills, bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng giá trị M&A tại Việt Nam, nhờ nhu cầu nhà ở cao, tốc độ đô thị hóa nhanh và sự phát triển mạnh của bất động sản công nghiệp. Dù các tài sản đang vận hành như văn phòng, khách sạn hay trung tâm thương mại vẫn được nhà đầu tư quan tâm, nguồn cung hạn chế khiến các thương vụ này ít xuất hiện trên thị trường mở. Điều đó càng củng cố xu hướng M&A tập trung vào các dự án phát triển.

Nhìn về trung hạn, ông Neil MacGregor cho rằng thị trường cần thêm thời gian để các thay đổi chính sách được phản ánh đầy đủ vào quy mô giao dịch và thanh khoản. Tuy nhiên, về dài hạn, Việt Nam có tiềm năng thu hút các dòng vốn tổ chức lớn hơn, đặc biệt từ các quỹ đầu tư dài hạn và nhà đầu tư chiến lược.

Tổng hòa các yếu tố cho thấy, điều đang giúp Việt Nam trở thành một thị trường M&A bất động sản năng động không nằm ở những thương vụ giá trị lớn trong ngắn hạn, mà ở sự hình thành của một nền tảng đầu tư bền vững. Pháp lý ngày càng rõ ràng, hạ tầng được đẩy mạnh, cấu trúc giao dịch linh hoạt và niềm tin vĩ mô ổn định đang cùng nhau định hình một chu kỳ M&A mới. Trong chu kỳ đó, Việt Nam không chỉ là điểm đến thay thế trong khu vực, mà đang dần khẳng định vị thế như một thị trường chiến lược đối với các nhà đầu tư bất động sản quốc tế.

Ngô Sơn