Mua bất động sản, người dân không còn chỉ chờ giá tăng

Anh Trần Quốc Hưng (41 tuổi, TP.HCM) - một nhà đầu tư bất động sản lâu năm - cho biết, trước kia, chiến lược của anh là xuống tiền mua bất động sản khá nhanh rồi chờ sinh lời. Một khu vực chuẩn bị có đường mới, một dự án sắp mở bán hay thông tin giá đất đang tăng cũng có thể trở thành lý do để anh cân nhắc đầu tư.

Nhưng cách mua đó dần thay đổi sau những lần thị trường chững lại.

Tâm lý mua nhà chờ tăng giá giờ đã thay đổi. (Ảnh minh họa)

Năm nay, với khoảng 5 tỷ đồng tiền nhàn rỗi, anh Hưng tiếp tục tìm bất động sản để đầu tư nhưng đặt ra một nguyên tắc khác: Nếu chưa bán được trong 3-5 năm thì tài sản đó vẫn phải có người sử dụng và có khả năng tạo ra dòng tiền.

Vì vậy, thay vì chỉ hỏi môi giới “khu này còn tăng giá được bao nhiêu”, anh dành nhiều thời gian tìm hiểu lượng cư dân đã về ở, giá cho thuê, tỷ lệ căn hộ có khách thuê, các dịch vụ xung quanh và khả năng kết nối đến khu vực có nhiều việc làm.

“Giá tăng thì nhà đầu tư nào cũng muốn nhưng tôi không muốn mua một tài sản rồi chỉ ngồi chờ người khác trả giá cao hơn, như thế rất bị động vì thị trường biến đổi khôn lường. Thay vào đó, tôi chọn những nơi mà nếu thị trường đi ngang vài năm, ít nhất căn nhà vẫn phải cho thuê được”, anh Hưng nói.

Tiêu chí này khiến nhiều sản phẩm từng hấp dẫn anh vì câu chuyện tăng giá bị loại khỏi danh sách. Ngược lại, những dự án đã hình thành cư dân, có giao thông thuận tiện, thương mại, trường học và các dịch vụ thiết yếu được anh ưu tiên hơn, bởi đây là những yếu tố tác động trực tiếp đến khả năng tìm khách thuê.

Không có nhu cầu đầu tư như anh Hưng, chị Nguyễn Thu Hà (33 tuổi, làm nghề kế toán tại TP.HCM) lại bước vào thị trường với mục đích đơn giản hơn, đó là mua một căn nhà để gia đình ở lâu dài.

Sau nhiều năm thuê nhà, vợ chồng chị có khoảng 3 tỷ đồng tích lũy và đang tìm căn hộ tại TP.HCM. Chị khẳng định, mỗi lần đi xem nhà, hai vợ chồng ít quan tâm đến những lời giới thiệu về khả năng tăng giá trong tương lai. Thay vào đó, chị quan tâm nhiều hơn đến điều kiện hạ tầng, hệ sinh thái xung quanh như: đường sá kết nối thế nào, cuối tuần trẻ chơi ở đâu, khi cần khám bệnh có thuận tiện không, siêu thị cách nhà bao xa, dự án đã có đông cư dân hay chưa và các tiện ích được giới thiệu có thực sự hoạt động?

“Môi giới thường nói rất nhiều về tiềm năng tăng giá nhưng theo tôi điều đó không còn thuyết phục được nhiều khách mua nữa. Ngoài ra, chỉ cần đáp ứng những tiêu chí về hạ tầng, điều kiện cơ sở vật chật, hệ sinh thái và tính pháp lý thì tất nhiên dự án đó sẽ có tiềm năng tăng trưởng lớn trong tương lai”, chị Hà lý giải.

Những dự án có hệ sinh thái phát triển ngày càng hấp dẫn khách mua bất động sản. (Ảnh minh họa)

Chính vì tiêu chí này nên sau vài tháng tìm kiếm, gia đình chị chọn một dự án xa trung tâm hơn, với giao thông thuận tiện và những nhu cầu thiết yếu có thể được giải quyết ngay trong khu vực sống.

Trong khi đó, anh Lê Minh Tuấn (39 tuổi), chủ một cửa hàng kinh doanh dịch vụ tại TP.HCM, lại tìm bất động sản với mục đích vừa sở hữu tài sản, vừa có thể kinh doanh.

Trước đây, anh từng quan tâm một số sản phẩm thương mại tại các dự án mới với kỳ vọng giá tăng khi khu vực phát triển. Lần này, anh cho biết yếu tố được kiểm tra đầu tiên không phải giá có thể tăng bao nhiêu mà là có khách hàng hay không.

Anh Tuấn thường đến dự án vào nhiều thời điểm trong ngày để quan sát lượng người qua lại, số căn đã sáng đèn, hoạt động của các cửa hàng hiện hữu và nhóm khách hàng đang sinh sống tại khu vực. “Tôi mua để kinh doanh nên phải nhìn xem ở đó có bao nhiêu người sống, họ có nhu cầu gì, cuối tuần có đông không. Nếu mặt bằng bỏ trống vài năm để chờ tăng giá thì với tôi dòng tiền đó gần như bị đóng băng”, anh Tuấn nói.

Vì thế, anh ưu tiên những nơi đã hoặc đang hình thành một hệ sinh thái tương đối hoàn chỉnh, từ nhà ở, trường học, thương mại, vui chơi đến các dịch vụ phục vụ cư dân. Càng nhiều hoạt động diễn ra thường xuyên, cơ hội kinh doanh càng rõ ràng hơn.

Dòng tiền tìm đến những dự án có hệ sinh thái hoàn chỉnh

Sự thay đổi trong cách lựa chọn bất động sản không chỉ thể hiện qua câu chuyện của từng người mua mà ngày càng rõ hơn trong dữ liệu thị trường.

Tiện ích, giá trị sử dụng thực tế được nhiều người lấy làm tiêu chí quan trọng trước khi xuống tiền mua nhà.

Theo khảo sát của Propertyguru, sau 6 tháng đầu năm, có tới 66% giao dịch chung cư phục vụ nhu cầu ở thực, tăng từ mức 64% cùng kỳ năm trước. Giao dịch với mục đích đầu tư chiếm 34%, nhưng trong nhóm này, 67% hướng đến cho thuê và 17% mua để tích sản.

Những con số trên cho thấy đầu tư bất động sản không biến mất, nhưng mục đích và cách thức đầu tư đang thay đổi. Thay vì chỉ đặt cược vào chênh lệch giá khi mua đi bán lại, một bộ phận đang hướng dòng tiền tới những tài sản có thể sử dụng, cho thuê hoặc khai thác trong thời gian nắm giữ.

TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam - cho rằng, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ khác sau quá trình tái cấu trúc. Giai đoạn đầu cơ, lướt sóng dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính đang dần nhường chỗ cho chiến lược đầu tư giá trị, trong đó tính pháp lý và khả năng khai thác dòng tiền trở thành những yếu tố quan trọng.

Theo ông Lượng, sự phân hóa trên thị trường ngày càng rõ giữa một bên là những tài sản mang tính đầu cơ, thiếu giá trị sử dụng thực tế và một bên là những tài sản có pháp lý rõ ràng, có khả năng khai thác và tạo dòng tiền ổn định.

Sự thay đổi này cũng lý giải vì sao người mua ngày càng đặt nhiều tiêu chí lên bàn cân trước khi quyết định xuống tiền.

Khảo sát môi giới quý II/2026 của Propertyguru cũng cho thấy 60% đánh giá chất lượng xây dựng và bàn giao là tiêu chí quan trọng đối với khách hàng; 54% cho biết người mua quan tâm thương hiệu chủ đầu tư và 46% ưu tiên tiện ích nội khu. Ngoài ra, 27% chú trọng cộng đồng cư dân và 18% quan tâm thiết kế mặt bằng.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam Propertyguru nhận định, thị trường đang có sự chuyển dịch từ tư duy đơn thuần sở hữu tài sản sang chú trọng hơn đến chất lượng sống và giá trị sử dụng.

Ngay trong cùng một phân khúc, những dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, kết nối hạ tầng thuận lợi, tiện ích hoàn thiện và đã hình thành cộng đồng cư dân có sức hút khác biệt so với những sản phẩm thiếu kết nối hoặc chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Điều này càng rõ khi mục đích mua chuyển từ lướt sóng sang sử dụng và khai thác lâu dài.

Người mua để ở cần một môi trường đáp ứng được các nhu cầu hàng ngày. Người mua để cho thuê phải tính đến việc dự án có đủ hấp dẫn để khách thuê lựa chọn hay không. Người mua bất động sản thương mại lại cần cư dân, khách hàng và hoạt động kinh doanh thực tế.

Bởi vậy, một căn nhà không còn được định giá trong mắt người mua chỉ bằng diện tích bên trong bốn bức tường. Giá trị của tài sản ngày càng gắn với cả môi trường sống và khả năng vận hành xung quanh.