Mua chung bất động sản có đang đi vào thoái trào?

Trong bối cảnh thị trường bị tác động bởi đại dịch, nhu cầu đầu tư của các cá nhân nhỏ lẻ qua các nền tảng công nghệ bắt đầu được nhen nhóm. Từ xu hướng này, nhiều doanh nghiệp kỳ vọng sẽ huy động vốn từ cộng đồng có tiềm năng cách mạng hóa thị trường bất động sản. Tuy nhiên, từ ý tưởng ra tới thực tế là một vấn đề nan giải.

Phong trào thử nghiệm qua đi chóng vánh

Khi triển khai mô hình này, nhiều chủ đầu tư nhìn nhận, nguồn tài chính từ các cá nhân nhỏ lẻ nhưng có nguyện vọng đầu tư bất động sản là rất tiềm năng. Chỉ cần số vốn vài triệu đồng là nhà đầu tư đã có thể góp vốn vào một sản phẩm bất động sản trị giá vài tỉ.

Chẳng hạn, một căn hộ chung cư có giá 3 tỉ đồng được chia thành 100 phần, mỗi phần 30 triệu đồng, khách hàng có thể mua một hoặc nhiều phần. Thậm chí, khi nhà đầu tư góp vốn, còn được cam kết lợi nhuận hàng năm để đảm bảo nhà đầu tư vẫn có thu nhập ổn định trong trường hợp thị trường biến động bất lợi.

Đây là hình thức chủ yếu của mô hình đầu tư chung, đầu tư chia nhỏ mà các doanh nghiệp lựa chọn để triển khai thử nghiệm và tạo nên phong trào cách đây hai năm. Đơn cử, KS Finance (thành viên của Sunshine Group) từng triển khai mô hình mua chung sản phẩm bất động sản của Sunshine Homes. Theo đó, với số vốn từ 1 triệu đồng, nhà đầu tư có thể đầu tư các dự án bất động sản hạng sang đến siêu sang của Sunshine Homes. Lợi suất đầu tư cam kết 11%/năm.

Cen Group cũng tham gia vào thị trường mua chung bất động sản vài năm trước đây với việc công bố nền tảng công nghệ đầu tư chung Revex. Nền tảng này cho phép đầu tư bất động sản chỉ từ 1 triệu đồng tùy vào năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Mô hình mua chung bất đông sản nở rộ trong khoảng 2 năm trước. Ảnh minh họa: Lê Quân

Năm ngoái, tại thị trường phía Nam, ứng dụng Moonka cũng triển khai hoạt động mua chung bất động sản trên nền tảng công nghệ mã hóa. Mỗi bất động sản trên nền tảng Moonka sẽ được chia làm 100, 1000 phần hoặc nhiều hơn nữa, tùy thuộc vào giá trị. Nhà đầu tư có thể mua 1 hoặc nhiều phần để cùng sở hữu và chia lợi nhuận.

Hay như Houze Invest thuộc Houze Group vừa qua đã gọi vốn theo hình thức mua chung bất động sản nhiều căn hộ Astral City ở tỉnh Bình Dương với số vốn chỉ từ 1 triệu đồng, lợi nhuận đầu tư được dự kiến khoảng 10 – 11%/năm.

Những chuyển động trên cho thấy, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bước những bước đầu tiên vào không gian số. Vì vậy việc khai sinh những mô hình đầu tư mới có ứng dụng công nghệ, đánh trúng nhu cầu, đều có khả năng thu hút sự chú ý của thị trường. Tuy nhiên, đầu tư bất động sản ở Việt Nam là một câu chuyện rất khác bởi đây là thị trường được điều chỉnh bởi rất nhiều bộ luật. Nhìn lại hiệu quả sau hơn một năm thử nghiệm của các ứng dụng đầu tư chung của các doanh nghiệp có thể thấy được đây là một vấn đề khó và phức tạp.

Thực tế cho thấy, nhiều nền tảng đã thực sự biến mất trên thị trường, đơn cử như ứng dụng mua chung của Sunshine hay Revex của Cen Group. Website của nền tảng công nghệ đầu tư chung bất động sản của đơn vị này đã dừng hoạt động, cùng với đó là sự biến mất trên truyền thông và các nhà đầu tư.

Trước đó, nền tảng RealStake cũng hướng đến việc phát triển mô hình đầu tư chung bất động sản với số tiền từ 20 triệu đồng. Được biết, mức cam kết lợi nhuận tối tiếu của RealStake đối với nhà đầu tư khoảng từ 6 – 9%/năm, phụ thuộc vào từng dự án nhất định. Song đến thời điểm hiện tại, thông tin về đầu tư của ứng dụng này không nhiều mà thay vào đó là các cáo buộc về lừa đảo khách hàng.

Năm ngoái, ứng dụng Moonka kêu gọi đầu tư vào sản phẩm của 3 dự án bất động sản tại Cần Giờ (TPHCM) và Bảo Lộc, Bảo Lâm (Lâm Đồng). Mỗi dự án đều có thời gian đầu tư 6 tháng, với mức lợi nhuận kỳ vọng 15 – 18%. Kết quả là, mới chỉ kêu gọi thành công gần 30 nhà đầu tư tham gia. Hay như, nền tảng Houze Invest triển khai được gần 2 năm, đến nay Houze Invest mới có 9 sản phẩm bất động sản được nhà đầu tư tham gia với tổng giá trị hơn 21 tỉ đồng.

Về bản chất, bất động sản là tài sản có có tính thanh khoản thấp. Do đó, lợi ích chính của mã hóa là khả năng làm tăng tính thanh khoản cho thị trường này. Tuy vậy việc không ít dự án thất bại đang cho thấy nó tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các khách hàng, nhà đầu tư.

Còn nhiều đắn đo về pháp lý

Nguyên lý của việc mua chung bất động sản thông qua ứng dụng được mô tả đơn giản là chỉ cần bỏ ra một khoản tiền nhỏ là có thể “sở hữu” một phần bất động sản mà không cần trải qua các thủ tục phức tạp, lại có khả năng rút vốn nhanh khi có nhu cầu. Tuy nhiên với sản phẩm bất động sản ở Việt Nam lại phức tạp hơn vậy.

Pháp luật về đất đai và bất động sản hiện nay có quy định việc mua chung bất động sản, thể hiện qua hình thức sở hữu chung bất động sản. Luật Đất đai 2013 ghi nhận hình thức này và đề ra nguyên tắc bất động sản với nhiều người có quyền sử dụng chung thì trên giấy chứng nhận phải ghi nhận tất cả những người này, hoặc nếu được đồng ý thì chỉ cấp một bản trao cho người đại diện.

Tuy nhiên, mua chung bất động sản theo luật định rất khác với việc mua chung bất động sản trên ứng dụng đang triển khai hiện nay. Mua bất động sản phải được thực hiện thông qua giao dịch hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng này phải được công chứng chứng thực trừ trường hợp ký kết với các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, thực tế việc mua chung bất động sản qua ứng dụng hiện nay, ngoài thực hiện các giao dịch chuyển tiền thì không có bước ký kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

Luật sư Phạm Đình Bắc, Giám đốc văn phòng Luật Nam Bắc Sài Gòn cho biết, về mặt pháp lý, không một nhà đầu tư mua chung bất động sản qua ứng dụng nào thực sự sở hữu hoặc có quyền đối với các bất động sản mà họ góp vốn mua chung. Hiểu một cách đơn giản, người sở hữu bất động sản mua chung gần như không thể đổi lấy tài sản thực như mua các bất động sản thông thường.

Tiếp đó là rủi ro pháp lý, tại Việt Nam, hình thức đầu tư này chưa được pháp luật công nhận. Do đó, khi có xảy ra tranh chấp giữa khách hàng và doanh nghiệp, quyền lợi của khách hàng sẽ không được pháp luật bảo vệ.

Mô hình mua chung bất động sản cần giải quyết rất nhiều vấn đề phức tạp để có thể áp dụng thành công. Ảnh minh họa: DNCC

Thực chất, việc đầu tư mua chung bất động sản là việc đầu tư quỹ, tức người đầu tư nhỏ lẻ đồng ý đưa tiền vào một quỹ lớn, sau đó tổ chức quản lý quỹ thực hiện việc mua bất động sản và nếu có lãi từ việc mua bất động sản này thì sẽ chia lại cho những người đầu tư ban đầu theo tỷ lệ vốn góp. Trường hợp này, người đứng tên sở hữu bất động sản trên thực tế và theo pháp lý là tổ chức quản lý quỹ.

Như trường hợp các nhà đầu tư đầu tư mua chung bất động sản qua ứng dụng RealStake và được cam kết ngân hàng bảo lãnh cho suất đầu tư. Tuy nhiên, trả lời với báo chí phía ngân hàng cho rằng chỉ bảo lãnh cho Công ty Real Stake Việt Nam chứ không bảo lãnh cho mô hình kinh doanh của RealStake và bên thứ 3 (khách hàng của RealStake).

Được biết, bất động sản nhiều người tham gia đầu tư hình thành trong tương lai, họ không thực sự sở hữu mà RealStake mới là chính chủ đứng tên. Trong khi đó, RealStake lại đặt trụ sở chính ở Singapore chứ không phải tại Việt Nam. Như vậy, việc xuất hiện những mâu thuẫn về cam kết đầu tư giữa các bên phần nào cho thấy những rủi ro tiềm ẩn khi tham gia vào mô hình mới này.

Hiện tại, sự nhập nhằng trong nội dung quảng cáo nhằm mục đích thu hút vốn đầu tư của một số tổ chức quản lý quỹ có thể gây hiểu nhầm cho người đầu tư. Họ có thể không hiểu rằng quyền và lợi ích của họ đối với bất động sản mua chung thông qua các ứng dụng là không tồn tại trên thực tế.

Luật sư Phạm Đình Bắc cho rằng, mô hình chia nhỏ bất động sản bán vốn cổ phần trên thực tế là P2P (cho vay ngang hàng), ứng dụng chỉ cung cấp công nghệ kết nối, còn người cho vay và người đi vay là giao kết dân sự (dù không gặp mặt nhau). Về tổng quan theo quy định chung thì P2P đang được Nhà nước thí điểm cho phép. Tuy nhiên để phát triển đúng chuẩn và hiệu quả cho nền kinh tế lẫn các bên tham gia thì đòi hỏi độ tin cậy về công nghệ, dữ liệu, hệ thống chấm điểm tín nhiệm… Đây là những điều mà nhiều hệ thống P2P ở Việt Nam chưa thực sự đáp ứng được.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản suy giảm và cũng trong giai đoạn bản lề để sửa đổi các bộ luật liên quan, việc tham gia vào đầu tư vào một mô hình mới khiến nhiều nhà đầu tư đắn đo. Thị trường bất động sản Việt Nam với tính đặc thù về sản phẩm và các phương thức giao dịch, tâm lý sở hữu tài sản cũng khiến việc triển khai mô hình đầu tư mới trở nên phức tạp hơn. Do đó, một mô hình đầu tư mới để triển khai từ dự án ra thực tế cần giải quyết rất nhiều vấn đề để có thể áp dụng thành công.

V.Dũng