Mua đất 2,5 tỷ đồng ở Quốc Oai, nay mắc kẹt giữa quy hoạch và nỗi lo mất suất tái định cư

Thông tin quy hoạch có thể làm đảo lộn kế hoạch của người mua đất, nhất là khi tài sản tích góp nhiều năm bỗng đứng trước nguy cơ bị thu hồi. Với những người chưa có nhu cầu sử dụng đất ngay, việc tiếp tục nắm giữ hay chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn lại càng khiến họ khó xử.

MUA ĐẤT Ở QUỐC OAI RỒI VƯỚNG QUY HOẠCH MỞ ĐƯỜNG

Đó cũng là tình cảnh của một người phụ nữ mua mảnh đất 80m2 tại Quốc Oai vào đầu năm 2022 với giá 2,5 tỷ đồng. Hiện người phụ nữ này đang băn khoăn về khả năng được bố trí tái định cư nếu Nhà nước thu hồi đất.

“Từ lúc biết thông tin quy hoạch em mất ăn mất ngủ các bác ạ, tích góp mãi mới mua được một mảnh đất 80m2 ở Quốc Oai vào đầu năm 2022 với giá 2,5 tỷ đồng. Trong đó có 60m2 đất thổ cư và 20m2 nằm trong hành lang giao thông. Em dự định để dành mảnh đất này ra Tết bán đi để xây nhà, bao nhiêu dự định và hy vọng đều đặt vào đó.

Giờ đất để không thì lãng phí, mà muốn bán cũng khó vì chẳng mấy ai mua. Hiện tại, có khách trả 1,6 tỷ đồng, tức là em phải chịu lỗ gần 900 triệu đồng so với giá mua ban đầu.

Em cũng chẳng biết bao giờ Nhà nước mới triển khai làm đường, trong khi nghe nói đây là quy hoạch tầm nhìn 100 năm.

Em thì muốn bán đi để thu hồi vốn, nhưng chồng em lại không đồng ý, vì lo rằng nếu sau này Nhà nước thu hồi đất thì tiền đền bù còn thấp hơn số tiền bán hiện tại. Mặt khác, gia đình em đã có nhà ở Hà Nội và không có ý định xây nhà trên mảnh đất này nữa, nên em cũng lo nếu chờ đến khi thu hồi thì mình có được bố trí tái định cư hay không.

Với diện tích như đất nhà em, nếu bị thu hồi toàn bộ để làm đường thì liệu có đủ điều kiện được mua suất tái định cư không ạ?”.

Trước băn khoăn này, một ý kiến cho rằng điều kiện tái định cư còn phụ thuộc vào tình trạng đất ở của người bị thu hồi tại địa phương.

“Nếu cùng trên xã/phường đó mà bạn còn có miếng khác sổ đỏ mang tên bạn thì không được tái định cư đâu, chỉ nhận bồi thường tiền thôi”.

Bên cạnh đó, có người khuyên chủ đất chưa nên vội bán với kỳ vọng suất tái định cư trong tương lai có thể mang lại giá trị cao hơn khoản tiền 1,6 tỷ đồng đang được trả.

“Đừng bán bạn nhé, đất đó sau được một suất tái định cư đó, vì bạn đứng tên 2 sổ khác phường. Sau suất tái định cư đó bạn bán thì ít nhất phải hơn 1,6 tỷ đồng hiện tại. Ở chỗ mình nhiều nhà bốc hên được ra cả mặt đường lớn, giờ giá còn cao hơn suất cũ nhiều. Mà những người đi mua khôn lắm, chứ mua mà sau bị lỗ thì mua làm gì?”.

Quan điểm ủng hộ việc giữ đất cũng xuất phát từ kỳ vọng giá bồi thường sẽ tăng theo thời gian. Theo ý kiến dưới đây, mức giá bán ở thời điểm hiện tại thấp so với giá mua ban đầu nên việc bán ngay có thể khiến chủ đất chịu thiệt lớn.

“Đất thổ cư thì không phải sợ, càng ngày giá đền bù càng cao và quyền lợi của người dân càng được đảm bảo. Bán bây giờ là đáy rồi, quá rẻ. Trừ khi vay ngân hàng thì đành chịu”.

Không chỉ nhìn vào khoản tiền bồi thường, một bình luận cho rằng giá trị của suất tái định cư và vị trí khu đất được bố trí mới là yếu tố đáng cân nhắc. Người này viện dẫn những thay đổi trong chính sách đất đai để củng cố quan điểm nên tiếp tục nắm giữ nếu gia đình không gặp áp lực nợ nần, đồng thời kỳ vọng giá trị đất sẽ tăng trong thời gian chờ thu hồi.

“Đất thổ cư thì cứ để lại. Sau này còn được lô tái định cư ngon lành. Người ta quan tâm giá trị lô đất tái định cư chứ ai quan tâm là được đền bù bao nhiêu đâu. Vì giá trị các lô đất ở các khu tái định cư đều rất cao và pháp lý rất chuẩn chỉ. Hạ tầng cơ sở ở những khu tái định cư cũng rất cao.

Rất nhiều ý kiến cho rằng nếu là đất thổ cư thì không cần bán vội

Chồng bạn không muốn bán là chuẩn đó. Giờ người có tầm hiểu biết người ta quan trọng được mấy suất tái định cư tái định cư ở đâu. Vì giá trị tái định cư mới là cái quan trọng nhất. Chứ tiền đền bù thì đã có khung giá. Mà giá đền bù càng ngày càng cao vì Luật đất đai 2024 quy định giá tiền đền bù sẽ được đền sát giá thị trường ổn định tính từ lúc có quyết định thu hồi đất.

Ví dụ năm 2022 mua 2,5 tỷ đồng nhưng 2030 mới thu hồi thì sẽ đền theo giá trị năm 2030 giá đã tự tăng lên rồi. Đất không ở chỉ để đầu tư thì cứ để đó sau này lấy lô tái định cư chả ngon à mà phải bán.

Trừ khi hai vợ chồng đang gồng lại ngân hàng để mua lô đất đó, còn nếu không nợ nần gì thì cứ để đó. Bây giờ quy hoạch khắp nơi, người ta chỉ quan trọng được mấy suất tái định cư và tái định cư ở đâu thôi bạn ạ.

Sau này đất hay chung cư tái định cư có muốn cũng không được đâu vì giá trị pháp lý của nó là chuẩn chỉnh nhất rồi hạ tầng cơ sở cảnh quan khu tái định cư còn gấp vạn lần các nơi khác”.

MỨC BỒI THƯỜNG KHI BỊ THU HỒI ĐẤT

Quyết định 40/2026/QĐ-UBND đã quy định nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố.

Theo Điều 4 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 40/2026/QĐ-UBND, việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi trên địa bàn Hà Nội cơ bản được thực hiện bằng tiền.

Đối với hộ gia đình, cá nhân và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố và đủ điều kiện được bồi thường, trường hợp Nhà nước thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại của thửa đất sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương, đồng thời người bị thu hồi không còn đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn xã, phường nơi có đất thu hồi, thì có thể được bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền sử dụng đất, bán nhà ở tái định cư theo quy định hoặc bằng tiền.

Việc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất, bán nhà ở tái định cư được thực hiện theo Điều 22 của Quy định ban hành kèm theo Quyết định 40/2026/QĐ-UBND. Trường hợp bồi thường bằng tiền thực hiện theo khoản 1 Điều 4 và Điều 23 của Quy định này.

Bên cạnh khoản bồi thường về đất, Quyết định 40/2026/QĐ-UBND còn quy định cụ thể nhiều khoản chi phí khác mà người có đất bị thu hồi có thể được bồi thường trong từng trường hợp.

Đối với nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất, khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà ở, công trình xây dựng đối với các trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 102 Luật Đất đai 2024 là 60% giá trị hiện có của nhà ở, công trình xây dựng.

Đáng chú ý, trường hợp nhà ở, công trình bị cắt xén, phá dỡ một phần nhưng phần còn lại vẫn bảo đảm khả năng sử dụng, ngoài việc được bồi thường diện tích nhà ở, công trình phải phá dỡ đến chỉ giới cắt xén theo quy hoạch, người bị ảnh hưởng còn được bồi thường bổ sung phần nhà ở, công trình bị ảnh hưởng do cắt xén, phá dỡ.

Đối với nhà ở khung bê tông cốt thép hoặc kết cấu khung thép, diện tích sàn xây dựng được bồi thường bổ sung tính từ chỉ giới cắt xén theo quy hoạch đến khung kết cấu chịu lực gần nhất.

Với nhà ở kết cấu xây gạch chịu lực bị cắt xén một phần, diện tích sàn xây dựng được bồi thường bổ sung bằng chiều rộng mặt tiền nhà trước khi cắt xén nhân với chiều sâu 1m và nhân với số tầng nhà bị cắt xén.

Ngoài ra, nhà ở, công trình bị cắt xén, phá dỡ một phần còn được bồi thường hoàn trả mặt tiền theo công thức Gmt = Bmt × Gxd × Smt × T.

Trong đó, Gmt là giá trị phần mặt tiền được bồi thường hoàn trả, Bmt là chiều rộng mặt tiền, Gxd là đơn giá xây dựng mới tính trên một mét vuông sàn xây dựng, công trình xây dựng, Smt là chiều sâu được quy định bằng 1m và T là số lượng tầng bị cắt xén.

Chiều rộng mặt tiền được xác định bằng chiều rộng mặt tiền nhà ở trước khi cắt xén nếu chiều rộng mặt tiền tại vị trí cắt theo chỉ giới quy hoạch nhỏ hơn chiều rộng mặt tiền nhà trước khi cắt xén.

Nếu chiều rộng mặt tiền tại vị trí cắt theo quy hoạch lớn hơn hoặc bằng chiều rộng mặt tiền nhà trước khi cắt xén thì Bmt được xác định bằng chiều rộng mặt tiền nhà ở tại vị trí cắt theo chỉ giới quy hoạch.