Mua nhà ở xã hội: 7 thứ phải kiểm tra trước khi chuyển tiền đặt cọc

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh tham quan mô hình dự án NƠXH do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) đầu tư tại Khu đô thị mới Vân Canh, Hà Nội. Ảnh: Tuấn Đông

Một là, kiểm tra dự án có thực sự mở bán hay mới chỉ được “giữ chỗ”.

Đây là bước quan trọng nhất. Người mua không nên coi lời giới thiệu của môi giới, phiếu đăng ký, phiếu giữ chỗ hay yêu cầu chuyển tiền vào tài khoản cá nhân là bằng chứng dự án đã được mở bán.

Theo Bộ Xây dựng, chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án, gồm tên và chủ đầu tư, địa điểm, tiến độ, số lượng căn, diện tích, giá bán và thời gian nhận hồ sơ. Trước khi nhận hồ sơ, thông tin về thời điểm bắt đầu và kết thúc nhận hồ sơ, số căn, diện tích và giá bán phải được công khai tối thiểu 30 ngày.

Vì vậy, hãy đối chiếu thông tin trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng địa phương với thông tin chủ đầu tư cung cấp. Nếu dự án chưa xuất hiện trong các thông báo chính thức nhưng môi giới đã yêu cầu chuyển tiền để “giữ suất”, đây là dấu hiệu cần đặc biệt thận trọng.

Hai là, kiểm tra người nhận tiền là ai và khoản tiền đó dùng để làm gì.

Không phải cứ có giấy thu tiền là giao dịch đã an toàn. Cần xác định rõ chủ thể nhận tiền: chủ đầu tư, đơn vị được chủ đầu tư ủy quyền hay cá nhân/môi giới.

Đặc biệt, cần phân biệt tiền đặt cọc theo một giao dịch hợp pháp với các khoản “phí giữ chỗ”, “phí ưu tiên”, “phí ngoại giao”, “phí hồ sơ” mà môi giới tự đặt ra. Chỉ thị 34/CT-TTg ngày 11.12.2025 của Thủ tướng đã chỉ rõ tình trạng quảng cáo “suất ngoại giao”, “làm hồ sơ đảm bảo trúng”, “chạy suất” là một trong những nguy cơ tiêu cực trong quá trình xét duyệt, mua bán nhà ở xã hội.

Ba là, kiểm tra chính mình có đủ điều kiện mua hay không.

Đây là điểm nhiều người bỏ qua khi quá quan tâm đến giá và vị trí căn hộ.

Theo quy định hiện hành, người mua phải thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội và đáp ứng các điều kiện theo pháp luật về nhà ở, trong đó có điều kiện về nhà ở và thu nhập đối với các nhóm thuộc diện phải đáp ứng. Bộ Xây dựng khẳng định pháp luật hiện hành không quy định điều kiện cư trú để được mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Đáng chú ý, quy định về điều kiện nhà ở đã được sửa đổi trong năm 2026. Theo Nghị định 54/2026/NĐ-CP, trường hợp chưa có nhà ở được xác định dựa trên việc người đăng ký và vợ hoặc chồng không có tên hoặc không có thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận tại tỉnh, thành phố nơi có dự án.

Vì vậy, đừng đặt cọc trước rồi mới tìm cách hoàn thiện hồ sơ.

Bốn là, kiểm tra giá bán thực tế, không chỉ nhìn giá môi giới quảng cáo.

Giá nhà ở xã hội không nên được hiểu đơn giản là con số môi giới đưa ra trên mạng xã hội. Thông tin chính thức của dự án phải thể hiện giá bán theo quy định; Bộ Xây dựng cũng yêu cầu chủ đầu tư công khai giá bán để người dân theo dõi.

Đáng chú ý, quy định hiện hành yêu cầu chỉ được ký hợp đồng mua bán khi nhà ở đủ điều kiện được bán và giá bán đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định.

Người mua vì vậy cần yêu cầu làm rõ: giá đã gồm VAT chưa, kinh phí bảo trì tính thế nào, các khoản phí liên quan ra sao và diện tích tính tiền là diện tích nào. Nếu xuất hiện khoản “chênh” ngoài giá công bố để được nhận căn, cần đặc biệt cảnh giác.

Thủ tướng cũng đã yêu cầu chấn chỉnh tình trạng một số dự án công bố giá bán cao hơn mặt bằng chung 30-40%, gây hoang mang cho người dân.

Năm là, kiểm tra căn hộ có nằm trong danh sách được bán hay không.

Nhà ở xã hội không phải cứ còn căn trong quảng cáo của môi giới là người mua có thể lựa chọn và ký hợp đồng.

Theo quy trình hiện hành, sau khi hết thời hạn nhận hồ sơ, chủ đầu tư tổng hợp danh sách, gửi Sở Xây dựng kiểm tra. Sau đó chủ đầu tư phải công khai danh sách hồ sơ đủ điều kiện và hồ sơ không đủ điều kiện. Nếu số hồ sơ đủ điều kiện nhiều hơn số căn được bán, việc lựa chọn người mua được thực hiện theo cơ chế bốc thăm và thứ tự ưu tiên theo quy định.

Do đó, lời hứa “có suất chắc chắn”, “không cần bốc thăm”, “suất ngoại giao” không phải căn cứ pháp lý để người mua chuyển tiền.

Sáu là, kiểm tra toàn bộ hồ sơ trước khi ký và thanh toán.

Hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội hiện được thực hiện theo mẫu và giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện hưởng chính sách. Bộ Xây dựng đã ban hành Văn bản hợp nhất số 24/VBHN-BXD ngày 18.5.2026, hợp nhất các quy định mới nhất của Nghị định 100/2024/NĐ-CP cùng các sửa đổi năm 2025 và 2026.

Người mua nên đối chiếu thông tin cá nhân, tình trạng nhà ở, thu nhập, tình trạng hôn nhân và các giấy tờ liên quan trước khi ký bất kỳ văn bản nào.

Đặc biệt, giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện mua nhà ở xã hội hiện có giá trị trong 12 tháng kể từ thời điểm xác nhận theo quy định được Bộ Xây dựng hướng dẫn.

Bảy là, kiểm tra hợp đồng và điều khoản xử lý tiền nếu giao dịch không thành.

Đây là lớp bảo vệ cuối cùng trước khi tiền rời khỏi tài khoản.

Nếu có đặt cọc, người mua cần đọc kỹ chủ thể ký, căn hộ được xác định thế nào, số tiền, thời hạn, điều kiện ký hợp đồng mua bán, trường hợp không đủ điều kiện mua thì tiền được xử lý ra sao và bên nào chịu trách nhiệm nếu giao dịch không thể thực hiện.

Quan trọng hơn, cần phân biệt văn bản đặt cọc với hợp đồng mua bán nhà ở xã hội. Theo quy định, chủ đầu tư chỉ ký hợp đồng mua bán khi nhà ở đủ điều kiện được bán và đáp ứng các yêu cầu về giá bán.

Một khoản tiền chuyển đi trước khi kiểm tra 7 vấn đề trên có thể biến cơ hội mua nhà thành rủi ro tài chính.

Với nhà ở xã hội, cách an toàn nhất không phải là “đặt tiền thật nhanh để giữ suất”, mà là kiểm chứng thông tin từ cơ quan quản lý, xác định mình đủ điều kiện, kiểm tra dự án và chỉ giao dịch với đúng chủ thể có thẩm quyền.

Bộ Xây dựng khuyến cáo người dân theo dõi thông tin dự án trên trang của Sở Xây dựng, UBND cấp xã nơi có dự án và thông tin chính thức của chủ đầu tư thay vì qua môi giới không chính thức.