'Mùa Xuân' M&A địa ốc

Lĩnh vực du lịch - khách sạn được dự báo phục hồi tốt. Ảnh: Dũng Minh

Sôi động từ cuối năm 2023

Quý cuối năm 2023, một số thương vụ M&A đình đám trong lĩnh vực địa ốc đã được công bố như TTC Hospitality JSC mua dự án khách sạn Imperial Hotel tại Thừa Thiên Huế; CapitaLand (Singapore) mua 56.208 m2 đất tại dự án Vinhomes Smart City ở Hà Nội; Sycamore Company (Singapore) mua 18,9 ha đất tại Bình Dương… Theo các chuyên gia, đây là tín hiệu dự báo cho sự sôi động của thị trường M&A địa ốc trong năm nay.

Ông Trần Đại Nghĩa - chuyên gia chính sách pháp lý dự án đầu tư, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) nhìn nhận, năm 2024 là thời điểm doanh nghiệp xác định lại tài sản đang có: Bán đi hay giữ lại để chờ các luật mới ban hành (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…) có hiệu lực. Do đó, thị trường M&A sẽ sôi động hơn hẳn, đặc biệt vào giai đoạn cuối năm.

“Khi các thông tư, nghị định hướng dẫn thi hành luật mới được ban hành, các bên sẽ tự tin triển khai giao dịch. Ngoài ra, với các nhà đầu tư ‘tinh ý’, chỉ cần nhìn vào nội dung luật là có thể đưa ra hành động hợp lý”, ông Nghĩa phân tích.

Nội - ngoại đều hào hứng

Quan sát diễn biến thị trường M&A thời gian qua, không khó để nhận thấy sức hấp dẫn của lĩnh vực bất động sản Việt Nam trong mắt khối ngoại - lực lượng luôn giữ vai trò quan trọng trong các cuộc “đại mua sắm” những năm qua. Thực tế, từ quý IV/2023, thị trường đã chứng kiến lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài đổ vào bất động sản trong nước.

Đơn cử, HiteJinro - doanh nghiệp sản xuất đồ uống lớn nhất Hàn Quốc đã đầu tư nhà máy hơn 8,2 ha giá trị hơn 100 triệu USD tại tỉnh Thái Bình. Một doanh nghiệp lớn khác của “xứ kim chi” là Tập đoàn Hyosung có kế hoạch xây dựng nhà máy sản xuất sợi và vật liệu carbon với tổng vốn đầu tư khoảng 720 triệu USD (gần 17.500 tỷ đồng) tại Khu công nghiệp Phú Mỹ II thuộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Hay như Công ty hữu hạn Tập đoàn Deli (Deli Group) từ Trung Quốc đầu tư 270 triệu USD để sử dụng 21,2 ha đất tại Khu công nghiệp Đại An mở rộng tại tỉnh Hải Dương...

Trong lĩnh vực bán lẻ, sau khi Lotte Mall West Lake Hà Nội khai trương với diện tích hơn 354.000 m2, THISO đã mở đại siêu thị Emart thứ 3 tại TP.HCM và dự kiến “Bắc tiến” sau khi mua lại khu đất rộng 2,4 ha tại Tây Hồ Tây (Hà Nội) của Công ty TNHH Phát triển THT (giá trị thương vụ không được công bố, nhưng giá trị dự án theo chứng nhận đầu tư là 554 tỷ đồng).

Diễn biến trên cho thấy, ở lĩnh vực sản xuất, bán lẻ đều đã diễn ra các hoạt động mở rộng quy mô, mà sau đó đều là bóng dáng của các thương vụ M&A địa ốc.

Trên bình diện quốc tế, dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường thể hiện dòng vốn đổ vào lĩnh vực địa ốc đang có dấu hiệu phục hồi trở lại. Theo JLL, tổng giá trị đầu tư trong quý IV/2023 đạt 31,6 tỷ USD, tăng trưởng 3%, qua đó chấm dứt chuỗi sụt giảm trong 7 quý liên tiếp.

Ông Stuart Crow, Giám đốc điều hành Thị trường vốn châu Á - Thái Bình Dương của JLL cho rằng, tiềm năng của việc cắt giảm lãi suất vào năm 2024 có thể đảo ngược xu hướng hiện tại, nhưng chúng ta có thể mong đợi sự đa dạng hóa ngành nghề hơn, đặc biệt trong các lĩnh vực logistics, công nghiệp và nhà ở - vốn đã nhận được sự tin tưởng mạnh mẽ từ các nhà đầu tư trên khắp khu vực.

Theo JLL, năm 2023 kết thúc với việc giảm mức dự trữ tiền mặt, cho thấy các nhà đầu tư đã triển khai vốn vào thị trường bất động sản thương mại khu vực châu Á - Thái Bình Dương và sẵn sàng đầu tư dài hạn, bất chấp những khó khăn hiện tại. Trong năm 2024, thách thức sẽ vẫn còn khi biến động lãi suất đóng vai trò quyết định trong hoạt động đầu tư và áp lực bán hàng gia tăng ở một số thị trường lớn của khu vực.

Còn theo bà Eri Mitsostergiou - Giám đốc Savills World Research, năm 2024 sẽ là một năm tốt hơn cho các nhà đầu tư bất động sản toàn cầu với sự phục hồi bền vững khi lợi nhuận trở nên hấp dẫn hơn, giá thuê bất động sản cao cấp tăng cao hơn và quá trình điều chỉnh giá bắt đầu tác động tới kỳ vọng của cả bên mua và bên bán.

Chuyên gia từ Savills cho rằng, có sự tương đồng rộng rãi trong hiệu suất của các tài sản cao cấp của mỗi phân khúc, nhưng không loại trừ khả năng biến động địa chính trị ở các khu vực sẽ tác động lên các tài sản thứ cấp.

“Mặc dù không xuất hiện ở tất cả các khu vực trên toàn cầu, song các nhà nghiên cứu cũng đã nhấn mạnh rằng, các động lực mạnh mẽ từ nhu cầu gia tăng và nguồn cung hạn chế là nền tảng cho tiềm năng đầu tư đáng kể của các lĩnh vực nhỏ và ít thanh khoản như trung tâm dữ liệu, khoa học đời sống và giáo dục”, bà Eri Mitsostergiou chia sẻ thêm.

Với thị trường trong nước, theo ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch Hội đồng quản trị Sohovietnam, năm 2024, các nhà đầu tư nội địa sẽ phục hồi dần trong môi trường lãi suất thấp, nhiều chủ đầu tư vượt qua khó khăn sẽ “shopping” trở lại với tư cách bên mua, còn khối ngoại vẫn là thế lực trên thị trường đồng hành cùng các nhà đầu tư trong nước.

Còn ông Đặng Huỳnh Anh Tuấn - Thành viên Hội đồng quản trị Tập đoàn TTC dự báo cụ thể hơn rằng, du lịch - khách sạn sẽ là lĩnh vực có được sức phục hồi tốt trong bối cảnh hiện tại. Riêng với thương vụ mua lại Imperial Hotel, đây không chỉ là một bước đi táo bạo, mà còn là minh chứng rõ ràng cho cam kết của TTC Hospitality JSC trong việc nâng cao chất lượng dịch vụ, mở rộng phân khúc thị trường và phát triển các dòng sản phẩm.

Được biết, trước đó, TTC Hospitality JSC đã thực hiện một loạt thương vụ mở rộng quy mô qua hình thức mua bán - sáp nhập như M&A thành công Công ty cổ phần Du lịch Thắng Lợi (đơn vị sở hữu TTC Hotel - Michelia, TTC Resort - Dốc Lết, TTC Hotel - Phan Thiết, TTC Palace Bình Thuận lúc bấy giờ); sáp nhập TTC Lâm Đồng với các đơn vị trực thuộc gồm Thung lũng Tình yêu, Khách sạn TTC Ngọc Lan và TTC Đà Lạt năm 2019 và M&A các khách sạn khác như TTC Hotel - Hội An, TTC Hotel - Angkor…

Một điểm đáng lưu ý, không còn trầm lắng như giai đoạn trước đó, thị trường M&A dự án giai đoạn cuối năm 2023 - đầu năm 2024 xuất hiện dấu hiệu “tranh mua”. Chia sẻ riêng với người viết, đại diện một đơn vị tư vấn đầu tư cho hay, tại dự án xây dựng các khu chức năng tại lô đất C3-CH01, C3-CH02, C3-CH03, C3-CX01 và C3-CX02 ở quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, sau khi có tin chủ đầu tư muốn sang tay, nhiều nhà đầu tư lớn đã tham gia thương thảo, bao gồm một nhà đầu tư từ Malaysia, một nhà phát triển bất động sản lớn ở Hà Nội… và dù dự án đang được truyền thông rầm rộ thuộc sở hữu của chủ đầu tư Singapore, nhưng danh tính người sở hữu cuối cùng vẫn chưa ngã ngũ.

“Thị trường phục hồi dần, cộng với hành lang pháp lý hoàn thiện hơn… đang khiến nhiều ‘tay to’ chăm chỉ đi săn và muốn tranh thủ tạo lập quỹ đất cho giai đoạn tới, kể cả những dự án có tổng mức đầu tư cực lớn cũng sẵn sàng có người mua”, vị đại diện đơn vị tư vấn đầu tư cho hay.

Thành Nguyễn