Nam Tân Uyên (NTC) còn quá sớm để kỳ vọng

Trước khi có thông tin được UBND tỉnh Bình Dương ban hành quyết định cho phép Công ty cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (mã NTC) thuê đất (đợt 1) để thực hiện Dự án Khu công nghiệp (KCN) Nam Tân Uyên mở rộng (giai đoạn II) tại TP. Tân Uyên (Bình Dương), cổ phiếu NTC bất ngờ bùng nổ và sau đó đang có dấu hiệu thoái trào.

Thống kê từ ngày 4/5 đến 26/5, cổ phiếu NTC tăng 56,1%, từ 112.100 đồng lên 175.000 đồng/cổ phiếu và nhìn rộng ra, từ ngày 15/11/2022 đến ngày 26/5/2023, cổ phiếu NTC đã tăng 116%, từ 81.080 đồng/cổ phiếu.

Tuy nhiên, sau khi thông tin về quyết định thuê đất, cổ phiếu NTC bắt đầu có dấu hiệu thoái trào, từ ngày 26/5 đến ngày 20/6, cổ phiếu NTC giảm 13,6% từ giá cao nhất ngày 26/5 về 163.700 đồng/cổ phiếu và đang có dấu hiệu thanh khoản sụt giảm mạnh so với trước khi ra thông tin.

Được biết, Dự án KCN Nam Tân Uyên mở rộng (giai đoạn II) có quy mô gần 346 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 345 triệu USD. Dự án nằm trên khu đất thuộc Nông trường cao su Hội Nghĩa của CTCP Cao su Phước Hòa (mã PHR). Hồi tháng 8/2020, UBND tỉnh Bình Dương đã có quyết định thu hồi gần 346 ha đất trồng cây cao su nói trên để làm Dự án KCN Nam Tân Uyên mở rộng (giai đoạn II) và đã chi trả phần lớn tiền bồi thường giải phóng mặt bằng cho Cao su Phước Hòa trong năm 2022.

Nam Tân Uyên cho biết, Công ty sẽ tổ chức thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư để làm cơ sở triển khai thực hiện dự án trên ngay sau khi được tỉnh Bình Dương quyết định cho thuê đất. Theo ước tính sơ bộ ban đầu, việc thực hiện kinh doanh dự án KCN trên có thể giúp Nam Tân Uyên mang lại bình quân dòng tiền 696 tỷ đồng/năm và lợi nhuận sau thuế 502 tỷ đồng/năm trong giai đoạn 2023 - 2027.

Mặc dù, việc không có quỹ đất mới để cho thuê, trong khi lợi nhuận chủ yếu đến từ việc thay đổi phương pháp hạch toán, chuyển từ doanh thu dài hạn chưa ghi nhận (do ghi nhận tiền thuê 1 lần, phân bổ 50 năm) sang lợi nhuận sau thuế, vì vậy, Công ty không phát sinh thêm dòng tiền đáng kể, điều này chính là nguyên nhân sâu sa dẫn tới giá cổ phiếu đạt đỉnh cuối tháng 12/2020 với giá 258.220 đồng/cổ phiếu (ngày 17/12/2020), sau đó giảm kéo dài và hiện tại chỉ còn 163.700 đồng/cổ phiếu.

Trong bối cảnh đó, từ năm 2017, Nam Tân Uyên đó muốn đầu tư mới Dự án Nam Tân Uyên mở rộng (giai đoạn II). Dự án được đánh giá cao về triển vọng thu hút khách hàng khi có mạng lưới giao thông thuận lợi, kết nối với cảng ICD Sóng Thần, sân bay Tân Sơn Nhất, cảng Cát Lái… và đặc biệt là quỹ đất của Cao su Phước Hòa.

Mặc dù đã nhận được quyết định giao đất, nhưng theo ước tính của Chứng khoán SSI, KCN Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn II dự kiến đi vào hoạt động từ quý IV/2023. Trong đó, Công ty có thể cho thuê được 5 ha đất (kế hoạch cho thuê tới 90 ha) với giá 120 USD/m2/chu kỳ thuê, diện tích ghi nhận ước tính thấp hơn so với kế hoạch do lo ngại việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý có thể kéo dài hơn dự kiến và nhu cầu thuê chậm do khách hàng chủ yếu là các công ty xuất khẩu đang gặp khó khăn.

Rõ ràng, giá cổ phiếu bật tăng nóng trong tháng 5/2023 chủ yếu do kỳ vọng, tuy nhiên, khi bức tranh tài chính trong 2 quý tiếp theo không như kỳ vọng, cổ phiếu NTC sẽ khó duy trì tốc độ tăng trưởng nóng như giai đoạn vừa qua.

Bắc Duy