'Nặng gánh' với khoản nợ trái phiếu bất động sản

Thông tin công bố mới đây của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) cho thấy, Công ty TNHH Nam Land đang lưu hành lô trái phiếu NALCH2124001, với tổng giá trị phát hành 900 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, lãi suất 10,3%/năm, dự kiến đáo hạn vào ngày 13/7/2024.

Trong năm 2023, Nam Land có 4 đợt thanh toán lãi trái phiếu. Đợt 1 (ngày 13/1), Công ty phải thanh toán 25 tỷ đồng, nhưng không thu xếp được tài chính. Đến ngày 28/2/2023, Công ty mới thu xếp được dòng tiền và tiến hành trả lãi.

Trong khi đó, đợt 2 (ngày 12/4/2023), Công ty phải thanh toán 26 tỷ đồng lãi, nhưng chỉ thu xếp được 50%, còn lại 50% “khất nợ”. Đến đợt 3 và 4, Nam Land phải thanh toán hơn 54 tỷ đồng tiền lãi, nhưng chưa thu xếp được tài chính.

Lý giải về việc không thể trả lãi trái phiếu đúng hẹn, đại diện Nam Land cho biết, hàng loạt vướng mắc pháp lý khiến Dự án Shizen Home liên tục bị từ chối mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, dẫn tới mất nguồn thu để thanh toán gốc và lãi trái phiếu như cam kết với các trái chủ. Bên cạnh đó, việc kinh doanh thua lỗ liên tiếp trong 2 năm qua cũng ảnh hưởng không nhỏ đến dòng tiền của Công ty.

Không chỉ Nam Land, mà nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn khác cũng đang phải đối mặt với áp lực trả nợ từ trái phiếu. Báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho thấy, tính tới cuối tháng 4/2024, tỷ lệ trái phiếu chậm trả toàn thị trường ở mức 15%, không thay đổi so với tháng 3/2024.

Đáng chú ý, hơn một nửa lượng trái phiếu chậm trả gốc hoặc lãi đến từ nhóm ngành bất động sản dân cư, với tỷ lệ chậm trả gốc và lãi của ngành này là 30%.

Tập đoàn Khải Hoàn Land vừa thông qua việc kéo dài kỳ hạn của trái phiếu mã KHGH2123001 đến ngày 5/4/2025, điều chỉnh lãi suất thành 12%/năm. Như vậy, sau khi kéo dài kỳ hạn cũng 1 năm trong năm 2023, Khải Hoàn Land lại tiếp tục kéo dài kỳ hạn trái phiếu thêm 1 năm nữa.

Hay như trường hợp Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Unity, tính tới ngày 31/12/2023, vốn chủ sở hữu của Công ty đạt 2.916,1 tỷ đồng, giảm nhẹ so với mức 3.089,6 tỷ đồng năm 2022. Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu giảm nhẹ từ mức 1,4 lần trong năm 2022, xuống 1,37 lần năm 2023, tương ứng với nợ phải trả đạt hơn 3.995 tỷ đồng.

Dư nợ trái phiếu trên vốn chủ sở hữu tăng từ mức 0,32 lần năm 2022, lên 0,38 lần năm 2023, tương ứng với 1.108,1 tỷ đồng nợ trái phiếu. Công ty Unity kéo dài chuỗi thua lỗ khi năm 2023 ghi nhận lợi nhuận sau thuế âm 173,5 tỷ đồng, (năm 2022, lỗ sau thuế là 124,2 tỷ đồng).

Trong tháng 5/2024, theo dữ liệu của VIS Rating, 28 mã trái phiếu thuộc 24 tổ chức phát hành trị giá 15.000 tỷ đồng sẽ đáo hạn. Trong đó, VIS Rating ước tính, khoảng 4.700 tỷ đồng, tương đương 30% có nguy cơ chậm trả nợ đến hạn trong tháng 5/2024.

Trong số trái phiếu có rủi ro cao trị giá 4.700 tỷ đồng, có khoảng 4.000 tỷ đồng do 3 công ty phát hành đã chậm trả lãi trong năm 2023. VIS Rating đánh giá, các tổ chức phát hành này có khả năng cao sẽ chậm trả nợ gốc đến hạn do dòng tiền yếu và nguồn tiền mặt cạn kiệt. Khoản 700 tỷ đồng trái phiếu còn lại có rủi ro cao, chậm trả lần đầu, hầu hết của các tổ chức phát hành nhóm ngành bất động sản dân cư.

Nhận định về khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở khi lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn năm nay ở mức cao nhất trong vòng 5 năm qua, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc khối phân tích và xếp hạng tín nhiệm, mảng doanh nghiệp phi tài chính của VIS Rating cho biết, khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở vẫn ở mức yếu.

Một điểm cần chú ý là mức độ phân hóa về khả năng trả nợ sẽ ngày càng nới rộng. Với doanh nghiệp có các dự án tập trung ở phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, thì hoạt động bán hàng vẫn diễn ra khá tốt và có sự hồi phục trong năm 2024. Các doanh nghiệp này sẽ có nguồn lực tốt hơn rõ rệt và khả năng trả nợ cũng ở mức cao hơn.

Ngược lại, một số doanh nghiệp duy trì tình trạng khó khăn do trước đây tập trung khá nhiều vào các dự án mang tính chất đầu cơ cao, năm 2024, nhu cầu đối với phân khúc này vẫn thấp, do đó, khả năng trả nợ của nhóm này sẽ ở mức yếu.

“Các doanh nghiệp bất động sản có 3 kênh huy động vốn chính là vay ngân hàng, phát hành trái phiếu và phát hành vốn cổ phần. Năm 2024, VIS Rating đánh giá khả năng tiếp cận vốn mới của cả nhóm bất động sản sẽ tốt hơn. Mỗi doanh nghiệp sẽ ưu tiên lựa chọn phương thức huy động vốn khác nhau, nhưng loại hình huy động vốn rẻ nhất cho doanh nghiệp chính là phát hành vốn cổ phần và đây sẽ là kênh tăng mạnh nhất trong năm nay”, ông Hiếu nói.

Việt Dũng