Nâng tỷ lệ đặt cọc liệu có chặn 'thao túng' đấu giá đất?

Đề xuất trên được Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) nêu tại cuộc họp về dự thảo Nghị quyết xử lý khó khăn, vướng mắc trong đấu giá tài sản.

Ảnh: Thanh Vũ

Siết chặt đấu giá đất

Cụ thể, dự thảo, trường hợp giao đất ở cho cá nhân, cho thuê đất làm dự án, tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tối đa 50% mức khởi điểm và thấp nhất là 10%. Hiện mức đặt cọc tối đa là 20%.

Người trúng đấu giá đất có thể bị cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng tới 5 năm, trả đủ các chi phí nếu không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, khiến kết quả bị hủy.

Lý giải đề xuất trên, Cục Bổ trợ tư pháp cho hay tình trạng trả giá cao bất thường sau đó bỏ cọc, thông đồng, dìm giá diễn ra phổ biến trong các phiên đấu giá đất tại một số địa phương thời gian qua. Điều này ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an ninh, trật tự, tác động đến môi trường đầu tư, kinh doanh

Nguyên nhân chính của tình trạng trên là giá khởi điểm thấp so với thị trường, từ đó tiền đặt cọc tham gia đấu thấp (tối đa 20%). Giá khởi điểm thấp cũng dẫn đến mức trúng cao gấp 20-30 lần trong khi thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính tương đối dài, thu hút nhiều người dân, nhà đầu tư tham gia để kiếm lợi nhuận. Tình trạng khan hiếm nguồn cung đất nền tại Hà Nội cũng kéo giá đất tăng đột biến, gia tăng tâm lý đầu cơ.

Cục Bổ trợ Tư pháp cho rằng, cần thiết có các quy định xử lý tình trạng này, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai

Ghi nhận của Thời báo tài chính Việt Nam, đấu giá đất nóng lên từ tháng 8 năm ngoái đến giữa năm nay, tập trung tại ven Hà Nội, sau đó lan sang một số tỉnh xung quanh.

Nhìn vào các cuộc đấu giá đất, điển hình như trường hợp tại Thanh Oai (Hà Nội), không khó nhận ra thực tế câu chuyện là sốt ảo. Với mức giá khởi điểm thấp, giới đầu cơ sẵn sàng vào cuộc khi số tiền cọc thấp hơn nhiều số tiền họ thu được sau khi bán chênh ở phiên đấu giá. Bằng nhiều cách khác nhau, nhà đầu tư gần như chắc chắn sẽ trúng được một số lô đất và việc đẩy giá lên cao nhằm thiết lập mặt bằng mới để “lướt sóng” ăn chênh.

Nhiều hội nhóm đầu tư còn liên kết nhau cùng ‘đẩy thuyền’, tìm kiếm khách để lướt nhanh hàng. Nhiều nhà đầu tư kẹt hàng ở khu vực lân cận cũng tích cực tham gia các phiên đấu giá để đẩy giá khu vực đó lên cao, từ đó tranh thủ thoát hàng.

Điều đáng lo ngại hơn cả, giá “ảo” đất đấu giá lại vô tình được dùng làm thông tin đầu vào định giá đất, dẫn đến mặt bằng giá đất tại một số địa phương theo phản ánh của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tăng vọt, vượt xa giá trị thực tế, gây bất cập quá trình tính toán giá đất, ảnh hưởng tới khả năng thu hút đầu tư của các địa phương.

Thực tế, thời gian vừa qua, đã có không ít trường hợp doanh nghiệp đã phải ngán ngẩm dừng cuộc chơi như trường hợp Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) có văn bản thông báo chấm dứt hợp đồng thực hiện khu phức hợp thông minh (Thủ Thiêm Eco Smart City) tại khu chức năng 2a, KĐT mới Thủ Thiêm, P. An Khánh, TP.HCM chỉ 1 tháng sau khi nhận quyết định hông báo nộp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Ảnh: Thanh Vũ

Vẫn cần thêm nhiều biện pháp?

Quay trở lại với câu chuyện về nâng mức tỷ lệ đặt cọc đấu giá đất, mặc dù đề xuất nâng mức cọc tối đa lên 50% giá khởi điểm mang lại nhiều kỳ vọng, nhưng cũng có không ít ý kiến băn khoăn. Thứ trưởng Bộ Tư pháp Phan Chí Hiếu lưu ý rằng nếu để các địa phương áp trần cứng, rất có thể sẽ dẫn đến tình trạng không có người tham gia đấu giá, hoặc chỉ còn các doanh nghiệp lớn có tiềm lực tài chính mới đủ khả năng “đặt cửa”.

“Điều này vô tình tạo ra rào cản, làm mất đi tính cạnh tranh lành mạnh của cơ chế đấu giá. Hơn nữa, nguyên nhân chính của việc bỏ cọc là giá khởi điểm quá thấp so với thị trường. Nếu định giá sát thị trường hơn, mức cọc 20% cũng là một con số rất lớn mà không ai dám coi thường”, ông Hiếu phân tích.

Thực tế, với bảng giá đất cũ, nhiều địa phương gặp khó khi xác định giá khởi điểm. Chính lỗ hổng này khiến giới đầu cơ có cơ hội “tận dụng” để lướt sóng. Chỉ đến khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và các địa phương ban hành bảng giá đất mới tiệm cận với thị trường, việc định giá khởi điểm mới dần bớt lệch lạc.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường- Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội đánh giá, một giải pháp khác là cần tăng điều kiện của những người tham gia đấu giá. Nếu người mua có thể minh chứng tài sản thông qua việc sao kê tài khoản ngân hàng hoặc thông qua các bất động sản như sổ đỏ, nếu người đó bỏ cọc thì sẽ bị xử lý bỏ cọc bằng tài sản tương đương giá trị đấu giá.

Nếu người mua có thể minh chứng tài sản thông qua việc sao kê tài khoản ngân hàng hoặc thông qua các bất động sản như sổ đỏ, nếu người đó bỏ cọc thì sẽ bị xử lý bỏ cọc bằng tài sản tương đương giá trị đấu giá.

GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, với cách làm như vậy thì sẽ đạt được lợi ích: Những người không có tiền mà tham gia đấu giá chỉ nhằm mục tiêu mua đi - bán lại thì không có đủ điều kiện để minh chứng và không tham gia đấu giá được. Còn những người mua bất động sản để dùng thì họ sẽ chứng minh được ngay và chúng ta xác định được những người đấu giá đúng thực chất. Đối với những người trả giá cao mà bỏ cọc thì sẽ bị xử lý tài sản đó với giá trị rất lớn, qua đó ngăn chặn được tình trạng bỏ cọc như thời gian qua.

Ở góc độ nhà đầu tư, ông Nguyễn Đức Tài - Giám đốc Tài chính Meey Group cho rằng, vấn đề cần có “các biện pháp mang tính kỹ thuật về giám sát và kiểm soát”, thay vì chỉ trông vào mức biện pháp cứng. Trong đó, biện pháp kỹ thuật tập trung vào các giải pháp công nghệ nền tảng, dựa trên các ứng dụng do cả Nhà nước và doanh nghiệp tư nhân phát triển, qua đó xây dựng và chuẩn hóa cơ sở dữ liệu về giá đất, làm căn cứ xác định giá đất sát thị trường.

Các dữ liệu khi được công khai, minh bạch hóa cũng giúp cho chính người dân biết được giá các loại bất động sản tại một khu vực đã tăng hoặc giảm bao nhiêu cho tới thời điểm hiện tại. Từ đó người dùng có thêm dữ liệu, thông tin để quyết định những kế hoạch của mình.

Việt Dương