Ngân hàng lo ngại rủi ro cho vay thanh toán tiền đặt cọc bất động sản

TPHCM yêu cầu doanh nghiệp bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng… để đảm bảo minh bạch thị trường, bảo vệ quyền lợi người mua. Ảnh: LÊ VŨ

Tạm dừng cho vay chờ kết luận

Theo văn bản số 5558 gửi các ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM và tỉnh Đồng Nai, trong thời gian qua, cơ quan chức năng và tòa án đã phát hiện nhiều vi phạm trong các văn bản thỏa thuận đặt cọc mua bất động sản do đơn vị tư vấn, môi giới thực hiện.

NHNN KV2 đề nghị các ngân hàng thương mại tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền. Đồng thời, theo dõi chặt chẽ việc xử lý, kết luận của cơ quan chức năng (tòa án, Sở ban ngành...) để đưa ra các giải pháp giải quyết tranh chấp với khách hàng kịp thời, đúng quy định pháp luật.

Còn các ngân hàng đang phát sinh khoản cho vay để thanh toán tiền đặt cọc cần chủ động làm việc với khách hàng, phối hợp với các đơn vị tư vấn, môi giới, chủ đầu tư dự án để thỏa thuận trên cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền kết luận văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) không trái pháp luật, các ngân hàng muốn cho vay thêm cần phải xây dựng quy trình cụ thể đối với mục đích vay vốn để hạn chế rủi ro, đặc biệt đảm bảo quyền lợi khách hàng.

Chẳng hạn như cần cung cấp thông tin, khuyến nghị rõ ràng cho khách hàng về các rủi ro khi vay vốn để đặt cọc; giải thích, đề nghị khách hàng đưa nội dung thỏa thuận phong tỏa số tiền đặt cọc vào nội dung văn bản, hợp đồng cấp tín dụng. Điều này sẽ giúp đảm bảo số tiền đặt cọc được sử dụng đúng mục đích và có thể thu hồi khi đơn vị tư vấn, môi giới vi phạm thỏa thuận, tránh tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện như tình trạng đang diễn ra hiện nay.

Nhiều rủi ro khi cho vay đặt cọc

Theo NHNN KV2, các ngân hàng thương mại đứng trước nhiều rủi ro, hệ lụy pháp lý, tài chính và uy tín có thể phải đối mặt, nếu không kiểm soát chặt chẽ hoạt động cho vay nhằm thanh toán tiền đặt cọc.

Rủi ro đầu tiên là pháp lý, tranh chấp và khiếu kiện. Trong trường hợp các văn bản thỏa thuận trái với quy định pháp luật và bị tuyên vô hiệu, ngân hàng có khả năng phải đối mặt với rủi ro pháp lý, rủi ro tranh chấp, khiếu kiện rất lớn và sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ, xử lý tài sản bảo đảm.

Gần đây có những vụ việc cụ thể như Tòa án nhân dân Khu vực TPHCM đã xét xử và có bản án (chưa có hiệu lực pháp luật do có kháng nghị, kháng cáo). Trong đó nhận định nội dung thỏa thuận là tiền đặt cọc, đền bù, thời hạn đặt cọc, phương thức nộp tiền đặt cọc, xử lý tiền cọc tại văn bản thỏa thuận là trái quy định pháp luật.

Ngày 7-10, Sở xây dựng TPHCM đã có quyết định xử lý vi phạm hành chính đối với một công ty tư vấn, môi giới về hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Đồng thời, Sở cũng có văn bản số 112410B ngày 10-10 đề nghị các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản trên địa bàn thành phố không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Trước đó, Sở xây dựng tỉnh Bình Thuận cũng đã có Văn bản số 962 chấn chỉnh việc giao dịch, mua bán và chuyển nhượng bất động sản.

Nhóm rủi ro thứ hai là nợ xấu, rủi ro tín dụng và thiệt hại tài chính. Các ngân hàng giải ngân để khách hàng thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận. Văn bản này hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả triển khai dự án của chủ đầu tư.

Trường hợp dự án bị chậm tiến độ, tạm dừng hoặc không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện và nếu trước đó đã thực hiện cho vay, ngân hàng chưa đánh giá đầy đủ năng lực tài chính của các bên liên quan (bao gồm khả năng hoàn trả tiền cọc, tiền phạt theo đúng thỏa thuận) thì có thể đối mặt với rủi ro tăng nặng phí chi phí, phát sinh nợ xấu, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và khả năng thu hồi nợ của ngân hàng.

Nhóm rủi ro thứ ba là rủi ro hoạt động và uy tín. Khi đơn vị môi giới, tư vấn không thể thực hiện đúng theo các cam kết, người dân thường sẽ cho rằng ngân hàng phối hợp với các đơn vị này để thực hiện các hành vi vi phạm quy định pháp luật, trục lợi. Trên thực tế, có nhiều dự án không hoàn thành đúng thời hạn, người dân yêu cầu ngân hàng thương mại đòi tiền vay từ đơn vị tư vấn, môi giới. Tuy nhiên, các ngân hàng căn cứ vào hợp đồng tín dụng để đòi lại người dân dẫn đến mâu thuẫn, khiếu nại.

D.Nguyễn