Ngay tình và pháp luật

Ảnh Internet

Nguyên nhân có tình trạng người thứ ba ngay tình

Trước hết, thiếu tôn trọng pháp luật là một nguyên nhân tạo môi trường cho tình trạng người thứ ba ngay tình.

Ở nước ta, chuyện Nhà nước quy định trình tự thủ tục theo kiểu pháp luật, còn dân tình thực hiện giao dịch theo kiểu dân giã là điều phổ biến. Nhà nước yêu cầu mua bán nhà đất, xe máy, ô tô.. phải đăng ký sang tên.

Dân tình thì không cần, cứ mua bán viết tay, chuyển qua lại lòng vòng. Với suy nghĩ giá trị tài sản chẳng đáng bao nhiêu, người ta sẽ dễ dàng lựa chọn giao dịch viết tay, không cần sang tên tài sản khi mua một cái xe máy. Để trốn lệ phí trước bạ, thay vì sang tên chuyển nhượng giao dịch mua bán nhà đất, ô tô, thì người ta chỉ lập văn bản ủy quyền…

Vậy là nguy cơ tiềm ẩn các mâu thuẫn pháp lý, giao dịch vô hiệu đến từ đây. Cứ hình dung bạn rất vừa ý khi chọn được một chiếc xe máy còn khá mới để mua. Người chủ đại lý bán xe khuyên bạn không cần đăng ký sang tên làm gì khi kèm theo chiếc xe có nguyên vẹn giấy tờ đăng ký. Tặc lưỡi, bạn đồng ý giao dịch với giấy tờ viết tay ghi nhận việc bán xe. Chỉ vài tháng sau, bạn nhận được triệu tập và thông báo của cơ quan công an rằng chiếc xe bạn vừa mua là xe có nguồn gốc bị ăn trộm. Vậy là bất đắc dĩ, bạn đã trở thành người thứ ba ngay tình.

Một nguyên nhân cũng rất phổ biến tạo nên tình trạng người thứ ba ngay tình, đó là sự xem thường giấy tờ về sở hữu trong hoạt động xét xử của tòa án. Khi tham gia giao dịch dân sự như mua bán nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản…, bên giao dịch với chủ tài sản căn cứ vào giấy tờ sở hữu tài sản để xác định, tính đúng, sai về pháp lý của giao dịch.

Có một vụ án xảy ra vào năm 2016 xoay quanh câu chuyện mua bán đất (tất nhiên đúng về mặt pháp lý chúng ta phải gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất).

Ông Hậu, bà Quy chuyển nhượng cho ông Trung, bà Lan 16.100 m2đất tại Vũng Tàu. Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 50 tỷ đồng, nhưng thể hiện trên hợp đồng công chứng chỉ là 10 tỷ đồng.

Thực tế ông Trung, bà Lan đã thanh toán cho ông Hậu, bà Quy 22 tỷ đồng, nợ lại 28 tỷ đồng, còn tài sản được sang tên, cấp “sổ đỏ” cho ông Trung, bà Lan. Sau đó ông Trung, bà Lan thế chấp tài sản này để bảo đảm khoản vay cho một ngân hàng.

Vì khoản tiền 28 tỷ đồng còn lại không được thanh toán, chủ đất cũ là ông Hậu, bà Quy kiện ra Tòa án yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng, hủy “sổ đỏ” để lấy lại tài sản chuyển nhượng. Kết quả, Tòa án đã đồng ý và làm theo yêu cầu này.

Vụ việc trên cho thấy, giao dịch chuyển nhượng đã hoàn tất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ghi nhận tên chủ mới. Giữa ông Trung, bà Lan và ông Hậu, bà Quy nếu còn vướng nghĩa vụ, thì đó chỉ là nghĩa vụ công nợ. Đúng ra, việc các bên chuyển nhượng khai gian dối thông tin, thì các bên tự chịu trách nhiệm. Còn đối với Nhà nước, một khi đã cấp giấy tờ sở hữu từ thông tin kê khai của các bên, qua thủ tục công chứng luật định, thì Nhà nước chỉ cần biết và tôn trọng giấy tờ đó.

Vậy nhưng, khi ra đến Tòa án, thì thứ giấy tờ sở hữu đó trong nhận định và phán xét của tòa còn kém giá trị hơn nhiều bản giấy viết tay của các bên. Thứ giấy tờ lách luật, trốn thuế đó được Tòa án dùng làm căn cứ để hủy bỏ giao dịch qua công chứng, hủy bỏ giấy tờ sở hữu. Ngân hàng đang nắm trong tay sổ đỏ, hợp đồng thế chấp đã qua công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm bỗng dưng trở thành người thứ ba ngay tình.

Vụ việc nêu trên là điển hình cho vô số vụ việc tương tự mà từ đó có thể nhìn nhận một điều, giấy tờ về sở hữu không được tôn trọng trong hoạt động xét xử của tòa án. Điều này tất yếu dẫn đến tình trạng người thứ ba ngay tình trong các giao dịch.

Pháp luật đang bảo vệ người thứ ba ngay tình như thế nào

Trước đây, quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình trong Bộ luật Dân sự năm 2005 có thể nói rằng: Có cũng như không! Bởi khoản 2, Điều 138, Bộ luật này quy định rằng giao dịch với người thứ ba ngay tình luôn vô hiệu, ngay cả khi tài sản chuyển giao đã đăng ký quyền sở hữu.

Chỉ có hai ngoại lệ để giao dịch với người thứ ba ngay tình không vô hiệu: Một là trong trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản thông qua bán đấu giá; hai là trường hợp họ giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự 2015 đã có quy định mới tại khoản 2, Điều 133 về Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu.

“Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”

Với quy định trên, nếu như người thứ ba ngay tình nhận chuyển giao tài sản đã có giấy tờ đăng ký về tài sản do Nhà nước cấp, thì sẽ được pháp luật bảo vệ. Cho dù nếu giao dịch dân sự liền kề trước đó có vô hiệu, thì giao dịch giữa người thứ ba ngay tình với chủ tài sản sẽ không vô hiệu.

Tuy nhiên, cần biết rằng quy định này chỉ bảo vệ cho các giao dịch xác lập từ ngày 1/1/2017 trở đi!

Luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc điều hành Công ty Luật BASICO