Nghị quyết 21: Kim chỉ nam cho cải cách sâu rộng thể chế đất đai và bất động sản

Đất đai vẫn là một trong những lĩnh vực còn nhiều vướng mắc. Ảnh: Hoàng Anh.

Quyết tâm xử lý các chồng chéo, xung đột pháp luật về đất đai

Việc Ban chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan được xem là bước đi có ý nghĩa chiến lược, đặt nền móng cho đợt cải cách sâu rộng của hệ thống pháp luật về đất đai và thị trường bất động sản trong giai đoạn mới.

Động thái này diễn ra trong bối cảnh Quốc hội đang khẩn trương chuẩn bị xem xét các định hướng chính sách để sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 tại Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất vào tháng 8/2026, trước khi trình Quốc hội xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ Hai vào tháng 10/2026. Sự ra đời của Nghị quyết số 21-NQ/TW không chỉ đóng vai trò kim chỉ nam cho quá trình sửa đổi Luật Đất đai mà còn định hình phạm vi và tư duy của toàn bộ cuộc cải cách liên quan đến đất đai.

Đáng chú ý, không chỉ Luật Đất đai, các bộ luật liên quan như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở cũng đang được Quốc hội khẩn trương lấy ý kiến về các định hướng chính sách lớn trong việc sửa đổi.

Trong bối cảnh đó, Nghị quyết số 21 được ban hành có ý nghĩa quyết định trong việc đưa ra những định hướng lớn nhằm tháo gỡ các vướng mắc thực tế đang tồn tại nan giải, giúp khơi thông nguồn lực cho phát triển.

Trình bày những nội dung trọng tâm, cốt lõi của Nghị quyết số 21 tại Hội nghị toàn quốc nghiên cứu, học tập, quán triệt và triển khai thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV, Phó thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc cho biết, sau bốn năm thực hiện Nghị quyết số 18, đất đai vẫn là một trong những lĩnh vực còn nhiều vướng mắc, dễ phát sinh khiếu nại, tố cáo, thất thoát, lãng phí, tham nhũng, tiêu cực và lợi ích nhóm.

Một số cơ chế, chính sách còn bất cập khiến nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ hiệu quả, nhất là trong các lĩnh vực quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, tài chính đất đai và giá đất.

Chính vì vậy, Nghị quyết số 21 được ban hành, thay thế Nghị quyết số 18 nhằm tiếp tục kế thừa, khẳng định những quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp của Nghị quyết số 18, đồng thời điều chỉnh, bổ sung một số quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai theo hướng đồng bộ, minh bạch, khả thi.

Theo luật sư Nguyễn Đỉnh, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, Nghị quyết số 21 có ý nghĩa rất quan trọng lộ trình sửa đổi Luật Đất đai 2024 và hệ thống pháp luật liên quan.

Ông Đỉnh đánh giá đây là quy mô cải cách thể chế liên quan đến đất đai rộng lớn chưa từng có từ trước đến nay. Theo đó Bộ Chính trị giao Đảng ủy Chính phủ chủ trì, phối hợp với Đảng ủy Quốc hội không chỉ sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 mà còn phải sửa đổi đồng bộ hơn 15 luật có liên quan.

Các luật cần sửa đổi bao gồm: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật PPP, Luật Quản lý sử dụng tài sản công, Luật Quản lý và đầu tư vốn nhà nước tại doanh nghiệp, Luật Giá, Luật Ngân sách nhà nước, các luật về thuế…

Mục tiêu được đặt ra là xử lý triệt để các điểm chồng chéo, xung đột pháp luật vốn là nguyên nhân gây ách tắc dự án đầu tư trong thời gian qua, bảo đảm tính liên thông, đồng bộ của hệ thống pháp luật, ông Đỉnh nhấn mạnh.

Qua đó, nghị quyết góp phần khơi thông nguồn lực, góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số và phát triển nhanh, bền vững, vừa bảo đảm quản lý chặt chẽ, thực hiện công bằng xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân, giữ vững quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường.

Đáng chú ý, cùng ngày ban hành Nghị quyết số 21, Bộ Chính trị đã ban hành Kế hoạch số 07-KH/TW để triển khai thực hiện nghị quyết này.

Điều này cho thấy quyết tâm rất lớn của cả hệ thống chính trị trong việc quyết liệt tháo gỡ các vướng mắc, xung đột pháp luật về đất đai. Kế hoạch số 07 của Bộ Chính trị đóng vai trò là "kịch bản triển khai" mang tính mệnh lệnh hành chính - chính trị đối với Nghị quyết số 21.

Văn bản này cụ thể hóa các định hướng chiến lược thành lộ trình, nhiệm vụ và phân công trách nhiệm rõ ràng cho từng cơ quan trong hệ thống chính trị nhằm sớm hiện thực hóa các định hướng trong nghị quyết vào thực tế.

Nhiều thay đổi quan trọng trong Nghị quyết số 21

Bên cạnh tinh thần quyết liệt tháo gỡ những điểm nghẽn, với Nghị quyết số 21-NQ/TW, nhiều định hướng mới, quan trọng trong quản lý điều hành đất đai cũng được đề cập một cách rõ nét.

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, nhiều điểm mới trong Nghị quyết số 21 được có thể kể đến như việc hoàn thiện dữ liệu đất đai, số hóa; định giá đất, bỏ giá đất theo thị trường, áp dụng chung bảng giá đất X hệ số điều chỉnh; điều chỉnh chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng...

Đây chính là nền tảng cho những thay đổi lớn trong hệ thống pháp luật về đất đai khi sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan trong thời gian tới.

Nghị quyết 21 yêu cầu sớm hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai, từng bước minh bạch hóa thị trường bất động sản. Ảnh: Hoàng Anh.

Theo đó, một trong những thay đổi đáng chú ý nhất liên quan đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nghị quyết số 21 khẳng định, Nhà nước thực hiện điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất; đồng thời chuyển mạnh từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất, bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất ở bị thu hồi.

Nhà nước cũng tạo điều kiện để công dân thực hiện quyền có nơi ở, bố trí quỹ đất và có cơ chế ưu đãi, khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân.

Để hiện thực hóa các mục tiêu nêu trên, Nghị quyết số 21-NQ/TW xác định sáu nhóm nhiệm vụ, giải pháp, trong đó có bốn nhóm nhiệm vụ, giải pháp được điều chỉnh, bổ sung với nhiều nội dung mới cần tập trung quán triệt và triển khai.

Đầu tiên là hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất đồng bộ với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Hai là đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai.

Ba là đổi mới, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; siết chặt kỷ luật, kỷ cương, phòng, chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực.

Cuối cùng là tập trung xử lý dứt điểm các tồn tại, vướng mắc kéo dài trong quản lý, sử dụng đất.

Đối với việc giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, Nghị quyết 21 xác định việc giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; bảo đảm bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa khu vực công và khu vực tư.

Nghị quyết yêu cầu quy định rõ các trường hợp phải đấu giá, đấu thầu; các trường hợp không đấu giá, đấu thầu; cũng như các trường hợp nhà đầu tư được tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Mỗi phương thức phải có điều kiện, tiêu chí, trình tự, trách nhiệm và cơ chế giám sát rõ ràng, minh bạch, vừa cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, vừa phòng, chống tiêu cực và lợi ích nhóm.

Người sử dụng đất được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê phù hợp với mục đích, phạm vi và thời hạn sử dụng. Đồng thời, nghiên cứu thận trọng cơ chế giao đất, cho thuê đất có thời hạn đối với một số loại hình sử dụng đất, bảo đảm đánh giá đầy đủ tác động đến phát triển kinh tế-xã hội, thị trường bất động sản, hệ thống tín dụng và quyền tài sản của người dân.

Một điểm nhấn đáng chú ý khác của Nghị quyết 21 là quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình. Theo đó, đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, chủ yếu là nhà chung cư, nghị quyết xác định giao đất có thời hạn lâu dài. Đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình gắn với việc bảo đảm quyền tài sản; chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định khi hết thời hạn sử dụng.

Đối với nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách và nhà ở công vụ thuộc sở hữu nhà nước, thời hạn sử dụng đất là lâu dài; đồng thời có chính sách ưu đãi trong giao đất, cho thuê đất để khuyến khích khu vực tư nhân phát triển thị trường nhà ở cho thuê với giá phù hợp.

Theo nhiều chuyên gia, đây là những định hướng phát triển rất mới của Nghị quyết 21, giúp giải quyết rất nhiều vướng mắc nan giải trên thị trường hiện nay.

Về giá đất, tài chính đất đai và điều tiết địa tô chênh lệch, nghị quyết khẳng định giá đất do Nhà nước quyết định trên cơ sở mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội.

Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỉ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỉ lệ bồi thường phù hợp với thực tiễn theo từng loại đất, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Việc xác định, thẩm định và quyết định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc Trung ương ban hành tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất. Cơ quan tài chính quản lý giá đất, xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Đồng thời, có cơ chế điều tiết hợp lý nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương; điều tiết giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất và mở rộng không gian đô thị nhằm phòng, chống tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm, tạo nguồn lực cho hiện đại hóa hạ tầng, chỉnh trang đô thị, phát triển nhà ở cho thuê và thực hiện các chính sách an sinh xã hội.

Bên cạnh đó, về công cụ tài chính và chính sách thuế đối với bất động sản, sau thời gian dài nhiều lần được đưa ra bàn thảo nhưng vẫn chưa được hiện thực hóa trong hệ thống pháp luật, tại Nghị quyết 21, Ban chấp hành Trung ương Đảng đã có yêu cầu rõ ràng đối với việc nghiên cứu xây dựng chính sách tài chính, thuế với lộ trình phù hợp nhằm khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, thiết kế chính sách việc găm giữ đất mà không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích thu được từ đầu cơ.

Trong đó, nghị quyết yêu cầu nghiên cứu áp dụng cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch đối với phần thặng dư trong kinh doanh bất động sản; áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng để hạn chế đầu cơ, chống lãng phí và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, Nghị quyết 21 cũng yêu cầu đến hết năm 2026 phải hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số đối với toàn bộ các thửa đất đã được thu thập thông tin; đến hết năm 2027 cơ bản hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đối với các diện tích chưa có trong cơ sở dữ liệu.

Đến năm 2030, hệ thống pháp luật về đất đai phải được hoàn thiện đồng bộ, thống nhất, phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; bảo đảm đất đai được quản lý chặt chẽ, khai thác, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững, phân bổ công bằng, hợp lý, gia tăng giá trị và đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước.

Đây là định hướng rất quan trọng nhằm hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai, từng bước minh bạch hóa thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, một trong những nội dung nổi bật của Nghị quyết số 21 là việc tập trung xử lý dứt điểm các tồn tại, vướng mắc kéo dài trong quản lý, sử dụng đất.

Theo đó, Đảng ủy Chính phủ và Đảng ủy Quốc hội được giao xây dựng, trình Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm về cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng triển khai hoặc không thể chuyển nhượng. Nguyên tắc tài chính của việc mua lại dựa trên nguyên tắc "tính đúng, tính đủ, hợp lý chi phí đầu vào của chủ đầu tư" và "không bao gồm địa tô chênh lệch" (nhằm giảm chi phí cho Nhà nước).

Theo luật sư Đỉnh, đây là giải pháp "kép" giúp tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường bất động sản, xử lý nợ xấu dự án tồn đọng, đồng thời tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để giải quyết nhu cầu an sinh xã hội.

Với hàng loạt các định hướng mới cùng sự vào cuộc quyết liệt, khẩn trương của cả hệ thống chính trị và tinh thần đổi mới, sáng tạo, nhiều chuyên gia tin tưởng, nghị quyết sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng của quốc gia, tạo động lực và mở ra giai đoạn phát triển mới cho đất nước.