Nghịch lý bất động sản tại Đông Nam Á

Một "gara trên không" trong khu chung cư cao cấp ở Bangkok. Ảnh: Richmont's, Christie's International Real Estate.

Khách hàng của Daniel Ho muốn những thứ tốt đẹp nhất: Bất động sản trong khu dân cư cao cấp, penthouse với tầm nhìn toàn cảnh và chỗ đậu xe trên cao ở Bangkok, Jakarta, Kuala Lumpur và Manila.

Trong khi đó, khách hàng của Charoen Kijvekin lại là những người Thái Lan mắc nợ tìm cách chuộc lại nhà bị tịch thu và đấu giá, hoặc những gia đình bấu víu vào thị trường bất động sản để hiện thực hóa ước mơ sở hữu nhà ở.

Trên khắp Đông Nam Á, trong khi người giàu đang vung tay cho bất động sản đắt đỏ, người mắc nợ vật lộn giữ mái ấm sau mất việc hoặc khủng hoảng gia đình.

“Hầu hết khách hàng của tôi đều mất việc. Nếu họ không thể trả nợ đúng hạn, ngân hàng sẽ tịch thu nhà. Đó là lúc họ tìm tới tôi”, ông Charoen - 68 tuổi, chủ công ty JZD Asset Management chuyên cung cấp khoản vay giá rẻ cho người bị ngân hàng từ chối - chia sẻ.

JZD Asset Management sẽ mua lại những ngôi nhà bị tịch thu ở phiên đấu giá và bán lại cho chủ sở hữu, cho phép họ vay với lãi suất thấp hơn hầu hết ngân hàng.

Chung cư hạng sang mọc lên như nấm

Theo South China Morning Post, một số nền kinh tế Đông Nam Á bất bình đẳng nhất trên thế giới. Tại Thái Lan, 10% người giàu nhất nắm giữ hơn 70% tổng tài sản. Tại Philippines, tài sản của 50 gia đình giàu nhất chiếm gần 1/5 toàn bộ nền kinh tế.

Trong khi đó, tầng lớp trung lưu chịu áp lực lớn hơn bao giờ hết. Mỗi tháng trôi qua, khoản nợ lại tăng thêm, khiến viễn cảnh bị tịch thu nhà cửa rõ ràng hơn bao giờ hết. Năm 2025 chứng kiến nhiều khó khăn hơn khi thuế quan Mỹ ảnh hưởng đến tăng trưởng, cạnh tranh giá rẻ từ Trung Quốc làm giảm lợi nhuận của doanh nghiệp nhỏ còn tình trạng mất việc làm tăng trong bối cảnh công nghệ trí tuệ nhân tạo đe dọa công việc văn phòng từng được coi là an toàn.

Dẫu vậy, tầng lớp thượng lưu vẫn tiếp tục giàu có, với số lượng triệu phú tăng kỷ lục. Theo Báo cáo Tài sản năm 2025 của công ty tư vấn bất động sản toàn cầu Knight Frank, có hơn 850.000 người ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương có giá trị tài sản ròng ít nhất 10 triệu USD.

Bắc Mỹ vẫn có mật độ người siêu giàu cao nhất, nhưng châu Á dần bắt kịp. Đến năm 2028, khu vực này được dự báo có khoảng 930.000 người thuộc nhóm tài sản ròng cao.

Khu căn hộ Aurelia Residences tại Metro Manila. Công trình đã hoàn thành xây dựng vào năm 2024. Ảnh: KMC Savills.

Khi tài sản tăng vọt, các nhà phát triển đang làm thay đổi diện mạo các thành phố.

Trên đại lộ Ayala của Manila, những căn penthouse siêu sang bán với giá hơn 7 triệu USD, còn khu căn hộ cao cấp Aurelia Residences bán ít nhất hơn 6.000 USD/m2. Điều này biến thủ đô Philippines vươn lên vị trí thứ hai toàn cầu về tăng trưởng giá bất động sản hạng sang năm 2024, theo chỉ số Prime Global Cities của Knight Frank.

Theo ông Ho, Thái Lan dẫn đầu khu vực về phát triển bất động sản hạng sang.

Tòa tháp Porsche Design Tower ở Bangkok, dự kiến khai trương vào năm 2028, lắp đặt “gara trên không”, với thang máy tự động đưa siêu xe đậu ngay phòng khách ngăn bởi một bức tường kính.

“Nhìn chung, người mua coi các khu dân cư cao cấp có thương hiệu là khoản đầu tư an toàn tương đối an toàn. Hầu hết họ mua để ở, hoặc cho thuê”, ông Ho - CEO Juwai IQI, công ty chuyên tìm kiếm nhà ở thứ hai cho khách châu Á trên khắp Đông Nam Á - cho biết.

Thủ đô Bangkok nổi bật với các dự án phát triển đa chức năng, gồm cửa hàng bán lẻ cao cấp, khách sạn và nhà hàng, cùng với penthouse trị giá hàng triệu USD.

One Bangkok, khu phức hợp trị giá 3,2 tỷ USD khởi công năm 2024, là ví dụ điển hình cho thấy các nhà phát triển đang khai thác sự giàu có đổ về các thành phố Đông Nam Á.

Gánh nợ, nhà bị tịch thu

Tuy nhiên, tầng lớp trung lưu đang gánh nợ ở Đông Nam Á lại chứng kiến bức tranh khác.

Cục Thi hành án Pháp luật Thái Lan - cơ quan chính phủ chủ yếu giải quyết tranh chấp nợ - báo cáo số vụ tịch thu nhà tăng 210% trong năm 2025 so với năm 2024, khi tăng trưởng kinh tế chậm lại chỉ còn từ 1-1,8%. Khoảng 1/5 số nhà bị tịch thu được đấu giá dưới 1 triệu baht (31.000 USD) - một dấu hiệu cho thấy áp lực với người mua thuộc tầng lớp trung lưu thấp.

Trên toàn quốc, gần 190.000 bất động sản cũ được mua bán trong năm 2025, tăng khoảng 1/3 so với năm 2024 do áp lực nợ đẩy nhiều nhà vào thị trường giao dịch.

Ông Charoen mang đến cho các gia đình cơ hội mua lại nhà bằng khoản vay lãi suất cố định 6%/năm, hoặc 0,5%/tháng cho mỗi 1 triệu baht. Tuy nhiên, ông cũng giúp khách hàng tìm kiếm các nguồn thu nhập mới, dạy họ các kỹ năng và chỉ cho họ cách kinh doanh nhỏ, đứng dậy từ thất bại.

Nhiều khách sạn của ông Charoen ở độ tuổi 40-50, gần đây bị sa thải và rất mong được giữ lại nhà. Năm 2024, nợ hộ gia đình ở Thái Lan giảm xuống dưới 90% GDP lần đầu tiên sau khoảng 3,5 năm và kể từ đó tiếp tục giảm, dù giới chức cảnh báo con số này vẫn ở mức cao nguy hiểm.

Những ngôi nhà ở George Town, bang Penang, Malaysia. Ảnh: Shutterstock.

Áp lực này cũng đè nặng lên những người có thu nhập trung bình trong khu vực. Wong - 25 tuổi, ở phía bắc Penang của Malaysia - đang trả góp 1/4 lương hàng tháng cho một căn nhà 3 phòng ngủ 72.000 USD.

“Có những tháng tài chính tôi rất eo hẹp. Tôi quản lý tiền lương và giữ chi tiêu trong khả năng. Đôi khi tôi hối tiếc vì với cùng số tiền đó mỗi tháng, tôi có thể mua được chiếc xe tốt hơn. Một cuộc sống xa hoa chắc chắn không nằm trong kế hoạch của tôi”, cô nói.

Theo số liệu của Cục Quản lý Phá sản Malaysia, gần 28.500 người tuyên bố phá sản từ năm 2021 đến tháng 10/2025, với các khoản vay mua nhà chiếm gần 2.350 trường hợp.

Tuy nhiên, ngoài khu vực nhà ở cao cấp, Đông Nam Á được cho là đang vật lộn với tình trạng dư thừa nhà ở tầm trung với giá dao động từ 67.000-100.000 USD, khi người mua gặp khó khăn trong tiếp cận tín dụng.

“Những xu hướng này phản ánh điểm yếu về cấu trúc trong hệ thống nhà ở và tín dụng trên toàn khu vực”, Ahmad Farhan Khairulannuar - nhà nghiên cứu chính sách xã hội tại Viện Nghiên cứu Chiến lược và Quốc tế của Malaysia - nhận định.

Singapore lại là ngoại lệ, với nguồn cung nhà ở bị kiểm soát chặt chẽ bởi Cơ quan Phát triển Đô thị của chính phủ. Để khôi phục cân bằng, ông Ahmad kêu gọi giới chức đóng vai trò tích cực hơn nữa trên thị trường.

“Chính phủ cần tái điều chỉnh ưu đãi cho các nhà phát triển, để khuyến khích nguồn cung nhà ở thực sự giá cả phải chăng mà không tiềm ẩn rủi ro”, ông nói.

Trí Ân