Nghiên cứu quy định hợp lý mức 'cọc' đấu giá quyền sử dụng đất

Đề xuất mức cọc từ 10-50% giá khởi điểm

Theo báo cáo của Cục Bổ trợ tư pháp, thực hiện ý kiến chỉ đạo của Tổng Bí thư và Công văn của Văn phòng Đảng ủy Chính phủ liên quan đến kết quả giám sát thường xuyên, nắm tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua và tổng hợp đề xuất, kiến nghị trong thời gian tới thì Bộ Tư pháp có trách nhiệm hoàn thiện thể chế các nhóm vấn đề, nhiệm vụ gồm: nghiên cứu sửa đổi ngay quy định nâng mức tiền đặt trước của cá nhân tham gia đấu giá từ tối đa 20% lên 50%; bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá có thời hạn hoặc cấm tham gia đấu giá (khi bỏ cọc lần thứ 2 trở lên); xem xét, xử lý hình sự đối với trường hợp trúng đấu giá nhưng bỏ cọc; nâng mức xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự khi tham gia đấu giá đối với trường hợp vi phạm khác (quân xanh, quân đỏ, thông đồng để dìm giá, không trả giá hoặc nâng giá…).

Thực tiễn thời gian qua cho thấy có tình trạng lợi dụng hoạt động đấu giá tài sản, trả giá cao bất thường sau đó không nộp tiền trúng đấu giá (“bỏ cọc”), thông đồng, dìm giá hoặc cấu kết thao túng giá trong đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương để trục lợi, gây ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an ninh, trật tự xã hội, tác động đến phát triển kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư, kinh doanh.

Tình trạng nêu trên xuất phát từ một số nguyên nhân chính như: giá khởi điểm thấp so với giá thị trường do đó tiền đặt cọc tham gia đấu giá thấp (tối đa 20%) đã dẫn đến tình trạng nhiều người dân, nhà đầu tư không có nhu cầu sử dụng đất cũng tham gia đấu giá nhằm mục đích kiếm lợi nhuận.

Giá khởi điểm thấp dẫn đến trúng đấu giá cao gấp 20 - 30 lần so với giá khởi điểm; thời gian nộp tiền trúng đấu giá tương đối dài cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhiều người dân, nhà đầu tư tham gia đấu giá để tìm kiếm lợi nhuận; tình trạng khan hiếm nguồn cung đất nền tại Hà Nội dẫn đến giá đất tăng đột biến; một bộ phận cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá cố tình “thổi giá” nhằm mục đích trục lợi.

Vì vậy, cần thiết ban hành các quy định để kịp thời xử lý tình trạng này, qua đó góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, phục vụ hiệu quả cho phát triển kinh tế - xã hội. Trong bối cảnh Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 206/2025/QH15 về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật thì việc xây dựng Nghị quyết của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai là rất cần thiết, nhằm kịp thời khắc phục khó khăn, vướng mắc, khơi thông nguồn lực trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, phục vụ hiệu quả công tác quản lý nhà nước, phát triển kinh tế - xã hội.

Dự thảo Nghị quyết quy định, trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân, trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tối thiểu là 10% và tối đa là 50% giá khởi điểm.

Về xử lý vi phạm người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất, dự thảo Nghị quyết nêu rõ: Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở cho cá nhân vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy thì ngoài việc bị cấm tham gia đấu giá, còn có trách nhiệm thanh toán đầy đủ chi phí tổ chức đấu giá, giá dịch vụ đấu giá tài sản và các chi phí liên quan khác của cuộc đấu giá đó theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất…

Cần đảm bảo khả năng áp dụng thực tiễn và hiệu quả quản lý nhà nước

Tại cuộc họp, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú cho rằng, cần cân nhắc đề xuất cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm, bởi Điều 70 của Luật Đấu giá tài sản hiện hành chỉ áp dụng biện pháp cấm đối với các trường hợp liên quan đến dự án đầu tư và khai thác khoáng sản. Bên cạnh đó, việc nâng mức tiền đặt cọc lên đến 50% được coi là một biện pháp răn đe rất mạnh mẽ. Người tham gia sẽ không dám bỏ cọc vì sẽ mất một khoản tiền rất lớn. Do đó, việc bổ sung hình phạt cấm tham gia là không cần thiết.

Quang cảnh cuộc họp. (Ảnh: PV)

Về các loại phí và tiền đặt cọc, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú một lần nữa nhấn mạnh, khi đã có quy định về tiền đặt cọc cao và bị mất khi bỏ cọc thì việc thu thêm các khoản phí khác là không có nhiều giá trị và chỉ làm phức tạp thêm vấn đề. Thứ trưởng tán thành việc nâng mức đặt cọc tối thiểu từ 20% đến 50% là hợp lý và đủ sức răn đe.

Thứ trưởng Phan Chí Hiếu tán thành về việc không nên mở rộng quy định về cấm người bỏ cọc tham gia đấu giá, khi Luật hiện hành chỉ áp dụng biện pháp cấm trong hai lĩnh vực hẹp là dự án đầu tư và khai thác khoáng sản. Tuy nhiên, Thứ trưởng Phan Chí Hiếu băn khoăn với đề xuất nâng mức cọc tối đa lên 50%. Ông cho rằng nếu áp dụng mức này, các địa phương sẽ có xu hướng áp dụng mức kịch trần, dẫn đến hậu quả là không có người tham gia đấu giá hoặc chỉ có các doanh nghiệp lớn, chuyên đi đấu giá để bán lại tham gia, có thể làm gia tăng tình trạng trục lợi.

Theo ông, nguyên nhân chính của việc bỏ cọc là do giá khởi điểm quá thấp so với giá thị trường nên ông kiến nghị tập trung vào việc định giá khởi điểm sát với giá thị trường, khi đó mức cọc 20% cũng đã là một khoản tiền rất lớn mà không ai dám bỏ. Đồng thời, quy định mức cọc hợp lý, linh hoạt và nên giao quyền quyết định mức cọc cụ thể cho bên có tài sản đấu giá, nghiên cứu áp dụng các chế tài bổ sung theo pháp luật dân sự như bồi thường thiệt hại, chi trả các chi phí phát sinh để tăng trách nhiệm của người trúng đấu giá.

Đối với phạm vi của dự thảo, Bộ trưởng Nguyễn Hải Ninh nhất trí việc dự thảo Nghị quyết chỉ tập trung giải quyết, xử lý các khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho những người tham gia một cách minh bạch và hạn chế tiêu cực, lợi dụng, trục lợi. Bộ trưởng yêu cầu rà soát kỹ lưỡng các khó khăn, vướng mắc trên thực tiễn và từ quy định pháp luật để đề xuất các giải pháp, quy định cụ thể trong dự thảo Nghị quyết theo hướng tiếp thu tinh thần và mục tiêu từ chỉ đạo của cấp trên, nhưng khi thiết kế về mặt pháp lý và kỹ thuật thì phải có trách nhiệm và chủ động giải trình những điểm không hợp lý, nếu có.

Lưu ý hiện nay Luật Quản lý thuế đang được sửa đổi và dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, Bộ trưởng đề nghị quá trình xây dựng, thiết kế quy định pháp luật về thuế phải tính toán đầy đủ đến những vấn đề thực tiễn đang phát sinh, có thể xem xét hiệu lực thi hành sớm hơn để đáp ứng yêu cầu quản lý. Đồng thời, cần bổ sung các quy định liên quan đến tiền đặt cọc, thời hạn đóng thuế, cơ chế bồi thường và xử lý các dự án đầu tư bất động sản, nhằm bảo đảm tính khả thi và công bằng. Riêng về tiền đặt cọc, Bộ trưởng yêu cầu, việc quyết định mức cụ thể sẽ do các bên chủ quản tài sản quyết định.

Bộ trưởng chỉ đạo rà soát lại tất cả các nội dung để sớm hoàn thiện dự thảo Nghị quyết trên cơ sở tiếp thu đầy đủ tinh thần chỉ đạo, song khi cụ thể hóa thành quy định, chính sách phải hết sức chặt chẽ, có cơ sở pháp lý rõ ràng, đảm bảo khả năng áp dụng thực tiễn và hiệu quả quản lý nhà nước.

Thục Quyên