NGHIÊN CỨU TẠO LẬP QUỸ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỂ HỖ TRỢ NGƯỜI THU NHẬP THẤP

Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” đã được Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023. Để đạt được mục tiêu này, nhiều chuyên gia, đại biểu Quốc hội (ĐBQH) cho rằng, trong dự thảo Luật Nhà ở xã hội (sửa đổi) gồm 13 chương, 196 điều sẽ tiếp tục được Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 6 tới nên có chính sách về tạo lập Quỹ Phát triển nhà ở xã hội.

Quốc hội sẽ tiếp tục thảo luận về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 6 tới.

Sau khi tham khảo các quốc gia có kinh nghiệm trong việc phát triển và khai thác hiệu quả nhà ở xã hội, luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm (Đoàn Luật sư Tp.Hà Nội) nhận thấy rằng các quốc gia đều thành lập một quỹ riêng dành cho nhà ở xã hội và đưa ra những chính sách rõ ràng, quy định cụ thể về mục đích và chức năng của quỹ dành cho nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, là những quy định về cơ chế hình thành nguồn vốn và cơ chế vận hành của quỹ, nhằm phục vụ đặc thù của các đối tượng liên quan đến nhà ở xã hội.

Luật sư Trương Anh Tú dẫn chứng nhà ở xã hội tại Hàn Quốc được hỗ trợ đầu tư xây dựng từ nhiều nguồn tài chính và từ các quỹ tài chính Chính phủ. Hay tại Nhật Bản, đối với các nguồn vốn cho các dự án hỗ trợ nhà ở được đầu tư xây dựng và mua bởi chính quyền địa phương thì chính quyền địa phương và Chính phủ hỗ trợ 50% chi phí xây dựng, trái phiếu địa phương được chi trả cho tiền đất.

Tại Anh Quốc, Hiệp hội nhà ở là tổ chức phi lợi nhuận, xây dựng và quản lý quỹ nhà ở xã hội. Tổ chức này được Chính phủ hỗ trợ vốn (chiếm đa số) thông qua Cục Nhà ở xã hội, phần còn lại được huy động từ ngân hàng, tư nhân, tiền quyên góp từ Hội từ thiện và tôn giáo, mỗi địa phương đều có một Hiệp hội Nhà ở. Tại Philipines, trợ cấp nhà cho đối tượng thu nhập thấp thông qua khoản vay mua nhà từ hệ thống cung cấp dịch vụ nhà ở của Chính phủ hoặc thông qua quỹ bảo hiểm.

Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm (Đoàn Luật sư Tp.Hà Nội).

Như vậy, những quốc gia được đánh giá thành công trong việc quản lý và xây dựng nhà ở xã hội đã áp dụng những chính sách tốt về Quỹ Phát triển nhà ở xã hội và thiết lập các nguồn quỹ phục vụ cho nhà ở xã hội từ nhiều năm trước. Việc thành lập các nguồn quỹ cho phát triển nhà ở xã hội là điều kiện tiên quyết để đạt được thành tựu như các quốc gia phát triển trong lĩnh vực nhà ở.

Theo luật sư Trương Anh Tú, Việt Nam cần thiết phải tạo lập các nguồn quỹ dành cho việc đầu tư xây dựng các công trình nhà ở xã hội và tạo được nguồn vốn với lãi suất vay ưu đãi hỗ trợ chủ đầu tư cũng như người mua, thuê mua nhà ở xã hội. Vì vậy, cần bổ sung vào Điều 77 của dự thảo Luật Nhà ở xã hội (sửa đổi) quy định về Hình thức phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, Nhà nước tạo lập Quỹ Phát triển nhà ở xã hội và quỹ này phải được trích từ nguồn Ngân sách Nhà nước. Ngoài nhiệm vụ chính là đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, quỹ này có nhiệm vụ ủy thác cho các Ngân hàng tiến hành cho chủ đầu tư hoặc người mua, thuê mua nhà ở xã hội vay vốn với mức lãi suất ấn định chỉ bằng chi phí vận hành quỹ, chi phí vận hành khoản vay và không phải là lãi suất để kiếm lời của các tổ chức tín dụng.

Chính sách ưu đãi về tài chính của chủ đầu tư để xây dựng nhà ở xã hội có tác dụng giúp giảm chi phí vốn cho chủ đầu tư từ đó giảm giá bán căn hộ cho người mua. Chính sách ưu đãi vốn vay cũng giúp tăng động lực cho các chủ đầu tư tham gia đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội, từ đó đẩy mạnh phát triển nguồn cung nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của xã hội.

Việc người thu nhập thấp có được nhà ở xã hội cần được quan tâm nhiều hơn (ảnh minh họa: Internet).

Như vậy, nhất định nguồn vốn cho vay đối với chính sách nhà ở xã hội phải hình thành từ nguồn Quỹ Phát triển nhà ở xã hội hoặc từ ngân sách Nhà nước, không thể xuất phát từ nguồn vốn của Ngân hàng thương mại như hiện nay. Cụ thể, mức lãi suất vay tại ngân hàng thương mại hiện nay là từ 15% đến 18%, vay ưu đãi của Nhà nước mức lãi suất cũng là 8,2% trở lên. Thêm vào đó, thủ tục xin vay ưu đãi rườm rà, phải qua nhiều khâu mới dược phê duyệt. Trong đó, thời gian thông thường để hình thành một dự án nhà ở xã hội phải mất tối thiểu khoảng thời gian là 10 năm.

Với thời gian như vậy, với mức lãi suất trên 8% thì giá nhà từ giá vốn sẽ tăng từ “một đồng lên hai, ba đồng” (chưa tính đến các chi phí vận hành khác). Nếu không có chính sách được ưu đãi về vốn vay phù hợp cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội và người mua nhà ở xã hội thì chính sách phát triển nhà ở xã hội của Nhà nước bị triệt tiêu hoàn toàn giá trị tốt đẹp, mục đích của chế độ an sinh xã hội cũng không đạt được. Chính sách ưu đãi về tài chính đối với người có nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội như mua, thuê mua,… còn giúp tăng khả năng tiếp cận với nhà ở xã hội của các hộ gia đình có thu nhập thấp, đặc biệt là những người chưa có điều kiện vay vốn từ các ngân hàng thương mại.

Đại biểu Phạm Đức Ấn – Đoàn ĐBQH Tp.Hà Nội.

Đồng thuận với việc thành lập Quỹ Phát triển nhà ở, đại biểu Phạm Đức Ấn – Đoàn ĐBQH Tp.Hà Nội nêu quan điểm: Để các dự án phát triển được thực hiện nhanh chóng, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và thuận tiện trong giao thông thì rõ ràng với nguồn cung dồi dào, giá nhà ở ổn định sẽ tránh được đầu cơ đẩy giá nhà lên cao và gây rất nhiều tiêu cực, hệ lụy cho xã hội trong điều kiện hiện nay. Tất nhiên, khó khăn nhất là vấn đề kinh phí nên phải giao quyền phát hành trái phiếu để phục vụ phát triển nhà ở, đặc biệt là thành lập quỹ phát triển nhà ở. Trong giai đoạn đầu, nợ ngân sách địa phương có thể tăng lên do đền bù giải phóng mặt bằng, nhưng sau này khi có các dự án gối đầu thì rõ ràng những nội dung này sẽ phát huy tác dụng thì việc triển khai sẽ tốt hơn.

Thông qua việc thành lập Quỹ phát triển nhà ở, các ĐBQH, chuyên gia hy vọng rằng, tiến độ xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội sẽ được triển khai trong thực tiễn, góp phần “an cư lạc nghiệp” cho các đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp./.

Bích Lan