Ngoài mã định danh cần thêm hợp đồng điện tử BĐS để hạn chế đầu cơ, lướt sóng

Quản lý thị trường bất động sản bằng "sổ đỏ" nhiều hạn chế

Nghị định 357 của Chính phủ quy định, kể từ ngày 1/3, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ được vận hành đồng bộ. Trong đó mỗi bất động sản như nhà riêng lẻ, chung cư, sản phẩm trong dự án sẽ có một mã định danh điện tử riêng. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, cần thêm hợp đồng định danh điện tử để bổ trợ cho quy định trên.

Trao đổi với PV Tiền Phong, TS. Nguyễn Văn Lộc - Chuyên gia Kinh tế Trường Đại học Kinh tế cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua liên tục rơi vào vòng xoáy sốt - đóng băng - sốt trở lại. Giá nhà đất tăng nhanh, đầu cơ lan rộng, trong khi cơ quan quản lý gặp khó khăn trong việc nắm bắt chính xác giao dịch và điều tiết thị trường. Một trong những nguyên nhân cốt lõi nằm ở mô hình quản lý vẫn dựa nặng vào “sổ đỏ” - công cụ pháp lý quan trọng nhưng đã bộc lộ nhiều hạn chế trong bối cảnh kinh tế số.

“Sổ đỏ xác nhận quyền sở hữu sau khi giao dịch đã hoàn tất, mang tính hậu kiểm. Trong khi đó, các thông tin quan trọng nhất của thị trường như thời điểm giao dịch, giá trị thực, tần suất mua bán lại không được ghi nhận đầy đủ và kịp thời. Điều này khiến chính sách thuế thiếu dữ liệu, khó phân biệt đầu cơ với nhu cầu ở thật, và gần như không thể quản lý thị trường theo hành vi", ông Lộc nói.

Ông Lộc cho rằng, trong bối cảnh đó, chuyển từ mô hình “sổ đỏ” sang “hợp đồng điện tử có xác thực pháp lý” không chỉ là cải tiến thủ tục hành chính, mà là một cải cách thể chế có thể làm thay đổi căn bản cách quản lý thị trường bất động sản.

Khác với sổ đỏ, chỉ phản ánh trạng thái sở hữu sau giao dịch, hợp đồng điện tử có xác thực pháp lý cho phép ghi nhận và xác thực giao dịch ngay tại thời điểm phát sinh. Mọi thông tin cốt lõi như chủ thể tham gia, thời gian ký kết, giá trị chuyển nhượng và phương thức thanh toán đều được định danh và lưu vết tức thời trên hệ thống số. Nhờ đó, Nhà nước không còn chạy theo các biến động đã xảy ra, mà có thể theo dõi thị trường theo thời gian thực, chủ động quản lý rủi ro, kiểm soát đầu cơ và thiết kế chính sách thuế sát với hành vi giao dịch thực tế.

Hợp đồng điện tử hạn chế đầu cơ, lướt sóng

Ông Lộc cho biết thêm, hợp đồng điện tử mua bán bất động sản giải quyết bài toán thị trường đang nhiều bất cập hiện nay.

Thứ nhất, việc xác định chính xác thời điểm phát sinh quyền sở hữu là yếu tố then chốt để áp dụng các chính sách thuế bất động sản hiện đại, đặc biệt là thuế theo thời gian nắm giữ. Khi thời điểm sở hữu được ghi nhận minh bạch, cơ quan quản lý có thể phân biệt rõ giao dịch ngắn hạn mang tính đầu cơ với giao dịch dài hạn phục vụ nhu cầu ở thực. Nhờ đó, chính sách thuế có thể hạn chế đầu cơ, lướt sóng mà không tạo thêm áp lực cho người dân mua nhà để ở.

Thứ hai, ghi nhận đúng giá giao dịch là mấu chốt để chống thất thu thuế. Tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế đã tồn tại nhiều năm, không chỉ do ý thức tuân thủ mà còn vì thiếu dữ liệu kiểm soát. Hợp đồng điện tử cho phép ghi nhận thống nhất giá trị giao dịch và liên thông với hệ thống ngân hàng, thanh toán. Khi giá trị thực được kiểm chứng, tình trạng “hai giá” sẽ từng bước được khắc phục. Điều này không chỉ giúp tăng hiệu quả thu thuế mà còn tạo nền tảng xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường.

Thứ ba, hợp đồng điện tử góp phần hình thành cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch bất động sản. Dữ liệu tập trung, chuẩn hóa và cập nhật liên tục giúp cơ quan quản lý theo dõi diễn biến thị trường, nhận diện sớm dấu hiệu đầu cơ, sốt giá hay bong bóng bất động sản. Đây là nền móng quan trọng để điều hành thị trường theo hướng minh bạch, chủ động và bền vững.

Đồng quan điểm,TS. Phạm Ngọc Hương Quỳnh - Chuyên gia Kinh tế trường Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, để hợp đồng điện tử thực sự trở thành công cụ quản lý hiệu quả thị trường bất động sản, cần hội tụ bốn điều kiện mang tính thực thi rõ ràng. Trước hết, pháp luật phải xác lập dứt khoát giá trị pháp lý đầy đủ của hợp đồng điện tử trong giao dịch bất động sản, coi đây là căn cứ chính thức để xác định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ, thay vì chỉ là phương thức hỗ trợ.

Điều này đòi hỏi sự thống nhất giữa Luật Giao dịch điện tử với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đặc biệt trong việc công nhận dấu thời gian điện tử là mốc pháp lý duy nhất để tính thời gian sở hữu.

Bên cạnh đó, hệ thống đăng ký và lưu trữ hợp đồng điện tử phải được tổ chức tập trung ở cấp quốc gia, tránh tình trạng mỗi địa phương, mỗi ngành sử dụng một nền tảng riêng lẻ. Mỗi giao dịch cần được định danh, không thể chỉnh sửa và tự động liên thông với cơ quan thuế, công chứng và ngân hàng.

Hơn nữa, quy trình nghiệp vụ phải được chuẩn hóa, từ ký kết, xác thực, thanh toán đến đăng ký biến động, nhằm loại bỏ các khoảng trống có thể bị lợi dụng để kê khai sai thời điểm hoặc giá giao dịch.

"Chính sách cần được triển khai theo lộ trình thí điểm rõ ràng, ưu tiên các đô thị lớn và phân khúc giao dịch phổ biến, song song với truyền thông minh bạch để tạo sự đồng thuận xã hội và giảm tâm lý e ngại thay đổi", bà Quỳnh nói.

Ngọc Mai