Ngóng cơ chế mới xử lý dự án 'treo'

Cả nước hiện có hàng trăm dự án đang gặp vướng mắc liên quan tới đất đai. Ảnh: Dũng Minh.

Những kỳ vọng mới

Tâm điểm chú ý của tuần này là vào ngày họp cuối cùng của Kỳ họp thứ 10 Quốc hội khóa XV (ngày 11/12/2025), các đại biểu dự kiến bấm nút thông qua dự thảo Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2024.

Dù còn những vấn đề gây tranh luận trong quá trình lấy ý kiến, thảo luận tại hội trường và cả ý kiến góp ý bên ngoài nghị trường, nhưng tựu chung lại các nội dung chính liên quan đến bảng giá đất, phân bổ chi phí, các nút thắt trong cơ chế thu hồi đất và bồi thường cơ bản đã được cơ quan soạn thảo tiếp thu cũng như bổ sung các nội dung cần thiết, đảm bảo sự kế thừa của Luật Đất đai 2024 và tính linh hoạt trong bối cảnh mới của thị trường.

Nhấn mạnh trong nhiều cuộc chia sẻ tham luận gần đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch GP-Invest cho rằng, chưa bao giờ chứng kiến cơ quan quản lý nhà nước thay đổi mạnh mẽ, cầu thị và quyết liệt như lần này, đặc biệt trong việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý và thủ tục hành chính cho ngành xây dựng và bất động sản.

Sự thay đổi này thể hiện qua việc đề xuất đơn giản hóa thủ tục và có những hành động cụ thể nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoạt động hiệu quả hơn, giảm thiểu rủi ro chôn vốn, mất cơ hội thị trường khiến các phương án kinh doanh bị xáo trộn, tạo gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.

Lãnh đạo một doanh nghiệp đang triển khai dự án tại Hà Nội cho hay, hiện tại, rủi ro đầu tư bất động sản vẫn còn lớn khi doanh nghiệp không thể dự toán các chi phí phát sinh do dự án bị kéo dài thời gian triển khai, đặc biệt liên quan đến vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng, cho dù đã hoàn thành tới 90% công đoạn.

“Để bù đắp chi phí bị đội lên cao do thời gian triển khai dự án kéo dài, doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán. Do đó, nếu không sớm có giải pháp xử lý kịp thời, gánh nặng này cuối cùng sẽ dồn lên vai người mua nhà”, vị lãnh đạo này nói.

Cùng với giải phóng mặt bằng là câu chuyện về giá đất, khi nguyên tắc “định giá đất theo thị trường” lại trở thành “điểm nghẽn lớn nhất” của Luật Đất đai 2024. Việc xác định giá đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất và bồi thường khi thu hồi đất trở nên “vô kế khả thi” khi khái niệm “giá thị trường” trở nên mơ hồ.

Thực tế, việc tìm được đơn vị tư vấn “dũng cảm đi định giá đất” ở các địa phương luôn là bài toán khó, trong khi các hội đồng thẩm định của UBND luôn đối mặt với nỗi lo trách nhiệm “giá đất được chốt chưa tiệm cận giá thị trường”, dẫn đến kéo dài thời gian xác định giá đất.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, công tác định giá đất kéo dài khiến hơn 100 dự án tại TP.HCM chưa được xác định tiền sử dụng đất, làm chậm thu ngân sách, cản trở đầu tư và làm đình trệ thị trường nhà ở. Đa số là dự án nhà ở thương mại và khu đô thị đang chờ thông báo tiền sử dụng đất hoặc tiền sử dụng đất bổ sung, nhiều trường hợp bị “treo” từ 5-8 năm.

Tương tự, tại Hà Nội, báo cáo mới nhất gửi HĐND Thành phố kết quả thực hiện Nghị quyết số 04/NQ-HĐND ngày 8/4/2022 về xử lý các dự án vốn ngoài ngân sách chậm triển khai trên địa bàn cho thấy, tính đến ngày 5/11/2025, Thành phố đã xử lý dứt điểm 439 dự án, tương đương 61,66% trong toàn bộ 712 dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai đã được rà soát, thanh tra, kiểm tra, hậu kiểm và phân loại xử lý.

Trong đó, hơn 70% trong tổng số 273 dự án còn lại nằm ở các vướng mắc liên quan đến quy hoạch, xác định giá đất, chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng, chưa được bàn giao mốc giới trên thực địa, vi phạm về trật tự xây dựng.

“Trong hầu hết các trường hợp, nguyên nhân đến từ sự chậm trễ của cơ quan nhà nước trong việc quyết định giá đất, thẩm định nghĩa vụ tài chính hoặc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch - là những thủ tục doanh nghiệp không thể tự kiểm soát”, ông Châu cho hay.

Mở cơ chế để thúc đẩy thị trường

Tại nhiều cuộc họp tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản gần đây, quan điểm của một số bộ, ngành cho rằng, trước khi chờ được gỡ vướng, các doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình bằng cách bán bớt sản phẩm, tập trung nguồn lực tài chính để thực hiện những dự án có hiệu quả.

Tuy nhiên, để làm được điều này, vấn đề cốt lõi vẫn là hoàn thiện pháp lý dự án, vì nếu pháp lý chưa đầy đủ, doanh nghiệp sẽ không thể triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường, còn ngân hàng sẽ gặp khó trong việc tái cấu trúc nợ nên khó có thể cho vay thêm, tất cả những yếu tố này đều ảnh hưởng tới nguồn cung và dòng vốn vào thị trường bất động sản.

Nhiều thách thức khác cũng được chỉ ra khi triển khai Nghị quyết nếu được thông qua. Đầu tiên là tâm lý e ngại trách nhiệm của đội ngũ thực thi - điều từng làm chậm tiến độ nhiều dự án do cán bộ lo ngại rủi ro pháp lý.

Tiếp đến là câu chuyện đảm bảo quyền lợi người dân khi tiến hành thu hồi đất với diện tích đất thu hồi trên 75% có thể dẫn tới khiếu kiện; rủi ro định giá đất sai lệch khi dữ liệu chưa đầy đủ khiến giá đất bị đẩy lên bất hợp lý hoặc ngược lại - thấp hơn thị trường, gây bất an, ảnh hưởng quyền lợi hợp pháp của người dân…

Tuy nhiên, dư luận và giới chuyên gia vẫn đặt kỳ vọng lớn vào Nghị quyết, bởi đây sẽ là cơ chế chuyển tiếp quan trọng cho Luật Đất đai 2024, góp phần khơi thông các dự án tồn đọng và giảm thiểu khiếu kiện kéo dài. Nghị quyết không chỉ giải quyết khó khăn trước mắt, mà còn tạo nền tảng pháp lý ổn định để Luật Đất đai vận hành hiệu quả hơn.

Vấn đề còn lại như ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes nhìn nhận, đó là các nghị quyết sẽ được triển khai ngay trong thực tiễn sau khi được Quốc hội thông qua, từ đó kích hoạt dòng vốn lưu thông, các dự án vướng thủ tục, dự án đang xây dựng dở dang được khởi công trở lại, lúc đó sẽ tự động “đánh thức” niềm tin thị trường.

Chỉ khi các quy định mới sớm đi vào cuộc sống thì mới nhanh chóng tháo gỡ được các vướng mắc, tạo thành một cơ chế pháp lý đồng bộ, toàn diện về đầu tư bất động sản, khơi thông nguồn lực đất đai và tạo nguồn cung nhà ở mới ra thị trường. Khi nguồn cung tăng cao, cơ hội hiện thực hóa giấc mơ an cư của người dân sẽ rõ hơn.

Nhìn chung, cốt lõi của mọi điều chỉnh về đất đai vẫn phải tuân thủ nguyên tắc: Phát triển kinh tế không được đánh đổi bằng công bằng xã hội. Sự bền vững của thị trường bất động sản và hiệu quả sử dụng đất phụ thuộc lớn vào cách cân bằng hài hòa 2 giá trị này.

Việt Dương