Người dân được quyền tách thửa khi đủ điều kiện theo quy định

Nhu cầu đất ở tăng là đúng với thực tế. Chuyện “đời cha mua đất, đời con xây nhà” là chuyện bình thường

Khó kiểm soát thì dừng hoặc hạn chế?!

Theo công văn Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội gửi UBND các quận, huyện, thị xã và Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội liên quan tới việc đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước trong thực hiện thủ tục tách, hợp thửa đất. Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị thực hiện kiểm tra, rà soát, báo cáo về việc phân lô, chia tách thửa đất, san hạ đất để xây dựng hạ tầng đường giao thông trên địa bàn trong khoảng thời gian từ ngày 1-1-2017 đến 31-1-2022 đối với thửa đất có diện tích lớn hơn 500m2.

Trong thời gian UBND TP chưa có quy định cụ thể về điều kiện tách, hợp thửa đất, Sở TN-MT đề nghị tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, thửa đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Chỉ tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đất đối với thửa đất ở đảm bảo điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật hiện hành.

Tại Bình Phước, UBND TP Đồng Xoài cũng ban hành công văn hỏa tốc tạm dừng tách thửa đối với các thửa đất nông nghiệp và tăng cường công tác quản lý đất đai trên địa bàn. Trước đó, UBND tỉnh Khánh Hòa cũng ban hành văn bản bổ sung yêu cầu tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát các hồ sơ xin chuyển mục đích của hộ gia đình, cá nhân. UBND tỉnh này yêu cầu chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với các thửa đất nằm trong khu dân cư hiện có, đáp ứng được điều kiện hạ tầng khu vực, phù hợp quy hoạch sử dụng đất... đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Cùng với đó là nghiêm cấm việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các thửa đất nằm ngoài khu vực dân cư hiện có, dẫn đến hình thành các điểm dân cư mới chưa đáp ứng được điều kiện cơ sở hạ tầng khu vực, gây ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan trên địa bàn. Tại Bắc Giang, UBND tỉnh này cũng đã có văn bản giao Sở Xây dựng tăng cường thanh tra, kiểm tra, quản lý các sàn giao dịch và các DN kinh doanh bất động sản. Các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh sẽ phải thực hiện báo cáo định kỳ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản qua sàn và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin cung cấp. Tỉnh Vĩnh Phúc cũng đã quyết định sẽ không xem xét những đề xuất mới về chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Trong thực tế, việc đi gom đất rồi tách thửa phân lô diễn ra rầm rộ. Nhiều lô đất chỉ để mua đi bán lại kiếm lời không khai thác gì trên đất tạo “sốt đất ảo” tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn cho quy hoạch, phát triển kinh tế của địa phương. Việc phân lô, tách thửa đất nông nghiệp gây hệ lụy như giá đất ở địa phương tăng, găm giữ loại đất đó gây khó khăn cho các hoạt động đầu tư các dự án bất động sản, làm cho thị trường bất động sản hỗn loạn, nhà nhà người người mua đất, gom đất.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), Luật Đất đai 2003 và 2013 đều không quy định về tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở. Luật Đất đai 2013 chỉ quy định tách thửa đất ở tại nông thôn và tách thửa đất ở tại đô thị. Nhưng, tại Nghị định 43 lại quy định UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Quy định này đã cho phép tách thửa đối với từng loại đất, có thể hiểu là cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp… từ đó có thể dẫn đến tình trạng các đầu nậu, nhà đầu cơ lợi dụng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.

Chuyện “đời cha mua đất, đời con xây nhà”

Theo luật sư Đặng Văn Cường – Văn phòng luật sư Chính pháp, việc tạm dừng phân lô bán nền sẽ là một trong những biện pháp giảm cơn sốt đất hiện nay. Tuy nhiên, đây là giải pháp chỉ mang tính tạm thời: Việc các địa phương yêu cầu dừng phân lô bán nền vẫn chưa phải là giải pháp tối ưu. Bởi việc tạm dừng phân lô tác thửa là đúng nhưng chỉ mang tính tạm thời và chỉ nhằm hạn chế tình trạng này diễn ra. Nếu không có quy định chi tiết thì vừa ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng mà vừa không kiểm soát nổi việc phân lô tách thửa của người dân. Và các văn bản, quy định hiện hành vẫn tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau. Mỗi địa phương có cách áp dụng khác nhau.

Để giải quyết tình trạng này, trước hết chúng ta cần sửa từ chính Luật Đất đai, cần phải điều chỉnh, hoàn thiện các Luật, đặc biệt là Luật Đất đai. Luật Kinh doanh BDS quy định rõ và cụ thể cho hình thức mua bán này. Thứ 2, việc phân lô bán nền cần dựa trên cơ sở là có dự án quy hoạch 1/500 và có hạ tầng để được cơ quan có thẩm quyền thẩm định. Thứ 3 cần tăng cường các quy định phân lô bán nền khu vực giãn dân, nông thôn. Và cuối cùng cần quản lý việc tăng lô bán nền tách thửa, cần có cơ chế kiểm soát, giám sát, hậu kiểm và gắn chặt với trách nhiệm của chính quyền cơ sở.

GS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT đã từng phân tích rằng, chính quyền các cấp cơ sở như xã, phường, thị trấn... cần nâng cao trách nhiệm trong việc phát hiện các vi phạm liên quan đến đất đai. Giải pháp ở đây là ngay bản thân chính quyền cấp xã, phường, thị trấn là những người hiểu rất rõ khu đất đó có quy hoạch hay không; đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp. Luật Đất đai đã quy định chính quyền cơ sở không có thẩm quyền về đất đai nhưng có trách nhiệm phát hiện các sai phạm. Và nếu thuộc thẩm quyền xử lý thì cần xử lý ngay lập tức, còn nếu không sẽ cần đưa lên cấp cao hơn.

Nhu cầu đất ở tăng là đúng với thực tế. Chuyện “đời cha mua đất, đời con xây nhà” là chuyện bình thường. Cha mẹ chia đất cho con cái cần có sự được phép phân lô, chia thửa cho rõ ràng về mặt pháp lý, tránh tình trạng mâu thuẫn gia đình từ đất đai. Đây là một nhu cầu thực sự chính đáng.

Theo phân tích của các luật sư, quy định của Luật Đất đai, người dân được quyền tách thửa khi đủ điều kiện theo quy định. Tuy nhiên, Điều 41, Nghị định 43/2013 của Chính phủ quy định rõ, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê thì cá nhân người sử dụng đất không thực hiện việc phân lô bán nền, mà chỉ có những chủ đầu của các dự án xây dựng mới được thực hiện việc này.

Ngô Sơn