Người mua nhà hình thành trong tương lai cần biết để tránh rủi ro

Hôm nay (9-5), trường Đại học Luật TP.HCM phối hợp với Hội Công chứng viên TP.HCM tổ chức hội thảo khoa học với chủ đề “Đảm bảo an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản”.

Tham gia hội thảo có GS.TS Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường), ông Nguyễn Thanh Bình (Cục trưởng Cục Công tác phía Nam), ông Huỳnh Văn Hạnh (Giám đốc Sở tư pháp TP.HCM), ông Quách Hữu Thái (Phó Chánh TAND TP.HCM), Viện sĩ, PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện (Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM)...

PGS.TS Bùi Xuân Hải (Phó hiệu trưởng Trường Đại học Luật TP.HCM) phát biểu tại hội thảo. Ảnh: YC

Phát biểu khai mạc, PGS.TS Bùi Xuân Hải (Phó hiệu trưởng Trường Đại học Luật TP.HCM) cho biết hội thảo nhằm tạo diễn đàn pháp lý để trao đổi những vấn đề lý luận, những quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về BĐS và công chứng trong hoạt động BĐS. Đồng thời, hội thảo nhằm tìm ra các cơ chế, các biện pháp để ngăn ngừa và hạn chế các rủi ro liên quan đến các giao dịch BĐS.

Trình bày tại hội thảo, TS Lưu Quốc Thái (trường Đại học Luật TP.HCM) cho rằng hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có nhiều rủi ro cho người mua. Cụ thể, rủi ro lớn nhất của người mua là mất tiền nhưng không nhận được nhà. Vì đây là kiểu “mua nhà trên giấy” hay còn gọi là mua “lúa non” nên sản phẩm có thể không hình thành. Ngoài ra, khách hàng có thể không được nhận nhà theo đúng tiến độ và chất lượng như đã thỏa thuận...

TS Lưu Quốc Thái (trường Đại học Luật TP.HCM) trình bày tham luận tại hội thảo. Ảnh: YC

Theo TS Thái, các biện pháp mang tính phòng ngừa để bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai đã được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS 2014. Về các kiến nghị đối với các biện pháp này, theo TS Thái, đối với biện pháp bảo lãnh ngân hàng để bảo đảm quyền lợi của khách hàng nên bổ sung các quy định về phạm vi bảo lãnh, thời điểm ký kết hợp đồng bảo lãnh và thời điểm kết thúc hợp đồng bảo lãnh. Cụ thể, nên quy định là thời điểm mà các nghĩa vụ được bảo lãnh được hoàn tất chứ không nên căn cứ vào thời gian bàn giao nhà như hiện hành.

Đồng thời, để đảm bảo an toàn, minh bạch và kiểm soát được việc sử dụng tiền ứng trước, việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện qua ngân hàng. Biện pháp này có thể thay thế bảo lãnh của ngân hàng nếu như buộc chủ đầu chuyển toàn bộ số tiền ứng trước vào một tài khoản ký quỹ. Số tiền này chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công dự án của chủ đầu tư. Giải pháp này sẽ giúp giảm bớt chi phí do bảo lãnh ngân hàng và giảm thiểu các giao dịch “bất minh” nhằm mục đích rửa tiền trong giao dịch kinh doanh BĐS.

Đối với quản lý nhà nước, theo TS Thái cần tăng cường quy định về quản lý nhà nước đối với việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng, hợp đồng bảo lãnh này phải được ký kết trước khi chủ đầu tư ứng tiền trước của khách hàng dưới bất kỳ hình thức nào và trong trường hợp này thì hợp đồng bảo lãnh phải được bổ sung vào hồ sơ nộp cho Sở Xây dựng để xem xét có đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai hay không.

Ngoài ra, cũng cần quy định bắt buộc chủ đầu tư niêm yết công khai danh sách những căn nhà đã được bán (có xác nhận của Sở Xây dựng) để ngăn chặn tình trạng bán “trùng” nhà cho nhiều người. Cạnh đó, cần tăng cường công tác kiểm tra các dự án nhà ở về tiến độ thực hiện dự án và hình thức xử phạt cụ thể đối với những dự án chậm tiến độ do lỗi của chủ đầu tư...

Ông Quách Hữu Thái (Phó Chánh án TAND TP.HCM) phát biểu tại hội thảo. Ảnh: YC

YẾN CHÂU