Người nước ngoài nào được phép mua nhà ở Việt Nam, thực hiện ra sao?

Tổng số căn hộ mà tổ chức và cá nhân nước ngoài được phép sở hữu không vượt quá 30% tổng số căn hộ của 1 dự án chung cư

Sự gia tăng mạnh mẽ của dòng vốn đầu tư nước ngoài cùng với làn sóng chuyên gia, lao động chất lượng cao đến sinh sống và làm việc tại Việt Nam trong nhiều năm qua đã đặt ra những câu hỏi lớn đối với chính sách nhà ở. Một trong những vấn đề được quan tâm nhiều nhất trên thị trường bất động sản hiện nay là người nước ngoài được phép mua bao nhiêu căn nhà tại Việt Nam, mua ở đâu và trong thời hạn bao lâu?

Đây không chỉ là câu chuyện thu hút đầu tư mà còn là bài toán cân bằng giữa phát triển kinh tế, quản lý dân cư, bảo đảm an ninh – xã hội và quyền tiếp cận nhà ở của người dân trong nước.

HẠN MỨC

Luật Nhà ở năm 2023, có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, đã đánh dấu bước hoàn thiện quan trọng trong khung pháp lý điều chỉnh quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Trên cơ sở kế thừa các quy định của Luật Nhà ở 2014, luật mới tiếp tục khẳng định quan điểm xuyên suốt của Nhà nước Việt Nam: mở cửa có kiểm soát, khuyến khích nguồn lực từ bên ngoài nhưng không đánh đổi sự ổn định lâu dài của thị trường nhà ở và trật tự xã hội.

Khác với suy nghĩ phổ biến rằng pháp luật sẽ quy định một con số cụ thể cho mỗi cá nhân hoặc tổ chức nước ngoài, Luật Nhà ở 2023 không đặt ra một hạn mức tuyệt đối cho tổng số nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu trên phạm vi toàn quốc. Thay vào đó, luật lựa chọn phương thức quản lý theo tỷ lệ và địa bàn cụ thể, tập trung vào từng tòa nhà chung cư và từng đơn vị hành chính cấp phường. Đây được xem là cách tiếp cận linh hoạt, phù hợp với thực tiễn đô thị hóa nhanh và sự chênh lệch lớn về mật độ dân cư giữa các địa phương.

Theo Điều 19 Luật Nhà ở 2023, hai “trần giới hạn” quan trọng được thiết lập để kiểm soát số lượng nhà ở thuộc sở hữu của người nước ngoài.

Thứ nhất là giới hạn 30% đối với căn hộ chung cư. Theo đó, trong một tòa nhà chung cư, bao gồm cả các tòa nhà hỗn hợp có chức năng để ở, tổng số căn hộ mà tổ chức và cá nhân nước ngoài được phép sở hữu không vượt quá 30% tổng số căn hộ của tòa nhà đó. Điểm đáng lưu ý là tỷ lệ này được tính riêng cho từng tòa nhà, không được cộng gộp trong toàn bộ dự án. Nếu một dự án có nhiều tòa tháp, mỗi tòa tháp sẽ có một hạn mức độc lập.

Thứ hai, hạn mức 250 căn đối với nhà ở riêng lẻ. Theo luật, trên một khu vực có quy mô dân số tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, tổng số nhà ở riêng lẻ mà người nước ngoài được phép sở hữu không vượt quá 250 căn. Hạn mức này được áp dụng cho tất cả các dự án nhà ở thương mại trong cùng một địa bàn, chứ không phải cho từng dự án riêng lẻ.

Đáng chú ý, người nước ngoài chỉ được mua nhà ở riêng lẻ nằm trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Các loại nhà ở riêng lẻ nằm ngoài dự án, như nhà dân tự xây trong khu dân cư hiện hữu hoặc nhà mặt phố truyền thống, hoàn toàn không thuộc phạm vi được phép giao dịch.

Lãi suất cho vay mua nhà của ngân hàng nào thấp nhất tháng 4/2025?

Luật cũng dự liệu tình huống thực tế khi trên cùng một địa bàn phường có nhiều dự án phát triển nhà ở. Trong trường hợp này, tổng số nhà ở riêng lẻ mà người nước ngoài được sở hữu tại tất cả các dự án cộng lại vẫn không được vượt quá 250 căn.

Cơ chế vận hành trên thực tế là sự phối hợp giữa chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà ở địa phương, chủ yếu là Sở Xây dựng, trong việc theo dõi và phân bổ hạn mức. Khi hạn mức của một phường đã được sử dụng hết, các dự án mở bán sau sẽ không còn quyền bán nhà ở riêng lẻ cho người nước ngoài, dù bản thân dự án đó đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý khác.

ĐIỀU KIỆN VÀ THỜI HẠN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

Trước khi xem xét đến số lượng nhà ở được phép mua, pháp luật đặt ra một bước thẩm định mang tính nền tảng, đó là xác định tư cách chủ thể. Luật Nhà ở 2023 phân loại người nước ngoài thành ba nhóm chính gồm tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; tổ chức nước ngoài hoạt động tại Việt Nam và cá nhân nước ngoài. Mỗi nhóm có mục đích và tính chất sở hữu khác nhau, song đều phải đáp ứng các điều kiện chặt chẽ để chuyển hóa quyền tiềm năng thành quyền sở hữu thực tế.

Đối với cá nhân nước ngoài, điều kiện được đánh giá là tương đối thông thoáng so với nhiều quốc gia trong khu vực. Luật không yêu cầu cá nhân phải có thẻ tạm trú dài hạn hay giấy phép lao động tại Việt Nam. Chỉ cần tại thời điểm ký kết giao dịch mua bán, thuê mua hoặc nhận tặng cho nhà ở, người mua có hộ chiếu còn giá trị và có dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam là đủ điều kiện. Điều này mở rộng đáng kể phạm vi đối tượng được phép mua nhà, bao gồm cả những người nước ngoài đến Việt Nam với mục đích du lịch hoặc công tác ngắn hạn.

Tuy nhiên, pháp luật cũng đặt ra một giới hạn quan trọng liên quan đến quyền miễn trừ ngoại giao. Những cá nhân thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao hoặc lãnh sự không được đứng tên sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu không từ bỏ quyền miễn trừ đó đối với các tranh chấp dân sự liên quan.

Đối với tổ chức nước ngoài, điều kiện cốt lõi là phải có hiện diện thương mại hợp pháp tại Việt Nam. Tổ chức muốn sở hữu nhà ở phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy phép hoạt động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp và còn hiệu lực tại thời điểm giao dịch. Điều này đồng nghĩa với việc các quỹ đầu tư hoặc doanh nghiệp nước ngoài không có sự hiện diện pháp lý tại Việt Nam sẽ không được phép sở hữu nhà ở, qua đó bảo đảm rằng chỉ những chủ thể có cam kết hoạt động lâu dài và chịu sự điều chỉnh của pháp luật Việt Nam mới được tham gia thị trường.

Bên cạnh điều kiện và số lượng, thời hạn sở hữu là điểm khác biệt căn bản giữa người nước ngoài và công dân Việt Nam. Theo Điều 20 Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Thời hạn này được ghi rõ trên Giấy chứng nhận, thay vì ghi “lâu dài” như đối với người Việt Nam. Quy định này phản ánh quan điểm nhất quán của Nhà nước trong việc gắn quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài với chu kỳ làm việc, đầu tư hoặc sinh sống tại Việt Nam, tránh việc tích tụ đất đai vĩnh viễn vào tay người không mang quốc tịch Việt Nam.

Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP đồng thời mở ra cơ chế gia hạn tương đối linh hoạt. Khi hết thời hạn sở hữu ban đầu, nếu có nhu cầu, chủ sở hữu nước ngoài được quyền đề nghị gia hạn thêm một lần với thời gian tối đa là 50 năm. Như vậy, trong điều kiện thuận lợi, tổng thời gian sở hữu một căn nhà tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài có thể kéo dài đến 100 năm. Thủ tục gia hạn được quy định cụ thể, yêu cầu người sở hữu nộp hồ sơ trước khi thời hạn kết thúc để tránh việc quyền sở hữu tự động chấm dứt.

Có thể thấy, khung pháp lý hiện hành đã thiết lập một cơ chế tương đối toàn diện cho việc người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Những giới hạn về số lượng, địa bàn và thời hạn không nhằm mục tiêu siết chặt hay cản trở dòng vốn ngoại, mà hướng tới sự phát triển bền vững và có kiểm soát của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục hội nhập sâu rộng vào kinh tế toàn cầu, đây được xem là nền tảng pháp lý quan trọng để vừa thu hút đầu tư chất lượng cao, vừa bảo đảm lợi ích lâu dài của quốc gia và người dân.

NGỌC DUY