Người trẻ mở đường cho làn sóng dịch chuyển về đô thị vệ tinh

Không còn mặc định phải sống gần trung tâm, nhiều người trẻ đang nới rộng bán kính tìm nhà. Khi khoảng cách có thể được bù đắp bằng hạ tầng, giá hợp lý và chất lượng sống, bản đồ an cư cũng dần thay đổi.

Thay đổi cách chọn nơi an cư

Sau gần 1 năm tìm căn nhà đầu tiên, vợ chồng anh Nguyễn Văn Trọng (30 tuổi) dần mở rộng bản đồ tìm kiếm từ khu Đông TP.HCM sang Dĩ An, Thuận An rồi những khu vực xa hơn.

Hai vợ chồng có khoảng 2 tỷ đồng tích lũy và dự tính vay thêm ngân hàng. Ban đầu, Trọng đặt mục tiêu tìm căn hộ càng gần nơi làm việc càng tốt. Nhưng sau nhiều lần đi xem nhà, anh nhận ra nếu giữ tiêu chí này, gia đình hoặc phải chấp nhận căn hộ nhỏ, hoặc tăng đáng kể khoản vay.

Anh chọn phương án thứ ba, đó là đi xa hơn.

Các khu đô thị quy mô lớn đang dần hình thành tại những khu vực ngoài lõi trung tâm, mở rộng không gian sống và lựa chọn nhà ở cho người dân TP.HCM.

“Trước đây tôi nghĩ mua nhà thì phải cố ở gần trung tâm. Nhưng nếu đi xa thêm mà đổi lại căn nhà rộng hơn, môi trường sống tốt hơn và khoản vay vừa sức thì tôi thấy hợp lý. Quan trọng nhất là giao thông phải thuận tiện”, Trọng nói.

Cách tính này đang xuất hiện ngày càng rõ trên thị trường nhà ở TP.HCM.

Khảo sát người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của PropertyGuru VIỆT NAM, được CBRE chia sẻ tại sự kiện ngày 18/9 cho thấy, trong 1.000 người được hỏi tại TP.HCM, 69% sẵn sàng dịch chuyển ra vùng ven hoặc các đô thị mới để có không gian sống rộng hơn với mức giá hợp lý. Chỉ 27% vẫn ưu tiên ở gần trung tâm dù phải chấp nhận diện tích nhỏ hơn và giá cao hơn.

Đáng chú ý, 72% người mua để ở lựa chọn những khu vực có hạ tầng mới và khả năng kết nối tốt.

Những con số này cho thấy bán kính tìm nhà đang được nới rộng. Người mua không còn đặt vị trí gần trung tâm là tiêu chí gần như tuyệt đối mà bắt đầu cân đối giữa giá, diện tích, thời gian di chuyển và chất lượng sống.

Với người trẻ, sự thay đổi này càng đáng chú ý bởi khả năng chi trả đang trở thành một bài toán lớn. Theo dữ liệu của Avison Young Việt Nam, trong 5 năm qua, giá căn hộ tại TP.HCM tăng khoảng 50%, trong khi thu nhập trung bình tăng khoảng 6-10% mỗi năm. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập khiến một bộ phận người trẻ phải tính toán lại chiến lược sở hữu nhà: Trì hoãn mua, thuê dài hạn hoặc mở rộng phạm vi tìm kiếm ra những khu vực có giá phù hợp hơn.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định, tốc độ tăng giá nhà, chi phí sống và sự thay đổi trong tư duy đang khiến thế hệ trẻ có cách tiếp cận khác với việc sở hữu nhà.

Trong một phân tích khác, Avison Young cho rằng sự thay đổi trong quan điểm mua nhà của người trẻ đang định nghĩa lại nhu cầu nhà ở. Đây không đơn thuần là lựa chọn của từng cá nhân mà còn liên quan tới nhân khẩu học, khả năng chi trả và tư duy tiêu dùng của thế hệ mới. Nhà ở thương mại có mức giá hợp lý tại các đô thị vệ tinh vì thế được đơn vị này đánh giá có thể trở thành một phân khúc đáng chú ý trong chu kỳ tiếp theo.

Giá nhà, tuy nhiên, không phải lý do duy nhất khiến người trẻ đi xa hơn.

Không chỉ tìm nhà vừa khả năng tài chính, người trẻ ngày càng quan tâm đến không gian xanh, tiện ích và chất lượng môi trường sống khi lựa chọn nơi an cư.

Với chị Trần Khánh Linh (32 tuổi), thứ tự ưu tiên khi tìm nhà thay đổi rõ rệt sau khi gia đình có con.

Trước đây, vợ chồng chị thuê một căn hộ nhỏ gần nơi làm việc và đặt thời gian di chuyển lên hàng đầu. Khi tìm nơi ở lâu dài, hai vợ chồng bắt đầu quan tâm nhiều hơn tới trường học, công viên, khu vui chơi, mua sắm và không gian dành cho trẻ nhỏ.

“Có con rồi tôi mới thấy nơi ở không chỉ là diện tích bên trong căn hộ. Nếu xa hơn một chút nhưng con có chỗ chơi, gần trường học, gia đình có không gian xanh và các dịch vụ cần thiết thì tôi chấp nhận”, chị Linh chia sẻ.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc - Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, người mua hiện không chỉ cân nhắc giá mà ngày càng quan tâm tới chất lượng sống, không gian xanh, tiện ích nội - ngoại khu và hạ tầng kết nối.

Điều đó cho thấy với một bộ phận người trẻ, lựa chọn đi xa trung tâm không hoàn toàn là quyết định bất đắc dĩ vì không mua nổi nhà nội đô. Khi bài toán tài chính được đặt cạnh diện tích, môi trường sống và tiện ích, khoảng cách bắt đầu trở thành yếu tố có thể đánh đổi.

Người trẻ mở đường cho làn sóng dịch chuyển

Nếu giá nhà tạo áp lực khiến người mua phải mở rộng phạm vi tìm kiếm, sự phát triển của hạ tầng lại tạo điều kiện để quá trình dịch chuyển diễn ra.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho rằng, người mua đang thay đổi bán kính tìm kiếm nhà ở để cân bằng bốn yếu tố: Giá, diện tích, khả năng kết nối và chất lượng sống.

Hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện giúp rút ngắn thời gian di chuyển, tạo điều kiện để người trẻ mở rộng bán kính tìm nhà về các đô thị mới.

Theo bà Dung, khái niệm “vùng ven” cũng đang thay đổi. Khi giao thông được cải thiện, một khu vực cách xa trung tâm về địa lý chưa chắc đồng nghĩa với khó tiếp cận. Ngược lại, nơi có quỹ đất lớn nhưng thiếu hạ tầng, dịch vụ và việc làm cũng chưa đủ điều kiện trở thành một cực phát triển mới.

Điều này đang diễn ra đồng thời với một thay đổi đáng chú ý ở phía nguồn cung. Những khu đô thị quy mô lớn ngày càng xuất hiện tại các cực phát triển mới thay vì chỉ tập trung quanh lõi TP.HCM.

Tại phía Nam, Vinhomes Green Paradise Cần Giờ có quy mô khoảng 2.870 ha, được khởi công từ tháng 4/2025. Dự án được quy hoạch theo mô hình đô thị tích hợp nhiều chức năng nhà ở, thương mại, dịch vụ, y tế, du lịch, giải trí và không gian sinh thái. Đến tháng 9/2026, một số cấu phần như bệnh viện Vinmec Cần Giờ đã được khởi công; hệ sinh thái du lịch - giải trí - thể thao của Vinpearl tại đây dự kiến bắt đầu vận hành từ tháng 7/2027.

Ở phía Tây Bắc, Vinhomes Sài Gòn Park - Khu đô thị Đại học Quốc tế tại xã Xuân Thới Sơn, khu vực Hóc Môn cũ, có quy mô khoảng 1.080 ha, được Vingroup khởi công cuối tháng 4/2026. Dự án được định hướng phát triển theo mô hình thành phố công viên tri thức, tích hợp nhà ở với giáo dục, thương mại, dịch vụ, không gian xanh và các chức năng đô thị khác.

Cùng với nguồn cung lớn đang hình thành tại khu vực Bình Dương cũ, sự xuất hiện của các dự án quy mô hàng trăm đến hàng nghìn hecta ở Cần Giờ và Hóc Môn cho thấy bản đồ phát triển nhà ở TP.HCM đang mở rộng ra nhiều hướng.

Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô dự án. Nếu các khu đô thị mới chỉ cung cấp chỗ ở nhưng cư dân hàng ngày vẫn phải trở lại lõi trung tâm để làm việc, học tập, mua sắm, khám chữa bệnh và giải trí, khoảng cách vẫn là một rào cản lớn.

Ngược lại, khi trường học, thương mại, y tế, vui chơi, không gian công cộng và việc làm dần được hình thành tại chỗ, người dân có thể giảm nhu cầu phải di chuyển vào trung tâm cho mọi hoạt động trong ngày. Khi đó, một khu vực xa về địa lý mới có điều kiện trở thành một nơi sống độc lập.

Đây cũng là điểm gặp nhau giữa sự thay đổi của người mua và cách các đô thị mới đang được phát triển. Người trẻ có thể sẵn sàng đi xa hơn, nhưng nơi họ chuyển đến phải cho họ đủ lý do để ở lại.

Xu hướng này không có nghĩa lợi thế của khu vực trung tâm sẽ mất đi. Lõi đô thị vẫn sở hữu lợi thế lớn về việc làm, dịch vụ và khả năng kết nối. Nhưng khoảng cách tới trung tâm không còn là thước đo duy nhất trong quyết định mua nhà.

Với một người mua trẻ có ngân sách hữu hạn, bài toán ngày càng cụ thể. Vay thêm vài tỷ đồng để rút ngắn quãng đường đi làm, hay chấp nhận ở xa hơn để có diện tích lớn hơn, áp lực tài chính thấp hơn và môi trường sống phù hợp hơn?

Khảo sát với 69% người được hỏi sẵn sàng dịch chuyển cho thấy ngày càng nhiều người nghiêng về phương án thứ hai.

Sự thay đổi của nhu cầu cũng có thể tạo điều kiện cho các đô thị vệ tinh phát triển theo hướng thực chất hơn. Thay vì chỉ thu hút dòng tiền đầu tư, các khu vực mới cần hình thành được cộng đồng cư dân ở thực, từ đó tạo nhu cầu cho thương mại, giáo dục, dịch vụ và việc làm tại chỗ.

Sự xuất hiện của các đại đô thị tích hợp nhà ở, giáo dục, thương mại và dịch vụ đang góp phần hình thành những cực dân cư mới ngoài khu vực trung tâm.

Với Trọng, sau gần một năm tìm nhà, câu hỏi quan trọng nhất không còn là căn hộ cách trung tâm bao nhiêu km.

“Tôi tính mỗi tháng phải trả ngân hàng bao nhiêu, mất bao lâu để đi làm và sau giờ làm gia đình mình được sống thế nào. Nếu ba thứ đó hợp lý thì tôi không nhất thiết phải ở trung tâm”, anh nói.

Sự lựa chọn của những người trẻ như vợ chồng Trọng cho thấy một thay đổi đáng chú ý trên thị trường nhà ở. Họ không chỉ tìm một căn nhà vừa túi tiền, mà đang mở rộng cả bản đồ nơi mình có thể sống.

Khi hạ tầng tiếp tục kéo các khu vực lại gần nhau và những đô thị mới có khả năng đáp ứng ngày càng nhiều nhu cầu ngay tại chỗ, làn sóng dịch chuyển khỏi lõi trung tâm có thể còn rõ hơn. Và người trẻ đang là một trong những nhóm mở đường cho sự dịch chuyển đó.