Nguồn cung căn hộ Hà Nội lập đỉnh mới, giá bắt đầu phân hóa rõ nét
Năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến nguồn cung bùng nổ với gần 36.000 căn mở bán mới, cao thứ hai trong nhiều năm, tập trung chủ yếu tại các đại đô thị vùng ven. Sức mua duy trì ổn định, trong khi giá bán bắt đầu phân hóa rõ giữa nội đô và khu vực giáp ranh.
Tại cuộc họp báo công bố tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam quý IV/2025, đại diện CBRE Hà Nội cho biết, riêng trong quý cuối năm, thị trường Hà Nội ghi nhận 14.905 căn hộ chung cư mới được mở bán. Con số này đã đưa tổng nguồn cung mở bán mới trong cả năm lên gần 36.000 căn, mức cao thứ hai từng được ghi nhận, chỉ xếp sau năm 2019.
Theo CBRE Việt Nam, cơ cấu nguồn cung năm 2025 cho thấy sự dịch chuyển rõ nét về khu vực vùng ven, đặc biệt là các khu vực giáp ranh Hà Nội.
Dù nguồn hàng tăng nhanh, sức mua trên thị trường vẫn được đánh giá ở mức khả quan. Trong quý IV/2025, tổng số căn hộ bán được tại Hà Nội đạt khoảng 13.500 căn, qua đó nâng tổng lượng giao dịch thành công cả năm lên khoảng 34.700-34.760 căn. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các đợt mở bán mới trong quý cuối năm đạt xấp xỉ 79%, phản ánh khả năng hấp thụ tương đối ổn định trong điều kiện nguồn cung dồi dào.
Diễn biến giá bán tiếp tục thể hiện sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường trong quý IV đạt khoảng 78 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), giảm 14% so với quý III nhưng vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm trước. Sự điều chỉnh theo quý chủ yếu đến từ việc nguồn cung vùng ven, với mức giá phổ biến 50-60 triệu đồng/m², chiếm tỷ trọng lớn, trong khi các dự án tại khu vực nội thành vẫn neo ở mức cao, khoảng 90-100 triệu đồng/m².
Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ đã qua sử dụng tại Hà Nội ghi nhận mức bình quân khoảng 62 triệu đồng/m², gần như không thay đổi so với quý III, song vẫn tăng 24% so với cùng kỳ năm 2024. Đà tăng giá có xu hướng chậm lại do mặt bằng giá đã tăng mạnh trong thời gian trước đó, nguồn cung sơ cấp gia tăng và tâm lý thận trọng hơn của người mua khi lãi suất có xu hướng đi lên.
Đáng chú ý, phân khúc căn hộ cao cấp với giá bán trên 120 triệu đồng/m² ghi nhận mức mở bán tăng mạnh trong năm 2025, với khoảng 4.000 căn, tương đương 11% tổng số căn hộ mở bán mới trên toàn thị trường.
Bước sang năm 2026, CBRE dự báo nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội có thể đạt khoảng 33.000 căn, gần tương đương năm 2025. Giá bán sơ cấp được kỳ vọng sẽ được điều tiết nhờ nguồn cung lớn, sự cạnh tranh từ các dự án vùng giáp ranh như Văn Giang và các dự án nội đô có mức giá cao, trong khi thị trường thứ cấp có thể tiếp tục chịu áp lực trong bối cảnh lãi suất và nguồn cung tương lai gia tăng.
