Nguồn cung căn hộ Hà Nội quý III/2026 giảm 40%, thanh khoản đi xuống

Nguồn cung mới giảm 40% so với cùng kỳ

Báo cáo mới đây của CBRE chỉ ra, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội trong quý III/2026 ghi nhận khoảng 6.200 căn mở bán mới, giảm 28% so với quý trước và giảm 40% so với cùng kỳ năm 2025. Trong quý, một số chủ đầu tư đã chủ động lùi thời điểm mở bán các quỹ hàng mới sang những quý tiếp theo, thay vì đẩy mạnh nguồn cung trong bối cảnh thanh khoản thị trường vẫn đối mặt nhiều thách thức.

Tính chung 9 tháng đầu năm, Hà Nội ghi nhận khoảng 22.820 căn hộ mở bán mới. Dù nguồn cung quý III sụt giảm đáng kể, lũy kế 9 tháng vẫn tăng 8% so với cùng kỳ năm 2025 và tăng 20% so với 9 tháng đầu năm 2024. Đáng chú ý, hơn một nửa nguồn cung mới trong quý III đến từ các dự án đại đô thị tại Văn Giang, khu vực thuộc tỉnh Hưng Yên và giáp ranh Hà Nội. Tính chung 9 tháng, nhóm dự án này chiếm khoảng 40% tổng nguồn cung căn hộ mới của thị trường.

Giá sơ cấp giảm, thanh khoản đi xuống

Sự gia tăng tỷ trọng nguồn cung từ các đại đô thị ngoài khu vực nội đô cũng tác động đến mặt bằng giá chung của thị trường. Theo CBRE, giá chào bán sơ cấp căn hộ trung bình toàn thị trường Hà Nội trong quý III/2026 đạt khoảng 86 triệu đồng/m² thông thủy, chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu. Mức giá này giảm 9% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Riêng các dự án căn hộ nằm trong khu vực nội đô Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 102 triệu đồng/m², giảm 6% theo quý và 3% theo năm. Ở chiều thanh khoản, lượng căn hộ bán được trong quý III đạt hơn 3.900 căn, giảm 33% so với quý trước và giảm tới 66% so với cùng kỳ năm 2025. Đây cũng là mức hấp thụ theo quý thấp nhất kể từ quý I/2024.

Một trong những rào cản lớn đối với sức cầu hiện nay là mặt bằng lãi suất vay mua nhà. Theo CBRE, lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng thương mại đã lên mức 13-15%/năm, gây áp lực đáng kể lên nhóm người mua sử dụng đòn bẩy tài chính. Để hỗ trợ thanh khoản, một số chủ đầu tư đã đưa ra các gói lãi suất cố định kéo dài tới 5 năm, thậm chí áp dụng cả sau thời điểm bàn giao. Các chính sách này nhằm giảm rủi ro biến động chi phí vốn trong ngắn hạn cho người mua.

Giá căn hộ thứ cấp lần đầu giảm theo năm

Không chỉ thị trường sơ cấp chịu áp lực, mặt bằng giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội cũng tiếp tục điều chỉnh. Giá chào bán căn hộ trên thị trường thứ cấp trong quý III/2026 đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 5% so với quý II và giảm 8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá thứ cấp bắt đầu điều chỉnh từ quý I/2026. Tuy nhiên, theo CBRE, quý III là lần đầu tiên giá bán thứ cấp ghi nhận mức giảm theo năm sau khoảng hai năm liên tục tăng trưởng nóng. Áp lực điều chỉnh chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Khi chi phí lãi vay vượt khả năng chịu đựng trong trung hạn, một bộ phận nhà đầu tư buộc phải hạ giá chào bán để tăng khả năng tìm kiếm người mua.

Diễn biến này tạo ra nguồn cung thứ cấp với mức giá cạnh tranh hơn. Tuy nhiên, thanh khoản nhìn chung vẫn hạn chế do tâm lý thận trọng của người mua, kể cả nhóm có nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, nguồn cung được điều tiết và sức hấp thụ suy yếu, thị trường căn hộ Hà Nội đang cho thấy sự phân hóa rõ hơn giữa các dự án, khu vực và nhóm khách hàng.